國土部詳解《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》

    3月9日國土資源部辦公廳印發(fā)通知要求，自4月9日起施行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）�！兑�(guī)范》出臺(tái)的背景是什么？與2013年起實(shí)施的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估規(guī)范（試行）》相比，《規(guī)范》在哪些方面進(jìn)行了修訂和完善？《規(guī)范》對(duì)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估提出了哪些具體要求？圍繞這些問題，記者采訪了部土地利用司負(fù)責(zé)人。

記者：什么是出讓地價(jià)評(píng)估？為什么需要對(duì)出讓地價(jià)評(píng)估單獨(dú)規(guī)范？

負(fù)責(zé)人：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第10條要求：市、縣國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)�！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第11條要求：市、縣國土資源行政主管部門要對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第18條規(guī)定：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。不難看出，出讓地價(jià)評(píng)估是依照法律法規(guī)或國家有關(guān)政策規(guī)定，針對(duì)擬招拍掛或協(xié)議出讓地塊，以及出讓后調(diào)整規(guī)劃條件的地塊開展的地價(jià)評(píng)估。評(píng)估目的是為確定出讓底價(jià)或標(biāo)定、核定應(yīng)補(bǔ)繳土地價(jià)款提供參考依據(jù)。
    考慮到以下問題，有必要單獨(dú)出臺(tái)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范。第一，由于出讓地價(jià)評(píng)估的結(jié)果可能直接影響到土地出讓收益、影響到國有土地資產(chǎn)是否流失，因此出讓地價(jià)評(píng)估相比一般的宗地地價(jià)評(píng)估更為重要，需要慎重對(duì)待。第二，相對(duì)而言，出讓地價(jià)評(píng)估類型多樣，比一般宗地評(píng)估更為特殊復(fù)雜，需要考慮的各方面技術(shù)因素很多，有必要從技術(shù)規(guī)范上單獨(dú)予以明確。第三，在2013年《規(guī)范（試行）》出臺(tái)之前，由于已有的技術(shù)規(guī)定過于原則，技術(shù)路線不夠明晰，使得出讓地價(jià)評(píng)估過程中的自由裁量空間過大，增加了尋租機(jī)會(huì)，造成地方較大的廉政和國有土地資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)隱患。

記者：請(qǐng)簡單介紹一下《規(guī)范》的起草過程？
負(fù)責(zé)人：按照“擬訂土地估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”的行政職能，國土資源部土地利用司會(huì)同中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，于2011年開始了相關(guān)研究論證，在前期調(diào)研基礎(chǔ)上，部土地利用司于2012年10月形成初稿，廣泛征求中估協(xié)技術(shù)審裁委員會(huì)全體專家、各省級(jí)國土資源主管部門、部分市縣國土資源部門、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和部內(nèi)各司局意見，并先后召開四次專題論證會(huì)，形成了《規(guī)范（試行）》版，于2013年4月8日起實(shí)施�！兑�(guī)范（試行）》實(shí)施五年來，取得了積極顯著的成效，受到社會(huì)各界的廣泛好評(píng)。
一是迅速規(guī)范了出讓地價(jià)評(píng)估行為，估價(jià)師有了明確的技術(shù)依據(jù)。二是促進(jìn)了土地市場秩序規(guī)范，土地出讓后擅自調(diào)整開發(fā)建設(shè)條件的現(xiàn)象得到有效遏制。三是有效降低了國有土地資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了土地出讓領(lǐng)域的廉政防火墻。實(shí)施期間，部土地利用管理司組織中估協(xié)持續(xù)不斷收集各地反饋意見，2017年，部啟動(dòng)修訂工作，會(huì)同中估協(xié)開展調(diào)研，廣泛聽取各地土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)《規(guī)范（試行）》的修訂意見，并發(fā)函全國各省級(jí)國土資源管理部門征求修訂意見，根據(jù)調(diào)研和各地意見反饋情況，對(duì)《規(guī)范（試行）》進(jìn)行了修訂，形成了《規(guī)范》，經(jīng)部專題會(huì)議研究后正式發(fā)布。

記者：此次規(guī)范修訂的指導(dǎo)思想是什么？具體修訂內(nèi)容有哪些？
負(fù)責(zé)人：此次修訂，一是堅(jiān)持維護(hù)正常地價(jià)形成機(jī)制和市場公平原則。二是保持穩(wěn)定，從實(shí)施情況看，《規(guī)范（試行）》總體科學(xué)可行，為保障工作連續(xù)性，不做太大修改。三是與時(shí)俱進(jìn)。充分考慮近年來土地市場發(fā)展變化實(shí)際和土地利用管理工作新方向，體現(xiàn)有利于盤活存量低效用地、有利于增加租賃住房用地供應(yīng)、有利于促進(jìn)多主體供地的修訂思路。

修訂的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：
一是文字規(guī)范。進(jìn)一步理順表述，政策用語與現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定保持一致，術(shù)語和專業(yè)詞匯與2014年發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》保持一致，更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)版本，增加新出臺(tái)的法律法規(guī)政策內(nèi)容要求等。
二是明確委托方。針對(duì)部分地方仍存在地方國土部門要求土地使用權(quán)人委托評(píng)估，導(dǎo)致委托方干預(yù)評(píng)估結(jié)果的情況，將評(píng)估程序的“接受委托”明確為“接受國土資源主管部門（或出讓方）委托”。
三是增加“出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例”的評(píng)估類型，并明確以市場租金為重要測算依據(jù)，體現(xiàn)對(duì)租賃住房用地的支持。
四是進(jìn)一步明確估價(jià)期日。將“國土資源主管部門同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為準(zhǔn)”修改為“國土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)”，表述更為準(zhǔn)確。
五是體現(xiàn)對(duì)存量地盤活的支持，促進(jìn)釋放存量。對(duì)存量地改變?nèi)莘e率等利用條件補(bǔ)繳地價(jià)，原規(guī)范為三種計(jì)算方法取最高值，修訂為只按正常市場價(jià)格一種方法計(jì)算。增加“容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)”的規(guī)定，便于容積率調(diào)整后仍低于1的低效地再利用。增加“工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格”。刪除了對(duì)開發(fā)成本的相關(guān)規(guī)定，明確了對(duì)工業(yè)用地現(xiàn)狀條件的價(jià)值，鼓勵(lì)低效工業(yè)用地再利用。
六是規(guī)范多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的評(píng)估路線。明確應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款，解決地方執(zhí)行過程中每項(xiàng)條件單獨(dú)計(jì)算、地價(jià)只增不減的理解誤區(qū)。
此外，為發(fā)揮地方積極性，避免歧義，刪除了三舊改造的相關(guān)表述，并落實(shí)了《資產(chǎn)評(píng)估法》的相關(guān)要求。
 
記者：請(qǐng)問《規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》是什么關(guān)系？新舊規(guī)范應(yīng)如何銜接？
負(fù)責(zé)人：從技術(shù)層面看，《規(guī)范》是對(duì)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的完善和細(xì)化，按照《資產(chǎn)評(píng)估法》要求，《規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》同屬土地估價(jià)基本技術(shù)準(zhǔn)則，是土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師必須遵循的最高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。從執(zhí)行看，按照特別與一般的關(guān)系，在出讓地價(jià)評(píng)估領(lǐng)域，遇有同類規(guī)定時(shí)，《規(guī)范》應(yīng)優(yōu)先于《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
《規(guī)范》從2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估價(jià)報(bào)告的，可適用《規(guī)范》。已出具土地估價(jià)報(bào)告的，不再調(diào)整。是否出具了土地估價(jià)報(bào)告，可通過機(jī)構(gòu)檔案、行政部門檔案和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)綜合判斷。