河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價指導意見（2018修訂）

關(guān)于修訂《河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價指導意見》的通知

豫房估協(xié)〔2018〕16號

各房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師：

為規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價行為，我會于2015年11月下發(fā)了《河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價指導意見（試行）》（豫房估協(xié)〔2015〕28號），對規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價程序，提升房地產(chǎn)司法鑒定估價質(zhì)量，維護當事人合法權(quán)益起到了積極作用。為適應《資產(chǎn)評估法》和新的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，我會根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及標準規(guī)定，對該《指導意見》（試行）進行了修訂，現(xiàn)予以印發(fā)，自2018年5月1日起施行，原《指導意見》（試行）即日廢止。

執(zhí)行中有什么問題，請及時向我會反映。

附件：《河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價指導意見》（修訂）

2018年4月8日

附件：

河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價指導意見

第一章  總 則

第一條　為規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價行為，保證房地產(chǎn)司法鑒定估價質(zhì)量，提高房地產(chǎn)司法鑒定估價公信力，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》《司法鑒定程序通則》《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2011〕21號）等有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291-2015)和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》(GB/T50899-2013)，制定本意見。

第二條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師從事房地產(chǎn)司法鑒定估價活動，適用本意見。

第三條　本意見所稱房地產(chǎn)司法鑒定估價，是指在訴訟活動及案件查處中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對涉及房地產(chǎn)的價值或者價格、價值減損額、相關(guān)經(jīng)濟損失等進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

第四條　從事房地產(chǎn)司法鑒定估價活動的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應取得相應房地產(chǎn)估價備案證明，不得超業(yè)務范圍從事房地產(chǎn)估價活動。

第五條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師從事房地產(chǎn)司法鑒定估價活動，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，遵守房地產(chǎn)估價準則、規(guī)范及標準，恪守職業(yè)道德。

第六條　房地產(chǎn)司法鑒定估價委托人（以下簡稱委托人）是指人民法院、紀檢監(jiān)察機關(guān)、公安機關(guān)以及相關(guān)案件執(zhí)行單位。

委托人應當提供房地產(chǎn)司法鑒定估價所必需的資料，保證所提供資料的真實性、合法性、完整性。

第七條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)有權(quán)要求委托人提供估價對象真實、完整、合法的資料，配合注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行實地查勘，通知估價申請人及其他估價利害關(guān)系人補充、完善資料、配合進行現(xiàn)場調(diào)查。

第八條　委托人對鑒定過程、鑒定意見提出詢問的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價師應當給予解釋或者說明。

人民法院或其他委托人通知房地產(chǎn)估價機構(gòu)要求其注冊房地產(chǎn)估價師出庭作證的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當及時與其確認出庭的時間、地點、人數(shù)、費用、要求等，并安排注冊房地產(chǎn)估價師出庭作證，回答與鑒定事項有關(guān)的問題。

第九條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應當保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私。

未經(jīng)委托人同意，不得向其他個人或者組織提供與估價事項有關(guān)的信息，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第十條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師與估價對象、估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，以及其他可能影響其獨立、客觀、公正估價情形的，應當回避。 

第二章  估價程序

第十一條　同一房地產(chǎn)司法鑒定估價項目，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔，但重新委托的除外。

第十二條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當對委托事項、估價對象的相關(guān)資料進行審查，對提供資料能夠滿足估價需要的司法鑒定委托，應予受理；如提供資料不完整、不充分，應該要求委托人補充，經(jīng)補充后能夠滿足估價需要的，予以受理。

受理估價委托后，注冊房地產(chǎn)估價師應與委托人一同進行實地查勘。估價對象占有方不配合的，可通過委托人向占有方及其他估價利害關(guān)系人送達房地產(chǎn)司法鑒定估價風險告知書，告知其應當履行的配合義務和不履行該義務可能存在的風險。

第十三條　若估價對象滅失且委托人提供估價對象的相關(guān)資料不能滿足估價需要，或者估價對象的所有人、占有方等拒絕或者不配合，導致注冊房地產(chǎn)估價師不能對估價對象進行實地查勘等具有估價依據(jù)嚴重不足情形的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以通知委托人暫不受理或者終止該委托。

第十四條　在估價依據(jù)不足而估價申請人要求估價或者委托人認為必須估價的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當將估價風險書面告知委托人。若估價申請人、委托人書面明確設(shè)定估價依據(jù)條件，并自愿承擔按照其設(shè)定依據(jù)條件進行估價的風險、法律后果的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可按照其設(shè)定依據(jù)條件進行估價，出具咨詢性估價報告，但要在估價假設(shè)和限制條件中進行披露。

第十五條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務，應當取得委托人出具的房地產(chǎn)司法鑒定估價委托書，簽收委托人提供的房地產(chǎn)司法鑒定估價資料交接表、房地產(chǎn)司法鑒定估價資料質(zhì)證情況記錄及所載明的資料。

第十六條　房地產(chǎn)司法鑒定估價委托書包括下列內(nèi)容：

（一）委托人名稱；

（二）受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱；

（三）委托日期；

（四）簡要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話；

（五）訴訟活動當事人名稱或者姓名及其聯(lián)系方式；

（六）委托估價基本事項；

（七）既往司法鑒定估價情況；

（八）房地產(chǎn)司法鑒定估價費用及支付人、支付方式、支付時間；

（九）雙方商定的估價期限、鑒定資料的提供和退還；

（十）雙方約定的其他事項。

第十七條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)認為需要補充估價資料或者終止委托退回估價資料的，應當向委托人出具估價補充（退回）資料交接表，載明房地產(chǎn)估價機構(gòu)認為需要補充或者退回的估價資料清單。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)認為仍需要委托人提供有關(guān)資料的，應當向委托人書面提出。

第十八條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當對估價對象的權(quán)益狀況和實物狀況資料進行審查，包括估價對象的權(quán)屬資料，查封、抵押、租賃等權(quán)益限制資料，以及裝飾裝修情況等。

估價對象為在建工程的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)還應當對項目的用地、規(guī)劃、施工許可文件、施工圖設(shè)計文件、造價咨詢文件、預售批準文件、施工合同、工程款支付等資料進行核查。

第十九條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)認為估價依據(jù)、資料需要估價利害關(guān)系人雙方認可或者發(fā)表意見的，應當通知委托人組織進行，并提供相應指導。

第二十條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)受理估價委托后，在進行實地查勘前，可以要求委托人按照委托書約定支付估價費用預付款，作為從事估價活動的必要保證。

如果因當事人和解或者案件終止執(zhí)行等非估價機構(gòu)原因終止本次委托，估價機構(gòu)可以根據(jù)已完成工作量酌情收取估價費用。

第二十一條　注冊房地產(chǎn)估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明資料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，拍攝、制作能夠反映估價對象實物狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，作為估價報告的附件。

因估價對象占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密，注冊房地產(chǎn)估價師不得進入其內(nèi)部進行實地查勘的，經(jīng)委托人同意后，可以就與估價對象除裝飾裝修狀況不一致外的其他相同類型的房地產(chǎn)進行實地查勘，并對估價對象的裝飾裝修狀況在委托書中明確或者合理假定后進行估價，但在估價報告中應當予以說明。

估價對象實地查勘記錄應當由實施實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師、委托人指派的現(xiàn)場查勘人員和估價利害關(guān)系人或者其代理人簽名，估價利害關(guān)系人或者其代理人拒絕簽名的，注冊房地產(chǎn)估價師應當在查勘記錄中載明。

第二十二條　估價申請人或其他估價利害關(guān)系人有補充資料需要提供的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應將相關(guān)情況向委托人通報，是否作為估價依據(jù)應當征求委托人的意見。

第二十三條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當在委托書載明的估價期限內(nèi)完成估價工作，并出具房地產(chǎn)司法鑒定估價報告。委托書中未載明估價期限的，應當在法律、行政法規(guī)或者部門規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)完成，但補充材料、調(diào)整估價范圍、協(xié)商估價費用等所需的時間不計入估價期限。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在約定估價期限內(nèi)不能完成估價的，應當書面向委托人說明理由并申請延期。

第二十四條　房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成估價后，應當及時按照與委托人約定的方式將估價報告交付委托人。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)可與委托人約定或根據(jù)委托人要求，在出具正式報告前提供初評報告。當事人或者其他利害關(guān)系人對初評報告有異議的，應當通過委托人向房地產(chǎn)估價機構(gòu)轉(zhuǎn)交書面意見。房地產(chǎn)估價機構(gòu)收到該書面意見后，應當對異議問題予以解釋和答復，確需改變原估價結(jié)果及相關(guān)內(nèi)容的，應當修正后出具正式報告；初評報告沒有改變的，應書面告知當事人或者其他利害關(guān)系人，并出具正式報告。

當事人或者其他利害關(guān)系人對正式估價報告有異議的，應當自收到估價報告之日起10日內(nèi)，通過委托人向房地產(chǎn)估價機構(gòu)轉(zhuǎn)交書面意見。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當自收到該書面意見之日起10日內(nèi)對估價報告進行復核，并就異議問題予以解釋和答復，經(jīng)復核確需改變原估價結(jié)果及相關(guān)內(nèi)容的，應當重新出具估價報告；估價報告沒有改變的，應書面告知當事人或者其他利害關(guān)系人。

第二十五條　房地產(chǎn)司法鑒定估價費用，應當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定及行業(yè)慣例收取，對復雜、疑難、特殊的司法鑒定估價項目可以與委托人協(xié)商收取。

第三章  估價方法

第二十六條  房地產(chǎn)司法鑒定估價方法除依據(jù)房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)準則只能選擇一種估價方法的外，應當選擇兩種以上估價方法。有下列情形之一，且經(jīng)充分調(diào)查確實采用兩種以上方法有困難的，可選擇一種估價方法：

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)育不完備的偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)房地產(chǎn)估價；

（二）特殊用途或房地產(chǎn)市場狹小的房地產(chǎn)估價；

（三）房地產(chǎn)損害賠償估價；

（四）其他特殊司法鑒定估價；

（五）經(jīng)省級以上房地產(chǎn)估價專家委員會認定可選擇一種估價方法的。

第二十七條　房地產(chǎn)損害賠償估價方法有修復成本法、損失資本化法、價差法、損害賠償比較法等。

   （一）修復成本法

修復成本法是測算修復的必要支出及應得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。

必要支出包括拆除、修繕、恢復工程費用。

被拆除物有殘值的，應減去被拆除物的殘值。被拆除物殘值應當根據(jù)價值時點廢舊材料回收市場價格合理確定，并扣除清運費用。

修復造成直接經(jīng)濟損失的，應加上直接經(jīng)濟損失。直接經(jīng)濟損失包括周轉(zhuǎn)安置費、空置造成的收益損失、使用面積減少的損失、室內(nèi)凈高降低的損失、日照采光的損失、耐久性降低的損失、施工影響的補償?shù)取?/SPAN>

（二）損失資本化法

損失資本化法是預測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。

收益損失包括收益年限的減少。

（三）價差法

價差法是分別評估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額的方法。

對收益性房地產(chǎn)，宜測算經(jīng)濟耐用年限內(nèi)無質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，作為房地產(chǎn)價值減損額。

（四）損害賠償比較法

損害賠償比較法是選取一定數(shù)量的可比房地產(chǎn)損害賠償實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比房地產(chǎn)損害賠償實例賠償價格進行處理后得到估價對象價值減損額的方法。

采用損害賠償比較法時，應當選取三個或者三個以上類似房地產(chǎn)損害賠償可比實例，并進行補償情況修正、補償日期調(diào)整、損害狀況調(diào)整。

第二十八條  對整體房地產(chǎn)價值進行土地使用權(quán)及房屋價值分配時，優(yōu)先選用收益法、成本法。

收益法適用于房地產(chǎn)年凈收益可剝離為歸屬于土地使用權(quán)或房屋部分的情況。

成本法宜采用房地分估的路徑。

第四章  估價類別

第一節(jié)房地產(chǎn)司法拍賣（變賣）估價

第二十九條　房地產(chǎn)司法拍賣（變賣，下同）估價，是指人民法院在執(zhí)行具有強制執(zhí)行效力的生效法律文書過程中，對擬拍賣的房地產(chǎn)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價的行為，包括現(xiàn)房拍賣估價、在建工程項目整體拍賣估價、在建工程部分拍賣估價、企業(yè)整體拍賣估價等。

第三十條  房地產(chǎn)司法拍賣估價的價值類型為市場價值，通常不評估快速變現(xiàn)價值，但可根據(jù)委托人的要求，評估市場價值中的賣方實得價、各自負擔稅費下價格或買方總出價。

委托人在估價委托中，特別指明要求評估快速變現(xiàn)價值的，可以在揭示市場價值之后，評估其快速變現(xiàn)價值。評估快速變現(xiàn)價值的，委托人應當明確變現(xiàn)方式，并在估價報告中予以說明。

房地產(chǎn)司法拍賣估價的估價目的，表述為“為司法拍賣房地產(chǎn)確定拍賣保留價提供參考依據(jù)而評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值”。

第三十一條　對不可分割的房屋應當整體估價。確需分割估價的，應當在委托人提供的估價委托書中明確估價分割房屋的具體部位、范圍及共用部分、設(shè)施的使用條件等。

注冊房地產(chǎn)估價師應當注意整體拍賣與拆零拍賣的拍賣方式對估價結(jié)果的影響。

第三十二條　建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，應當向委托人說明情況，取得委托人同意后在估價委托書中明確對權(quán)屬一致條件下的房地產(chǎn)市場價值進行評估，也可對整體房地產(chǎn)價值進行土地使用權(quán)及房屋價值分配，實際權(quán)屬狀況應當在估價報告中予以說明。

第三十三條　農(nóng)村宅基地上房屋需要估價的，應考慮宅基地的使用價值，并在估價報告中對處置產(chǎn)生影響的購買群體限制、居住習慣、鄰里關(guān)系等因素進行書面提示；也可根據(jù)委托人要求，只評估建筑物價值。

對“城中村”及城鎮(zhèn)近郊村（居）民住宅進行估價時，應當考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)及房地產(chǎn)市場等因素的影響。

第三十四條　房地產(chǎn)司法拍賣估價，拍賣房地產(chǎn)上設(shè)有租賃權(quán)或者用益物權(quán)不隨拍賣而消失，且委托人未書面說明將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)或者用益物權(quán)除去后拍賣的，應當評估設(shè)有租賃權(quán)或用益物權(quán)限制下房地產(chǎn)的市場價值。租賃權(quán)或用益物權(quán)情況應在估價報告中進行披露。

拍賣房地產(chǎn)上設(shè)有抵押權(quán)及其他擔保物權(quán)的，通常不考慮其對評估價值的影響。

第三十五條　在建工程項目整體拍賣估價，應當關(guān)注停工緣由、工期延誤原因?qū)︻A測完工工期及對工程造價的影響，關(guān)注項目的報建、施工許可是否合法、工程實際進度、修建狀況、各項規(guī)劃建設(shè)許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實際銷售等事項。涉及超規(guī)劃建設(shè)的，應當與委托人協(xié)商，對于超規(guī)劃許可建設(shè)的房地產(chǎn)，應當有合法的估價依據(jù)，不得擅自估價或設(shè)定不合理的假設(shè)，并在估價報告中說明。

在建工程部分拍賣估價，應當關(guān)注建筑物區(qū)分所有權(quán)，并考慮在建工程項目整體續(xù)建因素的影響。

對停工時間長的爛尾工程，還應關(guān)注建筑物存在的物質(zhì)折舊及功能性折舊。

第三十六條　房地產(chǎn)司法拍賣估價時，對于隱蔽工程的估價，應當根據(jù)工程圖紙、設(shè)計變更單、工程聯(lián)系單、隱蔽工程驗收記錄、預結(jié)算書，結(jié)合隱蔽工程投入使用的情況進行評估。

第三十七條　整體資產(chǎn)中含有與房地產(chǎn)使用無關(guān)的，可遷移且遷移后不影響其價值的設(shè)施設(shè)備時，應將其排除在房地產(chǎn)估價對象范圍之外，由相應專業(yè)機構(gòu)另行鑒定。

第三十八條　企業(yè)整體拍賣涉及的企業(yè)價值評估中，房地產(chǎn)從物質(zhì)實體、使用方式上，可與其他動產(chǎn)、無形資產(chǎn)分離的，對分離出來的房地產(chǎn)，可以對其價格或價值進行單獨評估，并應在估價報告中作出特別說明。

第二節(jié) 房地產(chǎn)分家析產(chǎn)估價

第三十九條　房地產(chǎn)分家析產(chǎn)估價分為離婚、遺產(chǎn)繼承、分家等產(chǎn)生的房地產(chǎn)估價。

第四十條　分家析產(chǎn)中實物分割房地產(chǎn)的，分割協(xié)議由當事人簽署，并由委托人提供給房地產(chǎn)估價機構(gòu)，作為實物分割房地產(chǎn)的依據(jù)。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以提出合理的分割建議，使分割后的房地產(chǎn)能夠獨立使用，并符合不動產(chǎn)登記基本單元的規(guī)定。

第四十一條　房地產(chǎn)實物分割估價，應當對分割后的各部分房地產(chǎn)分別估價，并對原共用部分、設(shè)施予以關(guān)注。

第四十二條　分家析產(chǎn)中不進行實物分割房地產(chǎn)的，應當對房地產(chǎn)市場價值進行評估，并根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)交易稅費政策考慮市場價值中賣方應當負擔稅費的影響，或根據(jù)委托人的要求評估賣方實得價。

第三節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

第四十三條　房地產(chǎn)損害的類型，按照是否可修復，分為可修復的損害和不可修復的損害；按照受損害的部位，可分為實物損害、權(quán)益損害和區(qū)位損害。

實物損害是指對房屋的實體、該實體的質(zhì)量以及該實體組合完成的功能等方面的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等的損害以及房屋層高、建筑高度等發(fā)生改變從而對房屋功能產(chǎn)生的負面影響等。

權(quán)益損害是指損害事實的發(fā)生影響了對房地產(chǎn)權(quán)利的行使，從而造成經(jīng)濟損失的損害，包括異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人的損害、非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失、對房地產(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失等。

區(qū)位損害是指損害事實的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損房地產(chǎn)價值的損害，包括環(huán)境污染帶來的損害、小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失等。

第四十四條　房地產(chǎn)損害賠償估價，應當區(qū)分損害（失）類型并采用適宜的估價方法。

第四十五條　損害事實應當經(jīng)下列途徑認定，方可作為估價依據(jù)，并在估價報告中對損害事實認定途徑予以披露。

（一）對易于測定的損害事實，房地產(chǎn)估價機構(gòu)有專業(yè)勝任能力的，可以在實地查勘時測定，并由當事人簽字確認；

（二）其他專業(yè)機構(gòu)已鑒定的損害事實，由人民法院采信、提供；

（三）人民法院認定；

（四）其他合法途經(jīng)認定。

第四十六條　損害賠償估價，應當區(qū)分可修復的損害和不可修復的損害，測算該損害對于房地產(chǎn)帶來的實體價值減損和市場價值的減損。

對于可修復的損害賠償估價，宜從實體價值減損角度進行估價；如果需要，還應當考慮修復過程導致搬家、暫停營業(yè)帶來的損失。

對于不可修復損害賠償估價，宜從市場價值減損角度進行估價。

第四十七條　實體價值減損，是指修復該房地產(chǎn)所需耗費的材料、人工等投入費用及其合理稅費、利息、利潤。測算實體價值減損，需要區(qū)分重置成本和重建成本。

房屋實體性損害修復方案，應當是技術(shù)上可能、財務上可行且合法的修復方案。修復方案可以由當事人自行協(xié)商后簽訂協(xié)議。當事人不能就修復方案達成一致意見的，可以經(jīng)人民法院委托或者當事人共同委托，由具有相應資質(zhì)的專門機構(gòu)出具房屋實體性損害修復方案。

對于結(jié)構(gòu)簡單、易于修復的房屋實體性損害，以恢復原狀為修復方案。

第四十八條　市場價值減損，是指房地產(chǎn)因發(fā)生損害而導致市場需求變化，引起的市場租金、市場價格降低。

第四十九條　環(huán)境污染帶來的損害賠償估價，注冊房地產(chǎn)估價師應當結(jié)合專門機構(gòu)出具的環(huán)境影響評價報告，根據(jù)環(huán)境是否可治理恢復分別進行估價。

如果污染的環(huán)境可治理恢復，應當考慮治理恢復的時間周期，結(jié)合實體價值減損和市場價值減損綜合判斷，得出損害賠償價值。

如果污染的環(huán)境不可治理恢復，應當根據(jù)環(huán)境影響評價結(jié)果，從市場價值減損角度測算賠償價值。

第五十條　異議登記不當帶來的損害賠償估價，主要從市場租金、售價在異議登記期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行估價。

第五十一條　不動產(chǎn)登記部門的登記錯誤帶來的損害賠償估價，主要從市場租金、售價在登記錯誤期間的變化及對當事人帶來的損失角度進行估價。

第五十二條　裝修糾紛中的損害賠償估價，包括裝修當事人之間發(fā)生的損害賠償估價及裝修對相鄰不動產(chǎn)的損害賠償估價。

裝修糾紛中的損害如果是可修復的，宜從實體價值減損角度進行估價。如果是不可修復的，宜綜合實體價值減損、市場價值減損之后，得出損害賠償價值。

第五十三條　區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害賠償估價，宜從房地產(chǎn)用途、交通便利條件改變等方面對房地產(chǎn)市場價值減損角度進行估價。

第五十四條　地震、冰雹、風災、洪水、泥石流等自然災害帶來的損害賠償估價，應當區(qū)分該損害是否可修復。對于可修復的損害賠償估價，綜合實體價值減損和市場價值減損，得出損害賠償價值。

對于不可修復的損害賠償估價，首先對于未發(fā)生自然災害損害之前的房地產(chǎn)進行估價，再減去凈殘值得出損害賠償價值。

第五十五條　房屋采光、日照受影響的損害賠償估價，宜采用價差法、損失資本化法、損害賠償比較法。首先測算采光、日照情況，結(jié)合當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定進行日照分析，日照分析應當按照有關(guān)技術(shù)標準進行。符合規(guī)劃要求但對房屋采光、日照產(chǎn)生影響的，應根據(jù)損害影響前、后被侵害房屋市場價值的變化額度或根據(jù)已有類似損害賠償實例進行比較確定損害價值。

第五十六條　建筑高度或?qū)痈甙l(fā)生改變產(chǎn)生的功能性損害估價，宜采用價差法、損失資本化法。根據(jù)設(shè)計規(guī)范或建筑合同要求及層高改變對使用功能的影響程度進行分析，包括功能性折舊造成的影響。

第四節(jié)  房屋征收補償糾紛估價

第五十七條　國有土地上房屋征收補償糾紛估價，應當依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》進行。

第五十八條　國有土地上房屋征收補償糾紛估價，應當區(qū)分下列情形：

（一）被征收房屋仍然存在；

（二）被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全；

（三）被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全。

第五十九條　被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全的，應當依據(jù)保全的證據(jù)、該房屋被征收之時的房地產(chǎn)市場狀況進行估價。

第六十條　被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全的，該房屋不具備估價的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備估價條件，仍委托估價的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以依據(jù)有限的估價依據(jù)，對該被征收房屋進行咨詢性估價。

第五節(jié)  房地產(chǎn)其他糾紛估價

第六十一條　房地產(chǎn)其他糾紛估價，包括房地產(chǎn)抵押估價、作價入股等其他估價帶來糾紛的估價。

第六十二條　房地產(chǎn)糾紛估價的內(nèi)容，包括對原估價程序、估價方法、估價依據(jù)是否遵循法律法規(guī)、估價規(guī)范準則，進而對是否存在虛假估價、重大遺漏估價及房地產(chǎn)評估價值進行鑒定和判斷，提出客觀、公平、合理的鑒定意見。

第六十三條　房地產(chǎn)其他糾紛估價，應當遵循估價規(guī)范準則及有關(guān)規(guī)定。

第六節(jié)  紀檢、監(jiān)察涉案房地產(chǎn)估價

第六十四條  受賄涉案房地產(chǎn)包括紀檢、監(jiān)察機關(guān)認定的下列情形房地產(chǎn)：

（一）以明顯低于市場價格向請托人購買的房地產(chǎn)；

（二）以明顯高于市場價格向請托人出售的房地產(chǎn)；

（三）以其他交易方式非法收受請托人的房地產(chǎn)；

（四）以干股形式收受請托人提供房屋租金、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等涉及的房地產(chǎn)。

第六十五條  瀆職涉案房地產(chǎn)包括紀檢、監(jiān)察機關(guān)認定的下列情形房地產(chǎn)：

（一）超標準及規(guī)劃條件建設(shè)的房屋、構(gòu)筑物、附屬物；

（二）未按照國家相關(guān)標準建設(shè)的房屋、構(gòu)筑物、附屬物；

（三）損害或者倒塌的房屋、構(gòu)筑物、附屬物；

（四）其他情形涉及的房地產(chǎn)。

第六十六條  受賄、瀆職涉案房地產(chǎn)估價所需資料及估價范圍、房地產(chǎn)狀況、價值時點、價值內(nèi)涵等事項，以紀檢、監(jiān)察機關(guān)提供、認定的情況為準，并在房地產(chǎn)估價委托書上載明。需要與委托人溝通認定的事項，應在房地產(chǎn)估價委托書上載明或者進行補充認定。

實地查勘中，應至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師與辦案人員一同進行實地查勘，均應在實地查勘記錄上簽字確認。其他事項參照人民法院委托估價的相關(guān)規(guī)定。

第六十七條  涉案房地產(chǎn)估價，應當評估房地產(chǎn)的市場價值，并根據(jù)下列具體情況與委托人溝通后對價值內(nèi)涵進行調(diào)整處理：

（一）以明顯低于市場價格向請托人購買新開發(fā)房地產(chǎn)，賣方事先設(shè)定不針對特定人有優(yōu)惠價格的，優(yōu)惠價格應當予以扣除。

（二）受賄房地產(chǎn)權(quán)屬已在受賄人或其親屬名下的，估價結(jié)果為市場價值，但應當在估價報告中提示估價報告使用者關(guān)注房地產(chǎn)交易稅費的實際支付方式及金額。

（三）受賄房地產(chǎn)權(quán)屬未在受賄人或者其親屬名下，且房地產(chǎn)買賣合同載明買方負擔全部交易稅費或紀檢、監(jiān)察機關(guān)認定賣方無需負擔任何交易稅費的，估價結(jié)果宜為稅前賣方實得價值。房地產(chǎn)買賣合同載明賣方負擔全部交易稅費或紀檢、監(jiān)察機關(guān)認定買方無需負擔任何交易稅費的，估價結(jié)果宜為稅后買方實付價值。

經(jīng)與委托人溝通同意，也可以按照本條第（二）項進行估價。

第五章 房地產(chǎn)司法鑒定估價報告

第六十八條　房地產(chǎn)司法鑒定估價報告分為鑒證性估價報告和咨詢性估價報告。

鑒證性估價報告，是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人出具的起著價值證明作用的報告，內(nèi)容應當包括：估價依據(jù)、估價程序、估價方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、報告使用提示等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解使用估價結(jié)果。

咨詢性估價報告，是指受客觀原因限制，委托人或有關(guān)當事人明知存在估價依據(jù)不充分、必要的估價程序不能完全履行的情況下，仍然委托估價而出具的估價報告。委托人和估價報告使用者需在了解估價依據(jù)、估價程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解使用估價結(jié)果。

第六十九條　房地產(chǎn)司法鑒證性估價，估價報告的名稱為“房地產(chǎn)司法鑒定估價報告”；房地產(chǎn)司法咨詢性估價，估價報告的名稱為“房地產(chǎn)司法鑒定咨詢報告”。

第七十條　房地產(chǎn)司法鑒定估價的價值時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日或者估價委托之日，但估價委托另有約定的除外。

價值時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價假設(shè)和限制條件”中揭示估價對象在價值時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對估價結(jié)果的影響，提示估價報告使用者注意。

第七十一條　房地產(chǎn)司法鑒定估價報告應當說明估價依據(jù)類型，并充分披露下列估價依據(jù)的內(nèi)容：

（一）經(jīng)當事人質(zhì)證、委托人提供的資料；

（二）經(jīng)委托人同意訴訟當事人補充，委托人提供的資料；

（三）委托人調(diào)查取得的資料；

（四）房地產(chǎn)估價機構(gòu)依據(jù)估價程序取得的資料。

房地產(chǎn)司法鑒定估價依據(jù)缺失的，應當在估價報告中說明原因及委托人設(shè)定的鑒定條件，并對估價程序、估價依據(jù)和估價規(guī)范等標準的執(zhí)行，以及報告的使用限制等方面做出特別提示說明。

第六章 房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證

第七十二條　承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價的注冊房地產(chǎn)估價師有出庭接受質(zhì)詢的義務，就委托人及當事人圍繞估價的相關(guān)問題提出的質(zhì)疑和詢問，應當給予回答、進行說明。

應當回答的問題包括但不限于是否具有執(zhí)業(yè)勝任能力；是否保持了估價的獨立性；注冊房地產(chǎn)估價師從事司法鑒定估價中是否遵循職業(yè)操守；估價程序或操作流程是否符合相應行業(yè)規(guī)范準則，估價報告的合法性、公允性、客觀性等。

第七十三條  就司法鑒定估價報告的有關(guān)內(nèi)容，注冊房地產(chǎn)估價師出庭時應當關(guān)注：

（一）司法鑒定估價報告的完整性，即報告是否存在重大疏漏或缺項；

（二）司法鑒定估價報告的附件資料的來源，及其真實性、合法性和完整性；

（三）房地產(chǎn)司法鑒定估價方法、估價技術(shù)路徑、估價參數(shù)選取等，是否存在不當或違反行業(yè)規(guī)范等；

（四）司法鑒定估價結(jié)果是否存在重大價值差異；

（五）注冊房地產(chǎn)估價師及估價機構(gòu)是否簽名蓋章。

第七十四條　承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價的注冊房地產(chǎn)估價師，因下列情形不能按時出庭的，其所在房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當及時通知法院的相關(guān)工作人員，確定通過書面證言、視聽傳輸技術(shù)或者視聽資料等方式作證，或者另行確定出庭時間：

（一）因健康原因不能出庭的；　　

（二）因路途遙遠，交通不便不能出庭的；　　

（三）因自然災害等不可抗力不能出庭的；　　

（四）因無人墊付出庭人員的交通、住宿、生活等必要費用以及誤工補貼等其他正當理由不能出庭的。

第七十五條 出庭人員應向法庭提交房地產(chǎn)估價機構(gòu)指派鑒定人出庭作證的公函，出示其《房地產(chǎn)估價師注冊證書》并提交復印件，必要時可以經(jīng)法庭許可后提交在鑒定過程中收集的相關(guān)資料、所依據(jù)的技術(shù)標準和估價規(guī)范準則等。

出庭接受詢問的注冊房地產(chǎn)估價師，認為被詢問的事項或問題與鑒定過程、鑒定報告無關(guān)，可以向法庭提出，經(jīng)法官同意后，不予回答。若法庭要求回答，應如實回答。

第七十六條　承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價的注冊房地產(chǎn)估價師出庭接受詢問，在對房地產(chǎn)司法鑒定估價進行質(zhì)證的活動結(jié)束后，應當按照法庭的指揮退出法庭。

出庭人員在休庭后或者法庭指定的時間，核對庭審筆錄中自己作證時的陳述，若記錄有遺漏、錯誤或不當，可向法庭提出，經(jīng)法庭許可后修正，或者親筆批注予以修正、說明，并在確認記錄無誤后在修改處、筆錄上簽名、按指印確認。

第七十七條　人民法院同意通過書面證言、視聽傳輸技術(shù)或者視聽資料等方式作證的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當指派承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價的注冊房地產(chǎn)估價師，按照人民法院的要求履行作證義務。

以書面證言方式作證時，應當針對訴訟當事人提出的鑒定估價異議、法庭提出的問題給予解釋或者說明，必要時可以附具在鑒定估價過程中收集的相關(guān)資料、所依據(jù)的技術(shù)標準和估價規(guī)范準則相關(guān)條文等。如果注冊房地產(chǎn)估價師認為某一事項或問題與鑒定過程、鑒定報告無關(guān)，可以向法庭明確提出；若法庭明確要求作證時，應提供書面證言資料。

書面證言應當由被指定作證的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，其所在房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責人簽名或蓋章，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)印章。

第七十八條　具有房地產(chǎn)司法鑒定估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師，可以受當事人的聘請，經(jīng)當事人向人民法院申請同意，以專家證人或者專家輔助人身份出庭，就案件的房地產(chǎn)司法鑒定估價專門性問題進行說明。

被聘請的注冊房地產(chǎn)估價師應當與其所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)協(xié)商確定下列事項、簽訂協(xié)議：

（一）出庭時間、地點；

（二）訴訟各方當事人、受理法院、案情、出具鑒定報告的機構(gòu)等案件情況；

（三）其他雙方需要明確的事項。

若訴訟當事人委托的出庭事項是對本機構(gòu)出具的鑒定報告提出意見，或該訴訟對方當事人已經(jīng)聘請本機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師，以及其他與本機構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師有利害關(guān)系的其他情形，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當回避。

第七十九條　以專家證人身份出庭的注冊房地產(chǎn)估價師，應當向法庭提交房地產(chǎn)估價機構(gòu)指派其本人出庭的公函，出示其《房地產(chǎn)估價師注冊證書》并提交復印件。應當回答審判人員和當事人就房地產(chǎn)司法鑒定估價專門性問題的詢問，經(jīng)法官允許，可以對承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價的注冊房地產(chǎn)估價師進行詢問。經(jīng)人民法院準許，當事人各自申請的以專家輔助人身份出庭的注冊房地產(chǎn)估價師可以就案件中的房地產(chǎn)司法鑒定估價問題進行對質(zhì)，對質(zhì)內(nèi)容應限于鑒定報告出具日的估價規(guī)范標準、技術(shù)水平及行業(yè)慣例。

如果出庭人員認為被詢問的事項或問題與鑒定過程、鑒定報告無關(guān)，可以向法庭提出，經(jīng)法官同意后，不予回答。若法庭要求回答，應如實回答。 

第八十條　房地產(chǎn)司法鑒定估價質(zhì)證中，產(chǎn)生嚴重分歧，無法采信專業(yè)鑒定意見的，經(jīng)人民法院同意，可以委托房地產(chǎn)價格評估專家委員會出具專家意見。

第七章 附 則

第八十一條　仲裁、行政處罰中涉及的房地產(chǎn)估價，參照本意見執(zhí)行。

第八十二條　在房地產(chǎn)司法鑒定估價活動中，本意見未作規(guī)定的事項，應當按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引》執(zhí)行。

第八十三條　本意見由河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會負責解釋。