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      郭旦因訴深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局撤銷《深圳市房屋建筑面積查丈報告》的具體行政行為案

      廣東省深圳市中級人民法院行政判決書

      〔2005〕深中法行終字第399號

        上訴人(一審原告)郭旦,男,漢族,1962年6月5日出生,現(xiàn)住深圳市羅湖區(qū)金麗花園9棟310房。居民身份證號碼:442530620605061。

        被上訴人(一審被告)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局,住所地:深圳市福田區(qū)振興路3號建藝大廈。
        法定代表人張士明,局長。
        委托代理人黃是佩,該局工作人員。

        一審第三人深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司,住所地:深圳市寶安區(qū)龍華街道辦人民中路綜合辦公樓四樓。
        法定代表人李輝,總經(jīng)理。
        委托代理人張海濤,該公司職員。

        上訴人郭旦因訴被上訴人深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局房屋建筑面積查丈一案,不服深圳市寶安區(qū)人民法院〔2004〕深寶法行初字第90號行政判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

        一審法院認定以下事實,原告與第三人于2002年6月10日、8月3日分別簽訂了兩份《房地產(chǎn)買賣合同》,由原告分別購買第三人的萬家燈火花園1棟120號、121號兩套商鋪,合同對兩套商鋪面積均作出如下約定,商鋪建設(shè)面積60.95平方米,套內(nèi)建筑面積56.1平方米,公共分攤面積4.85平方米;具體分攤項目和不分攤面積見附表,附表五分攤項目:(1)樓梯;(2)天面樓梯間。不分攤項目:空白。合同成立后原告支付了首期款,余下50%購房款辦理銀行抵押貸款,原告取得了該商鋪并已入住使用。2002年4月18日,國家電力公司華東設(shè)計研究院深圳分部出具了兩種測繪原告購置商鋪建筑面積,A版.室內(nèi)為57.00平方米,分攤面積為0.9平方米;B版.室內(nèi)為56.1平方米,分攤面積4.85平方米。該測繪分部說明B版是請示市測繪部門的意見作出的,而A版原件已由有關(guān)部門收回。建設(shè)部于2002年3月2日發(fā)出通知,從同年5月1日起,執(zhí)行商品房分攤面積計算標準,其中公共通道規(guī)定,臨街樓房,挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論是否有柱,是否有維護結(jié)構(gòu),均不計算面積。為此,原告與第三人就120號商鋪因是否應(yīng)分攤面積計付房價款產(chǎn)生爭議,向本院提起民事訴訟,后經(jīng)深圳市中級人民法院以〔2003〕深中法民五終字第1789號《民事判決書》判決駁回原告該項訴訟請求。

        一審法院認為:對于原告所購商鋪門前無柱外走廊部分應(yīng)否計算建筑面積的問題,被告在進行竣工查丈時,建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房〔2002〕74號)尚未開始執(zhí)行,被告依據(jù)國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》的有關(guān)測量技術(shù)標準進行查丈并無不當。原告主張應(yīng)當依據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》缺乏法律依據(jù),理由不足,其請求本院不予支持。為此,依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(一)項的規(guī)定,判決維持被告深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局于2002年4月18日對原告所購商鋪門前走廊進行的房屋建筑面積查丈行為。

        上訴人不服一審判決上訴稱:

        1.原審認為“被上訴人依據(jù)國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》有關(guān)測量技術(shù)標準進行查丈并無不當”用語含糊,沒有指出被上訴人在依據(jù)上述《規(guī)范》和《規(guī)程》時,適用具體的測量技術(shù)標準是否妥當。事實上,被上訴人在適用上述《規(guī)范》和《規(guī)程》時,錯誤地適用了具體的測量技術(shù)標準,將不該計入公攤的位于建筑物第一層(地面)的外走廊列入公攤,計算上訴人的建筑面積。(1)上訴人所購商鋪外走廊緊臨街道,走廊兩端又不能封閉,并可在平行于街道方向上通行,完全符合《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》第3.5、3.21條第2款規(guī)定的兩個條件,外走廊的面積應(yīng)列為不分攤的公用面積,不能計入上訴人的建筑面積。(2)從第三人的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來看,上訴人所購商鋪外走廊在報建時未計入容積率,不應(yīng)計入公攤。涉案商鋪所在1號商住樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)土建許字2001B121號)規(guī)劃許可的本棟樓房的建筑面積是14946.26m2,其中:住宅面積13597.49m2,商業(yè)面積1348.77m2。報建規(guī)劃許可的商業(yè)面積1348.77m2與本商住樓全部商鋪套內(nèi)使用面積1351.22m2一致,說明了涉案商鋪外走廊在報建時未計入容積率(或未計算建筑面積),根據(jù)《深圳市房屋建筑面積計算細則》(深規(guī)土〔1994〕421號)中的一般規(guī)定:不能分攤的公共面積是建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進行分攤的公共面積。涉案商鋪外走廊屬于不能分攤的公共面積,不能計入上訴人的建筑面積。(3)上訴人與第三人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定的分攤項目不含有外走廊。應(yīng)尊重當事人意思自治原則,外走廊不計入分攤,不計入上訴人的建筑面積。因此,被上訴人適用《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》具體的測量規(guī)范和標準錯誤,將不應(yīng)公攤的公共面積列為公攤。原審判決對被上訴人具體適用上述《規(guī)范》及《規(guī)程》是否妥當,缺乏實質(zhì)性審查,事實不清。

        2.原審認為“上訴人主張依據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房〔2004〕74號)缺乏法律依據(jù),理由不足”不能令人信服。上訴人2002年6月10日、8月3日與第三人簽訂兩份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。合同簽訂后,第三人向上訴人交付商鋪,并提交被上訴人的《竣工查丈報告》(指A版),該《竣工查丈報告》沒有把外走廊面積計入上訴人的建筑面積。當上訴人要求第三人退回多余的購房款,第三人要求被上訴人退回多余的地價款時,被上訴人的下屬深圳市地籍測繪大隊寶安中隊于2002年6月28日向地籍測繪大隊請示,測繪大隊于2002年7月2日回復(fù)中隊。測繪中隊根據(jù)測繪大隊的回復(fù),重新進行查丈。上訴人與第三人簽訂房地產(chǎn)買賣合同的行為和雙方對房地產(chǎn)買賣合同的履行,以及被上訴人重新進行竣工查丈(包括被上訴人內(nèi)部之間的請示和批復(fù)),均發(fā)生在建設(shè)部發(fā)出上述通知并開始執(zhí)行(即2002年5月1日)之后。原審判決認為不能適用該通知,沒有法律依據(jù)。根據(jù)該通知第三條第(八)項之規(guī)定,涉案一層商鋪外走廊應(yīng)是不計算建筑面積的。原審判決沒有充分理解被上訴人確認上訴人商鋪建筑面積的組成。上訴人商鋪建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤公用面積兩部分組成,公用面積又分為應(yīng)分攤的公用面積和不應(yīng)分攤的公用面積,不應(yīng)分攤的公用面積即使計算建筑面積,也不應(yīng)由不應(yīng)分攤的建筑來分攤。本案商鋪外走廊屬于不應(yīng)分攤的公用面積,即使計算建筑面積,也不應(yīng)將面積計入商鋪的建筑面積。綜上所述,不管是否適用建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》,也不管是否計算涉案外走廊的建筑面積,根據(jù)《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》的第3.5、3.21條第2款的規(guī)定,上訴人所購商鋪的外走廊屬于不應(yīng)分攤的公用面積,不應(yīng)計入商鋪的建筑面積。被上訴人將不應(yīng)計入公攤的面積列入公攤,計算建筑面積,適用法律錯誤。原審判決事實不清,證據(jù)不足,適用法律錯誤,請求撤銷原審判決,判決撤銷被上訴人的具體行政行為,并判令被上訴人重新作出具體行政行為。

        被上訴人答辯稱:(1)上訴人沒有完整引用《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》。該《規(guī)程》雖然有第3.5、3.21條第二款的規(guī)定,但在第三款又規(guī)定,當?shù)谝粚尤繛樯啼伹腋魃啼伨蜃呃龋ɑ蜷芾龋╅_門時,走廊(或檐廊)的建筑面積列為第一層各商鋪應(yīng)分攤的公用面積。答辯人認為,本案涉案的房產(chǎn)全部為商鋪,且均向走廊開門,完全符合3.5、3.21條第三款的規(guī)定。(2)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》不適用于本案涉及的查丈報告。該《通知》于2002年5月1日才開始執(zhí)行,而本案涉及的建筑物于2001年5月29日取得建筑工程規(guī)劃許可證,2002年4月進行竣工查丈。雖然答辯人對竣工查丈報告有過糾正,但這只是對2002年4月查丈報告的某種修正,并不是新查丈報告。根據(jù)不溯及既往的一般法律原則,該《通知》不能適用于本案。(3)建筑工程規(guī)劃許可證中所記載的建筑面積只是規(guī)劃,事實上應(yīng)以竣工驗收的面積為準,故上訴人在上訴狀中提到的建筑工程規(guī)劃許可證上的面積與本案無關(guān)。綜上,被答辯人的上訴沒有事實和法律依據(jù),不能成立,一審判決正確。請求二審法院維持原判、駁回上訴。

        一審第三人述稱同意被上訴人的答辯意見。

        上訴人向一審法院提交的證據(jù)材料有:(1)A版竣工查丈《房屋建筑面積分套(單元)匯總表》復(fù)印件;(2)深圳市寶安地籍測繪大隊《關(guān)于“萬家燈火”1、4棟建筑面積計算的請示》;(3)B版竣工查丈《房屋建筑面積分套(單元)匯總表》;(4A深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》;(5)房地產(chǎn)證。

        被上訴人在法定期限內(nèi)向一審法院提交的證據(jù)材料有:(1)深規(guī)土建許字2001B121號《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;(2)深圳市地籍測繪大隊2002年4月18日所作的《深圳市房屋建筑面積查丈報告》;(3)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元:房產(chǎn)測量規(guī)定》;(4)深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制的《深圳市建筑設(shè)計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》;(5)深圳市規(guī)劃國土局制定的《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》;(6)涉案商鋪外走廊的實地照片;(7)建住房〔2002〕74號《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》。

        一審第三人未向一審法院提交證據(jù)材料。

        上述證據(jù)材料均已隨卷移送本院。另:上訴人在一審時向一審法院申請調(diào)取其提交的證據(jù)1的原件,一審法院未予調(diào)取;本院在一二審時向被上訴人調(diào)取該證據(jù),但被上訴人在限期內(nèi)未予提交。經(jīng)審查核實,本院確認,上訴人及被上訴人在一審期間提交的證據(jù)均合法有效,可以作為本案的定案證據(jù)。

        本院經(jīng)審理查明:上訴人與一審第三人于2002年6月10日、8月3日分別簽訂兩份《房地產(chǎn)買賣合同》,約定上訴人購買萬家燈火花園1棟0120、0121號商鋪,其建筑面積均為60.95平方米,其中套內(nèi)建筑面積56.10平方米,分攤公用面積4.85平方米。深圳市地籍測繪大隊曾委托國家電力公司華東勘測設(shè)計研究院深圳分部作出兩份審核落款時間均為2002年4月18日的《深圳市房屋建筑面積查丈報告》(即上訴人所稱的A版和B版)。A版查丈報告載明上訴人所購兩商鋪建筑面積均為57平方米,其中套內(nèi)建筑面積為56.10平方米,分攤公用面積為0.90平方米。B版查丈報告載明上訴人所購兩商鋪建筑面積均為60.92平方米,其中套內(nèi)建筑面積為56.10平方米,分攤公用面積為4.82平方米。被上訴人分別于2003年8月28日和2003年9月1日向上訴人發(fā)放房地產(chǎn)證,載明兩商鋪建筑面積均為60.92平方米。B版查丈報告中,被上訴人將涉案一樓商鋪外走廊計算了建筑面積并分攤給了上訴人。上訴人不服,遂向一審法院提起行政訴訟。

        建設(shè)部于2002年3月2日發(fā)出《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(以下簡稱建住房〔2002〕4號文),并從同年5月1日起實施。該通知第二條第(八)項規(guī)定,臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱、是否有維護結(jié)構(gòu),均不計算建筑面積。

        另:據(jù)被上訴人一審?fù)応愂,被訴查丈報告(即B版)是于2002年7月份修改的,上訴人及一審第三人亦無表示異議,本院予以確認。

        本院認為:本案被訴行政行為是被上訴人作出B版《深圳市房屋建筑面積查丈報告》的行為。據(jù)被訴查丈報告顯示,被上訴人將涉案一樓商鋪外走廊計算了建筑面積并分攤給了上訴人。各方當事人在一二審調(diào)查時,對被上訴人將涉案一樓商鋪外走廊定性為無柱外走廊均無異議,本院對此予以確認。因此本案爭議焦點在于被上訴人作出被訴查丈報告時未適用建設(shè)部頒發(fā)的于同年5月1日開始實施的建住房[2002174號文是否正確。

        根據(jù)法律適用的一般原則,作為行政機關(guān)的被上訴人在上述通知生效后,作出相關(guān)具體行政行為時應(yīng)當依據(jù)當時生效的規(guī)范性文件。雖然被上訴人是于2002年4月對萬家燈火花園進行實地測繪,且被訴查丈報告(即B版)是于同年7月份修改的,但經(jīng)查閱卷宗相關(guān)資料及對比A版、B版查丈報告,被訴查丈報告修改內(nèi)容是對建筑面積予以重新測算,涉及到上訴人的實體權(quán)益,因而是可獨立的新的具體行政行為,故被上訴人仍應(yīng)當依據(jù)2002年7月時的生效規(guī)范性文件作出被訴具體行政行為。被上訴人以竣工實地查丈是在2002年4月進行,且被訴查丈報告只是對4月份查丈報告進行修正而并非重作為由認為不應(yīng)適用建住房〔2002)74號文的主張,本院不予支持。

        行政機關(guān)在適用法律時應(yīng)當遵循新法優(yōu)于舊法的一般原則。建住房〔2002〕74號文的實施時間后于深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制的《深圳市建筑設(shè)計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》和深圳市規(guī)劃國土局制定的《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》,且《深圳市建筑設(shè)計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第1.0.1條明確了該規(guī)定是作為對建設(shè)部頒布的有關(guān)計算規(guī)則和規(guī)定的地方性補充,故建住房〔2002〕74號文具有優(yōu)先適用的效力。由于建住房〔200274號文第二條第(八)項的規(guī)定與《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》及《深圳市建筑設(shè)計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》關(guān)于無柱外走廊的規(guī)定有所不同,而被上訴人逕行適用了后兩者規(guī)定作出被訴查丈報告,故其有責任舉證證明本案涉案商鋪外走廊不屬于建住房〔2002〕74號文第二條第(八)項所規(guī)定的“公共通道”情形。但被上訴人在一審法定期限內(nèi)僅提交了實地照片,并不能充分證明涉案商鋪外走廊不屬于“公共通道”。故被上訴人適用《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》及《深圳市建筑設(shè)計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定作出B版查丈報告的具體行政行為,證據(jù)不足,依法應(yīng)予撤銷。

        綜上,一審判決認定事實不清、適用法律錯誤,應(yīng)予撤銷。上訴人請求撤銷被訴具體行政行為的主張,本院予以支持。為此,依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第(三)項,第五十四條第(二)項第1目的規(guī)定,判決如下:

        一、撤銷深圳市寶安區(qū)人民法院〔2004〕深寶法行初字第90號行政判決;

        二、撤銷被上訴人將上訴人所購商鋪建筑面積確定為60.92平方米的《深圳市房屋建筑面積查丈報告》的具體行政行為;

        三、被上訴人對萬家燈火商住小區(qū)1號樓重新作出房屋建筑面積查丈報告。

        本案一、二審案件受理費合計人民幣200元,均由被上訴人深圳市規(guī)劃與國土資源局負擔。

        本判決為終審判決。

                            代理審判長邱仲明
                            審判員王雅媛
                            代理審判員王惠奕
                            二〇〇五年十二月九日
                            書記員陳亮

      本文引用地址 http://www.szyezhu.cn/764a.html

       

      廣東省深圳市中級人民法院 
      〔2005〕深中法行終字第399號 
      發(fā)布日期:2010/10/14 實施日期:2010/10/14
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