李某訴祈福房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司房屋使用面積、建筑面積糾紛案
——房屋面積是否縮水，誰說了算？
【案情簡介】
原告（上訴人）：李某
被告（被上訴人）：祈福房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司
1994年12月1日，原、被告簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定由原告向被告購買位于深圳市深南中路蔡屋圍的信興廣場第9層第3號房屋（下稱903房），建筑面積102.47平方米，實際使用面積77.48平方米，占地分?jǐn)偯娣e24.99平方米。同時約定，交付使用的房屋實際建筑面積如少于合同規(guī)定的面積達(dá)2％以上的，原告有權(quán)要求被告以雙倍的購房價格補償損失。
1998年10月，原告領(lǐng)取深圳市規(guī)劃國土局（下稱國土局）頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》，該證注明903房的建筑面積為102.47平方米，但未注明實際使用面積。
1999年初，原告單方委托深圳市計量檢測研究院（下稱計檢研究院）進(jìn)行測量，測量結(jié)果為使用面積56.62平方米，比合同約定的面積少了20.86平方米。原告據(jù)此要求被告按合同賠償其損失，被告認(rèn)為《房地產(chǎn)證》中房屋建筑面積與合同約定一致，未同意賠償。原告為此訴至法院，要求被告賠償人民幣1015728元。
【爭議焦點】
哪個測量結(jié)果具有法律效力？
原告認(rèn)為：本案涉訟房產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》核定的面積是建筑面積，使用面積應(yīng)以原告委托單位測量的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
被告認(rèn)為：《房地產(chǎn)證》是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的有效證明，其所記載的各項數(shù)據(jù)最具權(quán)威性，具有法律效力。
【代理思路】
接受被告方的委托，代理律師從以下問題入手分析本案：
�。ㄒ唬╆P(guān)于《房地產(chǎn)證》的效力問題。
《房地產(chǎn)證》是作為房地產(chǎn)政府行政主管部門的市國土局向房地產(chǎn)所有人頒發(fā)的、證明房地產(chǎn)所有人擁有相關(guān)權(quán)利的證明，該證中記錄的包括房屋建筑面積在內(nèi)的數(shù)據(jù)資料，是經(jīng)市國土局檢測、審核確認(rèn)的，具有法律效力。市國土局作為行政主管機關(guān)，測繪、登記其主管范圍內(nèi)的房地產(chǎn)并向房地產(chǎn)所有人頒發(fā)《房地產(chǎn)證》是其正常的行政職能工作，其行政行為一經(jīng)作出，即發(fā)生法律效力，非經(jīng)法定程序不得任意改變或撤銷，對包括原、被告在內(nèi)的行政相對人都具有拘束力和執(zhí)行力，其合法性受到法律保護，其行為結(jié)果當(dāng)然應(yīng)予以執(zhí)行并應(yīng)受法庭采信。如果認(rèn)為《房地產(chǎn)證》所載面積與實際不符，市國土局測量的實際面積有誤，應(yīng)該另行提起行政訴訟。只有通過法定程序撤銷國土局頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》，才能說明其違法或無效，而不能因為計檢研究院測量的面積與《房地產(chǎn)證》所載面積不一致，《房地產(chǎn)證》就失效。
�。ǘ╆P(guān)于計檢研究院測量結(jié)果的效力問題。
1.計檢研究院不是法定的商品房面積測量的檢測機構(gòu)。計檢研究院既不是深圳市的商品房銷售面積計量監(jiān)督管理部門，又未在其出具的檢測報告中附資質(zhì)證明文件。根據(jù)1999年6月22日國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》第3條“縣級以上地方質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作”和第9條“從事商品房銷售面積計量和仲裁測量的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得計量認(rèn)證合格證書”的規(guī)定，計檢研究院不具備商品房面積測量的資格。
2.計檢研究院的測量報告依據(jù)的是國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1998年12月22日發(fā)布的JJF1058-98國家計量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》，該規(guī)范已于2000年2月21日停止執(zhí)行。該規(guī)范由于欠缺科學(xué)性和可操作性，因而僅存在1年零2個月就失去了生命力。2000年8月1日，國家技術(shù)監(jiān)督局又發(fā)布了新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》。新舊兩個規(guī)范有很大的不同，新規(guī)范對舊規(guī)范作了大量的修正。因此，計檢研究院當(dāng)時依據(jù)舊的技術(shù)規(guī)范計算出來的結(jié)果，肯定不準(zhǔn)確。
不具備商品房面積測量資格的計檢研究院，依據(jù)缺乏科學(xué)性的舊的技術(shù)規(guī)范得出的檢測報告，顯然不具有法律效力。原告的舉證存在重大的缺陷。
�。ㄈ╆P(guān)于售房合同約定的面積計算方法是否科學(xué)的問題。
涉訟房產(chǎn)所在的地王大廈是美國建筑設(shè)計有限公司設(shè)計的，由香港利比建筑工料測量師負(fù)責(zé)計算。其建筑圖紙的使用面積的計算，依據(jù)的是香港測量師學(xué)會、英國皇家特許測量師學(xué)會（香港分會）及香港消費者委員會推介的通行于國際的使用面積計算方法，這種方法與1994年9月深圳市國土局發(fā)布的《深圳市房屋建筑面積計算細(xì)則》及1995年國家建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》是基本相同的。因此，被告的面積計算方法是符合我國法律、法規(guī)要求，并經(jīng)國土部門測繪單位核實認(rèn)定的，應(yīng)受我國法律保護。
【審理及判決】
一審情況
在一審審理期間，被告為證實面積的準(zhǔn)確性，向曾經(jīng)負(fù)責(zé)測繪、核定涉訟房產(chǎn)的測繪單位——羅湖區(qū)國土分局申請對涉訟房產(chǎn)的面積進(jìn)行復(fù)查。2000年11月1日，羅湖區(qū)國土分局復(fù)函被告：你公司向我局申請進(jìn)行信興廣場附樓903室面積復(fù)查，經(jīng)我局測繪中隊據(jù)建筑設(shè)計軟盤、竣工圖紙及實地測量計算，所得面積與售樓面積一致。被告將羅湖區(qū)國土分局這一復(fù)函作為證據(jù)，向法庭舉證。
經(jīng)開庭審理，法庭認(rèn)為：原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，受法律保護。被告庭審期間向原告出示了信興廣場附樓第九層竣工圖紙及深圳市規(guī)劃國土局出具的證明。深圳市規(guī)劃國土局是深圳市負(fù)責(zé)房地產(chǎn)測繪工作的職能機構(gòu)，其頒發(fā)了建筑面積與合同約定一致的《房地產(chǎn)證》，后根據(jù)被告的申請對信興廣場附樓903室套內(nèi)面積進(jìn)行復(fù)查，經(jīng)該局測繪中隊據(jù)建筑設(shè)計軟盤、竣工圖紙及實地測量計算，證實該套房屋建筑面積與合同相符、未有減少。因此上述證據(jù)具證明力，本院予以認(rèn)定。原告以其委托的測量單位所測結(jié)果為依據(jù)，認(rèn)為其所購房屋建筑面積少于合同規(guī)定面積，要求被告按合同賠償?shù)脑V求理由及證據(jù)均不充分，本院不予支持。被告的答辯理由成立，本院予以采納。判決如下：
駁回原告要求被告雙倍賠償房屋面積差價款的訴訟請求。
二審情況
一審判決后，原告不服，向深圳市中級人民法院上訴，其上訴理由是：（1）一審判決事實不清，羅湖區(qū)國土分局出具的復(fù)函是失實的、無效的，測繪人員并沒有到903房進(jìn)行實地測量，一審依據(jù)這一份材料所作判決是錯誤的；（2）一審程序違法，一審法官沒有對羅湖區(qū)國土分局的復(fù)函文件進(jìn)行審查，違反《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定。
原告在向深圳中院上訴的同時，也向深圳市人民政府申請復(fù)議，以羅湖區(qū)國土分局在沒有進(jìn)行實地測量的情況下，就出具復(fù)函的行為，請求撤銷其行政行為，深圳市人民政府復(fù)議辦于2001年1月16日，撤銷羅湖區(qū)國土分局的復(fù)函。
二審法院為慎重起見，委托深圳市地籍測繪大隊進(jìn)行司法鑒定，經(jīng)對903室實地測量，結(jié)論為：信興廣場商業(yè)中心附樓903室房產(chǎn)套內(nèi)建筑面積為77.42平方米。原告對結(jié)論的“套內(nèi)建筑面積”與《房地產(chǎn)買賣合同》中實際使用面積不符向測繪大隊提出復(fù)議，測繪大隊復(fù)函稱，1999年7月1日之前的“使用面積”和現(xiàn)在的“套內(nèi)建筑面積”，其概念和內(nèi)容及計算方法是一致的。
經(jīng)二審審理，法院認(rèn)為：一審法院認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》具有法律拘束力正確。二審期間，經(jīng)司法鑒定，上訴人購買的信興廣場附樓903室使用面積為77.42平方米；按深房地字第2000017694號《房地產(chǎn)證》建筑面積為102.47平方米，因此被上訴人交付的房產(chǎn)，其建筑面積符合合同約定，其使用面積，比合同約定的77.48平方米少了0.06平方米，使用面積誤差比為0.07%。上訴人認(rèn)為使用面積為56.62平方米，并以深圳市計量質(zhì)量檢測研究院的測量報告作為證明依據(jù)，本院認(rèn)為，作為確認(rèn)房產(chǎn)面積的依據(jù)，依法應(yīng)由深圳市地籍測繪大隊的測量結(jié)果為法律依據(jù)，深圳市計量質(zhì)量檢測研究院的測量結(jié)果不具有法律效力，本院不予采納。因此，本院對信興廣場附樓903室的使用面積，確認(rèn)為77.42平方米，使用面積誤差比為0.07%，不構(gòu)成根本違約。因上訴人購買時是以建筑面積來計算單價的，由于建筑面積和合同約定的面積相符，上訴人認(rèn)為其所購房屋建筑面積少于合同規(guī)定的面積，要求被上訴人按合同賠償?shù)脑V請，缺乏事實依據(jù)，予以駁回。判決如下：
駁回上訴，維持原判。
【律師提示】
由商品房房產(chǎn)面積“縮水”問題引起的紛爭，業(yè)主應(yīng)選擇正確的途徑去解決。在不同的情形下，有不同的途徑：
1.如果業(yè)主還未領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，發(fā)現(xiàn)面積有問題，可直接找開發(fā)商解決，或直接向人民法院起訴。
2.如果業(yè)主已領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，第一步首先要對《房地產(chǎn)證》中面積數(shù)據(jù)進(jìn)行重新核定，有兩種途徑：一是申請國土部門進(jìn)行復(fù)核；二是向具有計量資格的單位申請對房產(chǎn)面積另行測量（這種測量結(jié)果不一定得到國土部門的采納，但可以作為提起行政訴訟的依據(jù)）。如果通過這兩種途徑取得房屋面積的數(shù)據(jù)與《房地產(chǎn)證》中記載不符，第二步則是向市國土部門申請重新核發(fā)《房地產(chǎn)證》。如國土部門無正當(dāng)理由不重新核發(fā)《房地產(chǎn)證》，可通過行政訴訟解決。只有在確認(rèn)《房地產(chǎn)證》中記載的面積錯誤的情況下，才可以向開發(fā)商索賠。
另外，業(yè)主在購房時，應(yīng)弄清楚以下五個面積概念：
建筑面積——即建筑物外墻外圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
使用面積——即套內(nèi)建筑面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計入使用面積。
公用面積——即住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公用走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品時計算的建筑面積存在公用面積的分?jǐn)倖栴}。
實用面積——即“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
套內(nèi)面積——俗稱“地磚面積”，它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。
了解這些面積概念后再簽訂合同，可減少不必要的糾紛。
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