中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范
GB／T 17986.1—2000
第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定

前 言
本標(biāo)準(zhǔn)是在國家測繪局1991年5月發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，結(jié)合近期科技的發(fā)展和生產(chǎn)的需求并參照國內(nèi)外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定制定的。
GB／T17986在《房產(chǎn)測量規(guī)范》的總標(biāo)題下，包括以下兩個單元：《第l單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》；《第2單元：房產(chǎn)圖圖式》。
本標(biāo)準(zhǔn)的附錄A是標(biāo)準(zhǔn)的附錄；附錄B是提示的附錄。
本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部和國家測繪局提出。
本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部和國家測繪局歸口管理。
本標(biāo)準(zhǔn)由國家測繪局測繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所、南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、國家測繪局國土測繪司、廣州市房地產(chǎn)測繪所、西安市房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處等單位負(fù)責(zé)起草。
本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：呂永江、華如宏、唐國芳、劉大可、黃保華、岳答孝、孟娟。

房產(chǎn)調(diào)查
房產(chǎn)要素測量
房產(chǎn)面積測算
(附錄B) 成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?

5 房產(chǎn)調(diào)查
5.1一般規(guī)定
5.1.1 房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容
房產(chǎn)調(diào)查，分房屋用地調(diào)查和，包括對每個權(quán)屬單元的位置、權(quán)界、權(quán)屬、數(shù)量和利用狀況待基本情況，以及地理名稱和行政境界的調(diào)查。
5.1.2房產(chǎn)調(diào)查表
房產(chǎn)調(diào)查應(yīng)利用已有的地形圖、地籍圖、航攝像片，以及有關(guān)產(chǎn)籍等資料，按附錄A中的A1、A2規(guī)定的“房屋調(diào)查表”和“房屋用地調(diào)查表”以丘和幢為單位逐項實地進(jìn)行調(diào)查。
5.2 房產(chǎn)單元的分類
5.2.1 房屋用地的調(diào)查與測繪單元
房屋用地調(diào)查與測繪以丘為單元分戶進(jìn)行。
5.2.2 房屋的調(diào)查與測繪單元
房屋調(diào)查與測繪以幢為單元分戶進(jìn)行。
5.3 丘與丘號
5.3.1 丘的定義
丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元時稱組合丘。
5.3.2 丘的劃分
有固定界標(biāo)的按固定界標(biāo)劃分、沒有固定界標(biāo)的按自然界線劃分。
5.3.3 丘的編號
5.3.3.1 丘的編號按市、市轄區(qū)(縣)、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。
5.3.3.2 房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)(鄉(xiāng))的行政轄區(qū)，或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域為基礎(chǔ)劃定，根據(jù)實際情況和需要，可以將房產(chǎn)區(qū)再劃分為若干個房產(chǎn)分區(qū)。
5.3.3.3 丘以房產(chǎn)分區(qū)為單元劃分。
5.3.3.4 編號方法:市、市轄區(qū)(縣)的代碼采用GB／T 2260規(guī)定的代碼。
房產(chǎn)區(qū)和房產(chǎn)分區(qū)均以兩位自然數(shù)字從01至99依序編列；當(dāng)未劃分房產(chǎn)分區(qū)時，相應(yīng)的房產(chǎn)分區(qū)編號用"01"表示。
丘的編號以房產(chǎn)分區(qū)為編號區(qū)，采用4位自然數(shù)字從0001至9999編列；以后新增丘接原編號順序連續(xù)編立。
丘的編號格式如下：
市代碼+市轄區(qū)(縣)代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號
(2位) (2位) (2)位 (2)位 (4位)
丘的編號從北至南，從西至東以反S形順序編列。
5.4 幢與幢號
5.4.1 幢的定義
幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。
5.4.2 幢號的編立
幢號以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1、2……順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線內(nèi)的左下角，并加括號表示。
5.4.3 房產(chǎn)權(quán)號
在他人用地范圍內(nèi)所建的房屋，應(yīng)在幢號后面加編房產(chǎn)權(quán)號，房產(chǎn)權(quán)號用標(biāo)識符A表示。
5.4.4 房屋共有權(quán)號
多戶共有的房屋，在幢號后面加編共有權(quán)號，共有權(quán)號用標(biāo)識符B表示。
5.5 房屋用地調(diào)查
5.5.1 房屋用地調(diào)查的內(nèi)容
房屋用地調(diào)查的內(nèi)容包括用地座落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、等級、稅費、用地人、用地單位所有制性質(zhì)、使用權(quán)來源、四至、界標(biāo)、用地用途分類、用地面積和用地糾紛等基本情況，以及繪制用地范圍略圖。
5.5.2 房屋用地座落
房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷時，應(yīng)加注附近主要街道名稱；缺門牌號時，應(yīng)借用毗連房屋門牌號并加注東、南、西、北方位；房屋用地座落在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應(yīng)全部注明。
5.5.3 房屋用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
房屋用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按國有、集體兩類填寫。集體所有的還應(yīng)注明土地所有單位的全稱。
5.5.4 房屋用地的等級
房屋用地的等級按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門制定的土地等級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
5.5.5 房屋用地的稅費
房屋用地的稅費是指房屋用地的使用人每年向相關(guān)部門繳納的費用，以年度繳納金額為準(zhǔn)。
5.5.6 房屋用地的使用權(quán)主
房屋用地的使用權(quán)主是指房屋用地的產(chǎn)權(quán)主的姓名或單位名稱。
5.5.7 房屋用地的使用人
房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或單位名稱。
5.5.8 用地來源
房屋用地來源是指取得土地使用權(quán)的時間和方式，如轉(zhuǎn)讓、出讓、征用、劃撥等。
5.5.9 用地四至
用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況，一般按東、南、西、北方向注明鄰接丘號或街道名稱。
5.5.10 用地范圍的界標(biāo)
用地范圍的界標(biāo)是指用地界線上的各種標(biāo)志，包括道路、河流等自然界線；房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護(hù)物體，以及界碑、界樁等埋石標(biāo)志。
5.5.11 用地用途分類
用地用途分類按附錄A中的A3執(zhí)行。
5.5.12 用地略圖
用地略圖是以用地單元為單位繪制的略圖，表示房屋用地位置、四至關(guān)系、用地界線、共用院落的界線，以及界標(biāo)類別和歸屬，并注記房屋用地界線邊長。
房屋用地界線是指房屋用地范圍的界線。包括共用院落的界線，由產(chǎn)權(quán)人(用地人)指界與鄰戶認(rèn)證來確定。提供不出證據(jù)或有爭議的應(yīng)根據(jù)實際使用范圍標(biāo)出爭議部位，按未定界處理。
5.6 房屋調(diào)查
5.6.1 房屋調(diào)查的內(nèi)容
房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。
5.6.2 房屋的座落
房屋的座落按5.5.2要求調(diào)查。
5.6.3 房屋產(chǎn)權(quán)人
5.6.3.1 私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名。產(chǎn)權(quán)人已死亡的，應(yīng)注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)是共有的，應(yīng)注明全體共有人姓名。
5.6.3.2 單位所有的房屋，應(yīng)注明單位的全稱。兩個以上單位共有的，應(yīng)注明全體共有單位名稱。
5.6.3.3 房地產(chǎn)管理部門直接管理的房屋，包括公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)等四種產(chǎn)別。公產(chǎn)應(yīng)注明房地產(chǎn)管理部門的全稱。代管產(chǎn)應(yīng)注明代管及原產(chǎn)權(quán)人姓名。托管產(chǎn)應(yīng)注明托管及委托人的姓名或單位名稱。撥用產(chǎn)應(yīng)注明房地產(chǎn)管理部門的全稱及撥借單位名稱。
5.6.4 房屋產(chǎn)別
房屋產(chǎn)別是指根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。按兩級分類調(diào)記，具體分類標(biāo)準(zhǔn)按附錄A中的A4執(zhí)行。
5.6.5 房屋產(chǎn)權(quán)來源
房屋產(chǎn)權(quán)來源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥、撥用等。
產(chǎn)權(quán)來源有兩種以上的，應(yīng)全部注明。
5.6.6 房屋總層數(shù)與所在層次
5.6.6.1 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。
假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。
5.6.6.2 所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。
5.6.7 房屋建筑結(jié)構(gòu)
房屋建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，具體分類標(biāo)準(zhǔn)按附錄A中的A5執(zhí)行。
5.6.8 房屋建成年份
房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建韻，應(yīng)以翻建竣工年份為準(zhǔn)。
一幢房屋有兩種以上建成年份，應(yīng)分別注明。
5.6.9 房屋用途
房屋用途是指房屋的實際用途。具體分類標(biāo)準(zhǔn)按附錄A中的A6執(zhí)行。
一幢房屋有兩種以上用途，應(yīng)分5，j調(diào)查注明。
5.6.10 房屋墻體歸屬
房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻、共有墻和借墻等三類。
5.6.11 房屋產(chǎn)權(quán)的附加說明
在調(diào)查中對產(chǎn)權(quán)不清或有爭議的，以及設(shè)有典當(dāng)權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利的，應(yīng)作出記錄。
5.6.12 房屋權(quán)界線示意圖
房屋權(quán)界線示意圖是以權(quán)屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋及其相關(guān)位置、權(quán)界線、共有共用房屋權(quán)界線，以及與鄰戶相連墻體的歸屬，并注記房屋邊長。對有爭議的權(quán)界線應(yīng)標(biāo)注部位。
房屋權(quán)界線是指房屋權(quán)屬范圍的界線，包括共有共用房屋的權(quán)界線，以產(chǎn)權(quán)人的指界與鄰戶認(rèn)證來確定，對有爭議的權(quán)界線，應(yīng)作相應(yīng)記錄。
5.7 行政境界與地理名稱調(diào)查
5.7.1 行政境界調(diào)查
行政境界調(diào)查，應(yīng)依照各級人民政府規(guī)定的行政境界位置，調(diào)查區(qū)、縣和鎮(zhèn)以上的行政區(qū)劃范圍，并標(biāo)繪在圖上。街道或鄉(xiāng)的行政區(qū)劃，可根據(jù)需要調(diào)繪。
5.7.2 地理名稱調(diào)查
5.7.2.1 地理名稱調(diào)查(以下簡稱地名調(diào)查)包括居民點、道路、河流、廣場等自然名稱。
5.7.2.2 自然名稱應(yīng)根據(jù)各地人民政府地名管理機構(gòu)公布的標(biāo)準(zhǔn)名或公安機關(guān)編定的地名進(jìn)行。凡在測區(qū)范圍內(nèi)的所有地名及重要的名勝古跡，均應(yīng)調(diào)查。
5.7.3 行政機構(gòu)名稱調(diào)注
行政機構(gòu)名稱只對鎮(zhèn)以上行政機構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。
5.7.4 企事業(yè)單位名稱的調(diào)注
應(yīng)調(diào)查實際使用該房屋及其用地的企事業(yè)單位的全稱。
6 房產(chǎn)要素測量
6.1 房產(chǎn)要素測量的主要內(nèi)容
6.1.1 界址測量
6.1.1.1 界址點的編號，以高斯投影的一個整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內(nèi)從1～9999連續(xù)順編。點的完整編號由編號區(qū)代碼、點的類別代碼、點號三部分組成，編號形式如下：
編號區(qū)代碼 類別代碼 點的編號
(9位) (1位) (5位)
* * * * * * * * * * * * * * *
編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，第1、第2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號或代號，第3位數(shù)為橫坐標(biāo)的百公里數(shù)，第4、第5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù)，第6、第7位和第8、第9位數(shù)分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。
類別代碼用1位數(shù)表示，其中：3表示界址點。
點的編號用5位數(shù)表示，從1—99999連續(xù)順編。
6.1.1.2 界址點測量從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標(biāo)法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。
6.1.1.3 丘界線測量，需要測定丘界線邊長時，用預(yù)檢過的鋼尺丈量其邊長，丘界線丈量精度應(yīng)符合本規(guī)范規(guī)定，也可由相鄰界址點的解析坐標(biāo)計算丘界線長度。對不規(guī)則的弧形丘界線，可按折線分段丈量。測量結(jié)果應(yīng)標(biāo)示在分丘圖上。供計算丘面積及復(fù)丈檢測之依據(jù)。
6.1.1.4 界標(biāo)地物測量，應(yīng)根據(jù)設(shè)立的界標(biāo)類別、權(quán)屬界址位置(內(nèi)、中、外)選用各種測量方法測定，其測量精度應(yīng)符合本規(guī)范規(guī)定，測量結(jié)果應(yīng)標(biāo)示在分丘圖上。
界標(biāo)與鄰近較永久性的地物宜進(jìn)行聯(lián)測。
6.1.2 境界測量
行政境界測量，包括國界線以及國內(nèi)各級行政區(qū)劃界。測繪國界時，應(yīng)根據(jù)邊界條約或有關(guān)邊界的正式文件精確測定，國界線上的界樁點應(yīng)按坐標(biāo)值展繪，注出編號，并盡量注出高程。國內(nèi)各級行政區(qū)劃界應(yīng)根據(jù)勘界協(xié)議、有關(guān)文件準(zhǔn)確測繪，各級行政區(qū)劃界上的界樁、界碑按其坐標(biāo)值展繪。
6.1.3 房屋及其附屬設(shè)施測量
6.1.3.1 房屋應(yīng)逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。每幢房屋除按本規(guī)范要求的精度測定其平面位置外，應(yīng)分幢分戶丈量作圖。丈量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)；測繪房屋以外墻水平投影為準(zhǔn)。
6.1.3.2 房屋附屬設(shè)施測量，柱廊以柱外圍為準(zhǔn)；檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準(zhǔn)；門廊以柱或圍護(hù)物外圍為準(zhǔn)，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準(zhǔn)；挑廊以外輪廓投影為準(zhǔn)。陽臺以底板投影為準(zhǔn)；門墩以墩外圍為準(zhǔn)；門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)；室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準(zhǔn)。
6.1.3.3 房角點測量，指對建筑物角點測量，其點的編號方法除點的類別代碼外，其余均與界址點相同，房角點的類別代碼為4。
房角點測量不要求在墻角上都設(shè)置標(biāo)志，可以房屋外墻勒腳以上(100±20)cm處墻角為測點，房角點測量二般采用極坐標(biāo)法、正交法測量。對正規(guī)的矩形建筑物，可直接測定三個房角點坐標(biāo)，另一個房角點的坐標(biāo)可通過計算求出。
6.1.3.4 其他建筑物，構(gòu)筑物測量是指不屬于房屋，不計算房屋建筑面積的獨立地物以及工礦專用或公用的貯水池、油庫、地下人防干支線等。
獨立地物的測量，應(yīng)根據(jù)地物的幾何圖形測定其定位點。亭以柱外圍為準(zhǔn)；塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為準(zhǔn)；水井以中心為準(zhǔn)。構(gòu)筑物按需要測量。
共有部位測量前，須對共有部位認(rèn)定，認(rèn)定時可參照購房協(xié)議、房屋買賣合同中設(shè)定的共有部位，經(jīng)實地調(diào)查后予以確認(rèn)。
6.1.4 陸地交通、水域測量
6.1.4.1 陸地交通測量是指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌距外緣為準(zhǔn)；道路以路緣為準(zhǔn)；橋梁以橋頭和橋身外圍為準(zhǔn)測量。
6.1.4.2 水域測量是指河流、湖泊、水庫、溝渠、水塘測量。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準(zhǔn)；溝渠、池塘以坡頂為準(zhǔn)測量。
6.1.5 其他相關(guān)地物測量
其他相關(guān)地物是指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺、碑以及地下構(gòu)筑物等。
消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號中心定位。天橋、階梯路均依比例繪出，取其水平投影位置。站臺、游泳池均依邊線測繪，內(nèi)加簡注。地下鐵道、過街地道等不測出其地下物的位置，只表示出入口位置。
6.2 野外解析法測量
6.2.1 極坐標(biāo)法測量
6.2.1.1 采用極坐標(biāo)法時，由平面控制點或自由設(shè)站的測量站點，通過測量方向和距離，來測定目標(biāo)點的位置。
6.2.1.2 界址點的坐標(biāo)一般應(yīng)有兩個不同測站點測定的結(jié)果，取兩成果的中數(shù)作為該點的最后結(jié)果。
6.2.1.3 對間距很短的相鄰界址點應(yīng)由同一條線路的控制點進(jìn)行測量。
6.2.1.4 可增設(shè)輔助房產(chǎn)控制點，補充現(xiàn)有控制點的不足；輔助房產(chǎn)控制點參照三級房產(chǎn)平面控制點的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但可以不埋設(shè)永久性的固定標(biāo)志。
6.2.1.5 極坐標(biāo)法測量可用全站型電子速測儀，也可用經(jīng)緯儀配以光電測距儀或其他符合精度要求的測量設(shè)備。
6.2.2 交法測量
正交法又稱直角坐標(biāo)法，它是借助測線和短邊支距測定目標(biāo)點的方法。
正交法使用鋼尺丈量距離配以直角棱鏡作用。支距長度不得超過50m。
正交法測量使用的鋼尺須經(jīng)檢定合格。
6.2.3 線交會法測量
線交會法又稱距離交會法，它是借助控制點、界址點和房角點的解析坐標(biāo)值，按三邊測量定出測站點坐標(biāo)，以測定目標(biāo)點的方法。
6.3 航空攝影測量
利用航空攝影測量方法測繪1:500、1:1000房產(chǎn)分幅平面圖，可采用精密立體測圖儀、解析測圖儀、精密立體坐標(biāo)量測儀機助涮圖和數(shù)字測圖方法。
6.3.1 對航攝資料的基本要求按GB 6962執(zhí)行。
6.3.2 像片控制點測量
6.3.2.1 像片控制點分為平面控制點、高程控制點和平高控制點。
6.3.2.2 像片控制點的起算點為基本控制點
6.3.2.3 平面控制點和平高控制點相對鄰近基本控制點的點位中誤差不超過圖上±0.1mm。高程控制點和平高控制點相對鄰近高程控制點的高程中誤差不超過± 0.1mm。
6.3.2.4 像片控制點可以采用全野外布點法或解析空中三角測量區(qū)域乎差布點法。
6.3.2.5 像片控制點的平面坐標(biāo)，一般采用三角網(wǎng)、三邊網(wǎng)、測距導(dǎo)線和GPS靜態(tài)相對定位測量等方法測定。用GPS靜態(tài)相對定位方法測定時，GPS觀測應(yīng)使用優(yōu)于10mm+3ppm標(biāo)稱精度的接收機進(jìn)行。
6.3.2.6 位于高層建筑物上的像片控制點，允許用哪方法測定平面位置的同時，同步測定擬合計算平高控制點的高程。
6.3.2.7 內(nèi)業(yè)加密點分為平面加密點、高程加密點和平高加密點。
6.3.2.8 內(nèi)業(yè)加密控制點對鄰近野外控制點的平面點位中誤差和高程中誤差不超過表11的規(guī)定。


界址點和房角點如采用航測法內(nèi)業(yè)加密測量時，其精度分別應(yīng)符合3.2.4和3.2.5的要求。
6.3.2.9 選用的區(qū)域網(wǎng)平差計算程序應(yīng)能對像點坐標(biāo)分別進(jìn)行系統(tǒng)誤差的改正，相對定向限差不超過表12的規(guī)定；模型連接較差不超過表13的規(guī)定。


6．3．2．10 絕對定向后基本定向點殘差、多余控制點不符值及區(qū)域網(wǎng)間公共點較差不超過表14的規(guī)定。


6．3．2．11 加密點中誤差以全區(qū)或單個區(qū)域為單位按式（16）、式（17）進(jìn)行估算：


6.3.3 像片調(diào)繪與調(diào)繪志
6.3.3.1 用航空攝影測量方法測繪房產(chǎn)圖，一般采用全野外像片調(diào)繪和立體測圖儀測繪的方法。當(dāng)采用立體測繪儀測繪時，可以在室內(nèi)用精密立體測繪儀或解析測圖儀進(jìn)行地物要素的測繪，然后用所測繪的原圖到外業(yè)進(jìn)行地物要素的補調(diào)或補測。要求判讀準(zhǔn)確，描繪清楚，圖式符號運用恰當(dāng)，各種注記正確無誤。
6.3.3.2 調(diào)繪像片和航測原圖上各種要素應(yīng)分紅、綠、黑三色表示。其中房產(chǎn)要素、房產(chǎn)編號和說明用紅色，水系用綠色，其他用黑色。
6.3.3.3 像片上無影像、影像模糊和被影像或陰影遮蓋的地物，應(yīng)在調(diào)繪期間進(jìn)行補調(diào)或補測。
6.3.3.4 外業(yè)直接在像片上表示某些要素有一定困難，可采用，“調(diào)繪志”方法，即在調(diào)繪片上蒙附等大的聚酯薄膜，劃出調(diào)繪面積與像片上準(zhǔn)確套合，作業(yè)中著重對界址、權(quán)屬界線、陰影、屋檐改正等有關(guān)情況及數(shù)字，記錄在上面，表述有關(guān)地物的形狀、尺寸及其相關(guān)位置或某些說明資料，為內(nèi)業(yè)提供應(yīng)用。
6.3.4 外業(yè)補測
對像片上無影像的地物，影像模糊的地物，被陰影或樹木影像覆蓋的地物，作業(yè)期間應(yīng)進(jìn)行補調(diào)或補測。補調(diào)可采用以明顯地物點為起點的交會法或截距法，在像片上或調(diào)繪志上標(biāo)明與明顯地物點的相關(guān)距離2～3處，取位至O.01m；補測或補調(diào)難度較大且影響精度時采用平板儀作業(yè)。對航攝后拆除的地物，則應(yīng)在像片相應(yīng)位置用紅色劃去，成片的應(yīng)標(biāo)出范圍并加文字說明。
6.3.5 屋檐寬度測量與屋檐改正
當(dāng)屋檐寬度大于圖上0.2mm時，應(yīng)在像片或采集原圖上相應(yīng)位置注明實量的寬度，丈量取位至O.01m。內(nèi)業(yè)立體測圖或圖形編輯時應(yīng)根據(jù)實量長度對屋檐進(jìn)行改正。
6.3.6 數(shù)據(jù)采集
6.3.6.1 利用航空攝影像片，在解析測圖儀或數(shù)字化掃描儀上采踴航測數(shù)字測圖的原理和方法獲得數(shù)字圖，以滿足房產(chǎn)管理的需要。
6.3.6.2 數(shù)據(jù)采集可以選用各類解析測圖儀或精密立體測圖儀與圖形工作站聯(lián)機作業(yè)。
6.3.6.3 解析測圖儀內(nèi)定向的框標(biāo)坐標(biāo)量測誤差不超過± 0．005mm，個別不得超過±0．008mm，絕對定向的平面坐標(biāo)誤差不超過圖上±0.3mm，個別不得超過±0.4mm；高程定向誤差不超過加密點的高程中誤差；繪圖桌定向的平面誤差不超過圖上±0.3mm。定向殘差要配賦至最小，且配賦合理。
6.3.6.4 建立統(tǒng)一的符號庫和控制點文件庫。
6.3.6.5 相鄰圖幅圖形文件必須嚴(yán)格接邊。
6.3.6.6 數(shù)據(jù)量測主要是規(guī)定量測模型的比例尺、數(shù)據(jù)量測間距、量測元素的顏色等；量測有方向性的線狀地物符號應(yīng)用符號部分落在量測方向的左側(cè)；圖像輪廓明顯清晰的房屋、圍護(hù)物等地物，按圖式要求用測標(biāo)中心切準(zhǔn)地物外輪廓和定位點、定位線，不得遺漏、變形、移位。
6.3.6.7 房產(chǎn)數(shù)字圖的數(shù)據(jù)采集成果應(yīng)進(jìn)行檢核，在保證數(shù)據(jù)采集成果無誤的基礎(chǔ)上才能進(jìn)行數(shù)據(jù)處理與圖形編輯。
6.3.7 數(shù)據(jù)處理與圖形編輯
數(shù)據(jù)處理包括數(shù)據(jù)的檢查和更新、數(shù)據(jù)的選取和運算、圖形的變換和表示等。圖形編輯包括按有關(guān)技術(shù)規(guī)定建立符號庫、規(guī)定圖形要素的層次及顏色、數(shù)字注記和文字注記應(yīng)符合GB／T17996．2的規(guī)定。
6.3.8 根據(jù)要求的文件格式建立數(shù)據(jù)文件與圖形文件。
6.4 全野外數(shù)據(jù)采集
6.4.1 全野外數(shù)據(jù)采集的主要內(nèi)容全野外數(shù)據(jù)采集系指利用電子速測儀和電子記簿或便攜式計算機所組成的野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，記錄的數(shù)據(jù)可職直接傳輸至計算機，通過人機交互處理生成圖形數(shù)據(jù)文件，可自動繪制房地產(chǎn)圖。
6.4.2 主要技術(shù)指標(biāo)與技術(shù)要求
6.4.2.1 每個測站應(yīng)輸入測站點點號和測站點坐標(biāo)，儀器號，指標(biāo)差，視準(zhǔn)軸誤差，觀測日期，儀器高等參數(shù)。
6.4.2.2 儀器對中偏差不超過±3mm；儀器高、覘點高取至厘米；加、乘常數(shù)改正不超過lcm時可不進(jìn)行改正。
6.4.2.3 以較遠(yuǎn)點定向，以另一已知點作檢核，檢核較差不得超過±0.1m，數(shù)據(jù)采集結(jié)束后，應(yīng)對起始方向進(jìn)行檢查。
6.4.2.4 觀測時，水平角和垂直角讀至1′,測距讀到lmm，最大距離一般不超過200m，施測困難地區(qū)可適當(dāng)放寬，但距離超過lOOm時，水平角讀至0.1′。
6.4.2.5 觀測棱鏡時，棱鏡氣泡應(yīng)居中，如棱鏡中心不能直接安置于目標(biāo)點的中心時，應(yīng)作棱鏡偏心改正。
6.4.2.6 野外作業(yè)過程中應(yīng)繪制測量草圖，草圖上的點號和輸入記錄的點號應(yīng)一一對應(yīng)。
6.4.3 作業(yè)代碼
野外作業(yè)時可以使用自編的房地產(chǎn)要素代碼，代碼應(yīng)以有利于對數(shù)據(jù)的編輯處理，且易為觀測人員記憶和減少野外作業(yè)的工作量。
6.4.4 數(shù)據(jù)采集的軟件
每日施測前，應(yīng)對數(shù)據(jù)采集軟件進(jìn)行測試；當(dāng)日工作結(jié)束以后，應(yīng)檢查錄入數(shù)據(jù)是否齊全和正確。
6.4.5 圖形編輯
將外業(yè)采集的圖形數(shù)據(jù)在計算機屏幕上進(jìn)行編輯修改和檢查，形成圖形文件。
生成繪圖文件，通過數(shù)控繪圖儀可自動繪制房地產(chǎn)圖。
6.4.6 測繪精度
全野外數(shù)據(jù)的采集精度應(yīng)符合3.2.3，3.2.4，3.2.5的要求。
6.5 測量草圖
6.5.1 測量草圖的作用
測量草圖是地塊、建筑物、位置關(guān)系和房地調(diào)查的實地記錄。是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始依據(jù)。在進(jìn)行房地產(chǎn)測量時應(yīng)根據(jù)項目的內(nèi)容用鉛筆繪制測量草圖。
測量草圖包括房屋用地測量草圖和房屋測量草圖。
6.5.2房屋用地測量草圖的內(nèi)容
a)平面控制網(wǎng)點及點號。
b)界址點、房角點相應(yīng)的數(shù)據(jù)。
c)墻體的歸屬。
d)房屋產(chǎn)別、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)。
e)房屋用地用途類別。
f)丘(地)號。
g)道路及水域。
h)有關(guān)地理名稱，門牌號。
i)觀測手簿中所有未記錄的測定參數(shù)。
j)測量草圖符號的必要說明。
k)指北方向線。
1)測量日期，作業(yè)員簽名。
6.5.3 房屋測量草圖內(nèi)容及要求
a)房屋測量草圖均按概略比例尺分層繪制。
b)房屋外墻及分隔墻均繪單實線。
c)圖紙上應(yīng)注明房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘(地)號、幢號、層次及房屋座落，并加繪指北方向線。
d)住宅樓單元號、室號、注記實際開門處。
e)逐間實量、注記室內(nèi)凈空邊長(以內(nèi)墻面為準(zhǔn))、墻體厚度，數(shù)字取至厘米。
f)室內(nèi)墻體凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等均應(yīng)表示。
g)凡有固定設(shè)備的附屬用房如廚房、廁所、衛(wèi)生間、電梯樓梯等均須實量邊長，并加必要的注記。
h)遇有地下室、復(fù)式房、夾層、假層等應(yīng)另繪草圖。
i)房屋外廊的全長與室內(nèi)分段丈量之和(含墻身厚度)的較差在限差內(nèi)時，應(yīng)以房屋外廊數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差須進(jìn)行復(fù)量。
6.5.4 測量草圖的圖紙規(guī)格
草圖用紙可用787mm×l092mm的1／8、1／16、1／32規(guī)格的圖紙。
6.5.5 測量草圖的比例尺
測量草圖選擇合適的概略比例尺，使其內(nèi)容清晰易讀。在內(nèi)容較集中的地方可繪制局部圖。
6.5.6 測量草圖的繪制要求
測量草圖應(yīng)在實地繪制，測量的原始數(shù)據(jù)不得涂改擦拭。漢字字頭一律向北、數(shù)字字頭向北或向西。
6.5.7 測量草圖圖式
測量草圖的圖式符號參照GB／T17986．2執(zhí)行。
8 房產(chǎn)面積測算
8．1 一般規(guī)定
8．1．1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容
面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算 兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。
8．1．2 房屋的建筑面積
房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。
8．1．3 房屋的使用面積
房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。
8．1．4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積
房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
8．1．５ 房屋的共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
8．1．6 面積測算的要求
各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。
量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取 0．01 m2。
8．2 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定
8．2．1 計算全部建筑面積的范圍
a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。
c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。
d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。
g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。
h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計算。
k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。
1)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。
m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。
o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。
8．2．2計算一半建筑面積的范圍
a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
8．2．3不計算建筑面積的范圍
a)層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
c)房屋之間無上蓋的架空通廊。
d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
8．3用地面積測算
8．3．1用土地面積測算的范圍
用地面積以丘為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。
8．3．2下列土地不計人用地面積：
a)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。
b)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。
c)公共使用的河灘、水溝、排污溝。
d)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。
e)其他按規(guī)定不計人用地的面積。
8．3．3用地面積測算的方法
用地面積測算可采用坐標(biāo)解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。
8．4．面積測算的方法與精度要求
8．4．1坐標(biāo)解析法
a)根據(jù)界址點坐標(biāo)成果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積。


8.4.2 實地量距法
a)規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。
b)面積誤差按3.2.6規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定。
8.4.3 圖解法
圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上
面積測算均應(yīng)獨立進(jìn)行兩次。
兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：


式中：△S——兩次量算面積較差，平方米；
S——所量算面積，平方米；
M——圖的比例尺分母。
使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng)小于5em2。圖上量距應(yīng)量至0．2mm。
(附錄B) 成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?BR>B1 成套房屋建筑面積的測算
B1.1 成套房屋的建筑面積
成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
B1.2 套內(nèi)房屋使用面積
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算:
a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。
c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計人使用面積。
d)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。
B1.3 套內(nèi)墻體面積
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。
B1.4 套內(nèi)陽臺建筑面積
套內(nèi)陽臺建筑面積按8.2的規(guī)定計算。
套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣��?BR>B2.1 共有共用面積的內(nèi)容
共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。
B2.2 共有共用面積的處理原則
a) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。
b) 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?
B2.3 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎��?BR>按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)�，按下式計算�?BR>δSi=K·Si
K=(∑δSi)/∑Si
式中：K 為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；
Si ─為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ�面積，平方米；
δSi一為各單元參加分?jǐn)偹�得的分�(jǐn)偯娣e，平方米；
　∑δSi—為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，平方米；
∑Si—為參加分?jǐn)偟母鲉卧�建筑面積總和，平方米。
B3　共有建筑面積的分?jǐn)?BR>B3.1 共有建筑面積的內(nèi)容
共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻 (包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
獨立使用的地下室，車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計人共有建筑面積。
B3.2 共有建筑面積的計算方法
整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。
B3.3 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?BR>a)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?BR>住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹�得的共有建筑分�(jǐn)偯娣e。
b)商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?BR>首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌�和商業(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜�幢共有建筑面積和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜�幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?BR>住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ�面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。
商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ�面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱�作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈�，求出各套房屋分�(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ�面積。
c)多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的
分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/FONT>