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關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）

在近期的土地估價報告抽審中，評審專家對基準地價超期使用和容積率設定較為混亂等問題反映較多。為明確土地估價報告評審標準，規(guī)范土地估價執(zhí)業(yè)行為，經(jīng)技術審裁委員會集體研究，形成以下處理意見，供評審專家參考使用。

一、關于基準地價超期使用問題

    1.基準地價標準已超過三年，但尚不足六年的，應在估價報告（含估價技術報告，下同）中解釋使用基準地價系數(shù)修正法的必要性及該基準地價體系的可用性，如必須且能夠使用的，應在估價報告中定量分析當?shù)赝恋厥袌龅内厔葑兓�，并進行相應的期日修正。

    2.基準地價標準超過六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級以上（含省級）土地估價師協(xié)會組織專家論證，對使用該方法的必要性、可行性以及對估價結果的可能影響等給出明確的結論和使用建議，同時估價報告中應充分披露該事項，并進行相應的期日修正，地方政府的證明文件或省級行業(yè)協(xié)會組織的專家論證意見應作為報告附件。

    3.凡不符合以上規(guī)定而使用超期基準地價的，在評審中將被視為估價方法選用有誤、存在嚴重質(zhì)量缺陷，直接判定為不合格報告。

二、關于估價報告中的書寫錯誤問題

土地估價報告中書寫錯誤、嚴重筆誤（如公式打印錯誤、年期前后不一致等）等問題嚴重影響了土地估價結果的可信度和估價行業(yè)的社會聲譽，為從根本上杜絕類似現(xiàn)象，初審、主審專家對此類錯誤應予以充分關注，并在報告評審表的存在問題一欄中詳細注明錯誤出處（頁碼、段落、問題）。若此類錯誤累計達到或超過三處，即在報告整體修正系數(shù)取值中，予以降0.5等處理；若累計達到或超過五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導致估價結果出現(xiàn)顯著偏差的，則不受前述累計項數(shù)的限制，評審專家可視影響程度輕重作相應處理。上述情況均要在“估價報告問題概括及特殊說明”一欄中進行列示。

三、關于估價報告與行業(yè)規(guī)范不符的問題

    1.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）是土地估價報告評審工作的主要依據(jù)。當委托方的委托事項與《規(guī)程》不一致時（行業(yè)特殊規(guī)定除外），土地估價師應首先遵循《規(guī)程》的相關規(guī)定，評審工作亦應以《規(guī)程》為標準，著重檢查土地估價師是否盡職履行；對于未按《規(guī)程》要求，在估價報告中應說明而未予說明的事項，嚴格依據(jù)評審標準執(zhí)行，原則上不再要求估價機構補充提供解釋性材料。

    2. 當各級管理部門的有關技術規(guī)定不一致時，應遵循“下位規(guī)定服從上位規(guī)定”的原則進行判定。

    3. 土地估價報告在土地管理部門的備案結論不能作為報告評審時的技術審查依據(jù)。

    四、基于抵押目的的權益披露問題

    對基于抵押目的的土地估價報告，評審時應特別關注對土地權利狀況的說明是否完整、屬實；是否存在應披露而未披露的事項；作為附件的土地使用證復印件是否完整、清晰等。