耦合收益與房地產(chǎn)征收估價(jià)

一、耦合收益的提出 根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ( GB/T50291-1999)的定義，成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其價(jià)格構(gòu)成包括土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)。簡(jiǎn)而言之，是平均投資成本加平均利潤(rùn)。成本法的基本公式為： 新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重置價(jià)格-建筑物的折舊 在實(shí)際估價(jià)過程中，對(duì)同一宗房地產(chǎn)分別采用市場(chǎng)法和成本法進(jìn)行估價(jià)，計(jì)算結(jié)果往往存在較大的差異。這是由二種價(jià)格形成的要素不同、機(jī)制不同等所引起的，市場(chǎng)比較法是從房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)角度進(jìn)行價(jià)值估算，成本法是從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的角度進(jìn)行價(jià)值估算。如果成本法計(jì)算的價(jià)格高于市場(chǎng)法計(jì)算的價(jià)格，說明市場(chǎng)不認(rèn)可這種平均投資成本加平均利潤(rùn)的方式；如果成本法計(jì)算的價(jià)格低于市場(chǎng)法計(jì)算的價(jià)格，說明市場(chǎng)不僅認(rèn)可這種平均投資成本加平均利潤(rùn)的方式，而且還獲得了超額利潤(rùn)。 針對(duì)這種超額利潤(rùn)，學(xué)者孫琳提出了：“綜合平衡法”計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值�！熬C合平衡法”是基于房地耦合收益的基礎(chǔ)上提出的，即房與地分別估價(jià)后根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)設(shè)定耦合收益系數(shù)，綜合平衡得出的結(jié)果，其公式為： 房地產(chǎn)總價(jià)=房屋現(xiàn)值+土地使用權(quán)價(jià)格+房地耦合收益價(jià)格 =（房屋現(xiàn)值單價(jià)×建筑面積+土地使用權(quán)單價(jià)土地使用權(quán)面積）×(1+房地耦合收益率) 其中，耦合收益率采用多因素綜合評(píng)價(jià)方法。假設(shè)房地耦合收益率與建筑容積率、區(qū)域條件、結(jié)構(gòu)、層次、布局、朝向等6個(gè)因素關(guān)聯(lián)。

二、耦合收益的內(nèi)涵 耦合是一個(gè)相對(duì)于兩個(gè)或兩個(gè)以上主體之間物理關(guān)系衍生而來的概念。 房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個(gè)由構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的多種要素相互聯(lián)系、彼此依存、相互制約形成的整體。構(gòu)成房地產(chǎn)系統(tǒng)的要素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素二大類，房地產(chǎn)自身因素又可細(xì)分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。區(qū)位因素是一個(gè)綜合因素，可分為位置（方位、距離、朝向、樓層）、交通、周圍環(huán)境和景觀（大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文環(huán)境）和外部配套設(shè)施。實(shí)物因素可分為土地實(shí)物因素（面積、形狀、地形、地勢(shì)、土壤、地基、土地條件）、建筑物實(shí)物因素（面積、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝修、層高、布局、防水、保暖、采光、日照、維修養(yǎng)護(hù)情況）。權(quán)益因素是指房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用管制、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。而房地產(chǎn)外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素等，主要包括：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率、物價(jià)、政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)、世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況、軍事沖突狀況、個(gè)人趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、風(fēng)水、吉祥號(hào)碼等。 在上述影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素中，一些因素能夠采用傳統(tǒng)的成本法進(jìn)行量化計(jì)算，如面積、結(jié)構(gòu)、層高、利率水平、經(jīng)濟(jì)狀況、物價(jià)、房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制等；一些因素則很難合理的進(jìn)行具體計(jì)算量化，如人文環(huán)境、建筑布局、時(shí)尚風(fēng)氣、風(fēng)水、物業(yè)管理、開發(fā)商、建筑公司、監(jiān)理公司、人口素質(zhì)、容積率、房地產(chǎn)投機(jī)等。傳統(tǒng)成本法與市場(chǎng)法的價(jià)格構(gòu)成因素不同，導(dǎo)致二者的計(jì)算結(jié)果不同；同時(shí)，成本法是對(duì)建筑物和土地分別估價(jià)后進(jìn)行加和，而市場(chǎng)法是對(duì)建筑物和土地構(gòu)成的整體進(jìn)行估價(jià)，構(gòu)成整體的各個(gè)要素的加和與整體價(jià)值不一定完全相同，就會(huì)產(chǎn)生l +1≥2或1+1≤2的情況，這種差異即房地耦合收益。 從房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳原則來說，重置成本是平均建造成本（含平均利潤(rùn)），不能完全反映最高最佳功能狀態(tài)下的使用價(jià)值，也不能完全反映造價(jià)相近但使用功能不同的差異。一般來說，對(duì)大部分功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行合理的量化計(jì)算是一件困難的事，對(duì)房地耦合后的增值則未進(jìn)行考慮。當(dāng)土地加建筑物的價(jià)格大于市場(chǎng)法計(jì)算的價(jià)格，耦合收益為負(fù)；當(dāng)土地加建筑物的價(jià)格小于市場(chǎng)法計(jì)算的價(jià)格，耦合收益為正。 對(duì)于可采用成本法和市場(chǎng)比較法兩種方進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過計(jì)算房地耦收益，可以幫助我們深刻理解房地產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成內(nèi)涵。耦合收益為正，則表明房地產(chǎn)總價(jià)中有品牌等無形資產(chǎn)、房與地的均衡和適合或泡沫，或者幾種兼而有之；耦合收益為負(fù)，則提示我們需要考慮房地產(chǎn)投資價(jià)值及未來發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)于無條件采用市場(chǎng)比較法，只能采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)，房地耦收益的具體計(jì)算則較為困難，但無論耦合收益能否準(zhǔn)確合理的進(jìn)行計(jì)算，耦合收益都是客觀存在的，應(yīng)當(dāng)從多方面、多視角充分考慮房與地的耦合。

三、耦合收益在征收估價(jià)中的應(yīng)用 在城市房地產(chǎn)征收估價(jià)中，委估對(duì)象往往是一些處于城市中心繁華地段的破舊房屋，這些房屋的特點(diǎn)一般是土地區(qū)位較好、樓面地價(jià)較高、地上建筑物陳舊、功能落后、容積率較低等�！秶�(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。 對(duì)這種舊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，市場(chǎng)交易案例往往較少，尤其是因容積率較低，即使有成交案例，也只是地上建筑物與所占用土地的價(jià)值，不包括未利用土地的價(jià)值，因此很難采用市場(chǎng)比較法。在實(shí)踐中，往往采用成本法進(jìn)行房地分估。土地一般采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行估價(jià)，建筑物一般采用成本法減去折舊的方法進(jìn)行計(jì)算。 例如：某被征收房屋，位于某特大城市，建筑物為磚木結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為二層，建筑物面積為100平方米，土地面積為67平方米，實(shí)際容積率為1.5，當(dāng)?shù)仄骄�容積率為2.5，要求評(píng)估其價(jià)值。 某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的樓面地價(jià)(容積率為1.5)為18860元/平方米，采用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算樓面地價(jià)為19130元／平方米，取二種方法的平均值18995元／平方米作為評(píng)估價(jià)值，建筑物采用成本法估價(jià)，為500元／平方米。 房地樓面單價(jià)=樓面地價(jià)+建筑物價(jià)值 =18995 + 500 =19495元／平方米 委估對(duì)象補(bǔ)償價(jià)格=房地樓面單價(jià)×建筑面積 =19495×100 =1,949,500元 上述對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估，采用的容積率是實(shí)際容積率1.5。由于實(shí)際容積率較低，這種低容積率下的土地與建筑物的耦合，降低了土地能夠合理合法實(shí)現(xiàn)的使用價(jià)值（當(dāng)?shù)仄骄�容積率為2.5）。如果在房屋被征收評(píng)估前，該地上建筑物倒塌或被他人拆除，則委估對(duì)象變?yōu)橐粔K面積為67平方米的空地。同理，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的樓面地價(jià)(容積率為2.5)為17962元／平方米，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的樓面地價(jià)為19130元／平方米。取二種方法的平均值18546元／平方米作為評(píng)估價(jià)值，空地的容積率按照當(dāng)?shù)仄骄�容積率2.5計(jì)算，則補(bǔ)償價(jià)格為： 委估對(duì)象補(bǔ)償價(jià)格=樓面地價(jià)×容積率×土地面積 =18546×2.5×67 =3,106,455元 同一塊地，地上有陳舊建筑物的房地總價(jià)約為195萬元，地上無建筑物約為311萬元，二者相差約116萬元，空地價(jià)格比房地總價(jià)高出59%。當(dāng)然，地上建筑物使土地使用權(quán)價(jià)值貶值，應(yīng)當(dāng)計(jì)算拆除費(fèi)用對(duì)土地價(jià)值的影響，但拆除100平方米磚木結(jié)構(gòu)的二層房屋，相對(duì)地價(jià)而言，其拆除費(fèi)用是微不足道的。很明顯，選擇空地補(bǔ)償則更有利于被征收人，被征收人完全可以自行將地上建筑物拆除后要求補(bǔ)償空地價(jià)格。 這是典型的在房地產(chǎn)總價(jià)估算中，地上建筑物與土地使用權(quán)的耦合形成負(fù)耦合收益，造成1+12不良后果的情況。如何合理的對(duì)這種實(shí)際容積率較小的舊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，平衡相關(guān)部門及利益相關(guān)人和被征收人之間的利益，保護(hù)各方的利益不受損失，是房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)能否順利進(jìn)行的前提條件。 一些城市對(duì)舊房地產(chǎn)征收采用“拆一還一”的方式進(jìn)行補(bǔ)償，即按照被征收房屋的建筑面積，用新建房屋進(jìn)行補(bǔ)償。這種補(bǔ)償方式從表面看十分有利于被征收人，但對(duì)那些容積率極低的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目（如平房），尤其是位置較好、樓面地價(jià)較高的被征收房屋，地上建筑物較少，空地較大，這種房與地的不適當(dāng)耦合極大的降低了土地的使用價(jià)值。按照舊房屋面積補(bǔ)償?shù)男陆ǚ课輧r(jià)值往往遠(yuǎn)低于被征收土地的空地價(jià)值，是極不合理的。 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。公平補(bǔ)償意味著征收補(bǔ)償要與被征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值相當(dāng)。 《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。其中強(qiáng)調(diào)了要考慮占地面積對(duì)被征收房屋價(jià)值的影響。按實(shí)際容積率評(píng)估土地價(jià)值，盡管可采用容積率修正系數(shù)修正地價(jià)，但這種修正往往不能充分考慮占地面積對(duì)被征收房屋價(jià)值的影響。例如委估對(duì)象為住宅，建筑面積為100平方米，土地面積為300平方米，實(shí)際容積率為0.3，計(jì)算土地價(jià)值無論如何也不能采用樓面地價(jià)乘以實(shí)際建筑物面積的方法進(jìn)行。 在上述案例中，對(duì)被征收人來說，房地總價(jià)相當(dāng)于被征收人按照規(guī)劃容積率的條件買了一塊空地，建造了實(shí)際容積率較低的房屋，盡管這種建造未達(dá)到最高最佳使用土地原則，降低了土地使用權(quán)的應(yīng)有的價(jià)值，但被征收人依然有權(quán)利對(duì)這塊空地進(jìn)行建設(shè)使其達(dá)到最高最佳用途，所以，在房地分估時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)是土地權(quán)益價(jià)值而不實(shí)際使用價(jià)值，應(yīng)按照規(guī)劃或當(dāng)?shù)仄骄�容積率計(jì)算，而不應(yīng)按照較小的實(shí)際容積率計(jì)算，而建筑物則只能按照實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。被征收人應(yīng)當(dāng)?shù)玫降淖畹脱a(bǔ)償款的計(jì)算公式為： 舊房地總價(jià)=規(guī)劃容積率條件下的土地價(jià)值+實(shí)際建筑物現(xiàn)值 對(duì)征收部門來說，在向被征收人支付補(bǔ)償款后要進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)完工后的房地產(chǎn)價(jià)值可以進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，采用假設(shè)開發(fā)法可以合理的計(jì)算出支付補(bǔ)償款的最高限額，即最高投資價(jià)值。 當(dāng)投資價(jià)值=舊房地產(chǎn)總價(jià)時(shí)（最低補(bǔ)償款），相關(guān)開發(fā)單位通過開發(fā)該宗舊房地產(chǎn)能夠獲得平均利潤(rùn)；當(dāng)投資價(jià)值舊房地產(chǎn)總價(jià)時(shí)（最低補(bǔ)償款），相關(guān)開發(fā)單位通過開發(fā)該宗舊房地產(chǎn)能夠獲得平均利潤(rùn)和房地耦合收益，這種耦合收益部分來自于新開發(fā)的房地產(chǎn)，如較好的布局、開發(fā)商的知名度、施工單位的聲譽(yù)、較好的物業(yè)管理等，部分來自于舊房地產(chǎn)，如當(dāng)?shù)靥厥獾娜宋沫h(huán)境等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理的分割這些耦合收益；當(dāng)投資價(jià)值舊房地產(chǎn)總價(jià)時(shí)（最低補(bǔ)償款），相關(guān)開發(fā)單位在按照最低補(bǔ)償款支付補(bǔ)償款后將處于虧損狀態(tài)，如果按照投資價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，則損害了被征收人的利益。在這種情況下，應(yīng)充分做好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。當(dāng)征收補(bǔ)償價(jià)格低于最低補(bǔ)償款時(shí)，很難獲得被征收人的支持，大部分征收矛盾都是由于被征收人不滿意征收補(bǔ)償價(jià)格所引起的，因此，在這種情況下應(yīng)慎重考慮是否進(jìn)行征收工作，如果要進(jìn)行征收，則應(yīng)就可能的補(bǔ)償方案征求被征收人的意見，在征得大多數(shù)被征收人同意后方可決定。