市場法的理論技術(shù)缺陷及估價運用誤區(qū)

市場法是房地產(chǎn)估價三大基本方法之一，它是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的實際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法，運用的對象是同類型數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和完善，市場法的運用頻率逐步提高，估價精度不斷提升，已成為實踐中最主要的估價方法。然而，在實際估價工作中，仍然存在較多的運用誤區(qū)，其原因筆者認(rèn)為主要有三個方面：一是估價師不注重知識更新，不善于創(chuàng)造性地工作，往往滿足于“套版”和“模仿”，使一些看似正常、實際上存在問題的做法得以流傳和推廣；二是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例與分析》三者之間有些提法不一致，往往使估價師不好把握；三是房地產(chǎn)估價理論方法某些地方有待于進(jìn)一步探討、改進(jìn)。筆者在學(xué)習(xí)、實踐房地產(chǎn)估價理論與方法的過程中，對市場法的個別理論技術(shù)缺陷和實際工作中的運用誤區(qū)進(jìn)行了分析，并草成此文，以期拋磚引玉，使同行們更好地理解、運用市場法。 一、現(xiàn)行市場法的主要步驟及規(guī)定 市場法的主要環(huán)節(jié)為修正系數(shù)確定與修正計算，最新版《房地產(chǎn)估價理論與方法》把修正計算分為三個步驟： （一）交易情況修正 交易情況修正是把不正常情況下發(fā)生的可比實例成交價格修正為正常情況下的市場價格。修正方法主要有百分率法和差額法。公式如下： 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格±交易情況修正余額=可比實例正常市場價格 估價實踐中多采用百分率法進(jìn)行修正，交易情況修正系數(shù)以正常市場價格為基準(zhǔn)，當(dāng)可比實例成交價格比正常市場價格高、低的百分率為±S﹪時，則有： 可比實例正常市場價格×（1±S﹪）=可比實例成交價格 即：可比實例成交價格×100/（100±S）=可比實例正常市場價格 100/（100±S）就是交易情況修正系數(shù)。 （二）市場狀況調(diào)整 市場狀況調(diào)整是把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到估價時點的價格。市場狀況調(diào)整主要是采用百分率法，公式一般為： 可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價時點的價格 市場狀況調(diào)整系數(shù)一般以成交日期的價格為基準(zhǔn)，當(dāng)從成交日期到估價時點可比實例的市場價格漲、跌的百分率為±T﹪時，則有： 可比實例在其成交日期的價格×（1±T﹪）=可比實例成交價格 即：可比實例成交價格×（100±T）/100=可比實例在估價時點的價格 （100±T）/100就是市場狀況調(diào)整系數(shù)。 （三）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。房地產(chǎn)狀況分為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。由于影響房地產(chǎn)狀況的因素很多，不同類型的影響因素又有差別，故造成房地產(chǎn)狀況調(diào)整的難度加大。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整一般以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象進(jìn)行直接或間接比較，調(diào)整方法主要有百分率法和差額法。 采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為： 可比實例在自身狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 采用差額法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為： 可比實例在自身狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整余額=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 估價實踐中多采用百分率法進(jìn)行調(diào)整修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，當(dāng)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分率為±R﹪時，則有： 可比實例在自身狀況下的價格×100/（100±R）=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 100/（100±R）就是房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。 為了求取R，又把區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況各細(xì)分為若干因素，配以權(quán)重，以計算分值進(jìn)行比較，最后把區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況分值又配以權(quán)重，計算分值，最終確定房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。如下表： 表1：房地產(chǎn)狀況直接比較表 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 因素1 f1 100 因素2 f2 100 … … … 因素n fn 100 綜合 1 100 表2：房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果表 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 區(qū)位狀況 F1 100 實物狀況 F2 100 權(quán)益狀況 F3 100 綜合 1 100 二、現(xiàn)行市場法的主要技術(shù)缺陷 市場法的主要技術(shù)缺陷正是該方法的難點和關(guān)鍵之處，即房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值計算的模型設(shè)計。從影響房地產(chǎn)價格因素上看，區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況對價格的影響是互不相關(guān)的，其細(xì)分因素之間也是互不相關(guān)的，每項因素的比較取值是以估價對象為100，用可比實例的該項因素與之比較從而得出相應(yīng)分值，換言之，各因素分值選取計算是各自獨立的，對成交實例價格的修正也是互不關(guān)聯(lián)的。但是，為了求取一個房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，不得不設(shè)計出兩個數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)：一是分別把區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況的細(xì)分因素比較打分，設(shè)置權(quán)重，分別計算出區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況的分值； 二是再把區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況因素設(shè)置權(quán)重，計算出房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值，進(jìn)而得出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。經(jīng)過這樣一番數(shù)據(jù)處理，通過“加權(quán)”計算將互不相關(guān)的影響因素變成了相互依賴、相互影響的因素，已經(jīng)違背了各個細(xì)分因素比較打分的依據(jù)和初衷，就像把交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值再通過“加權(quán)”處理計算一樣，已經(jīng)不倫不類了。為了說明并顯示這種處理方法給房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)產(chǎn)生的影響和缺陷，下面以區(qū)位狀況調(diào)整為例進(jìn)行分析。 某估價對象為1998年所建多層住宅的第三層成套住宅，三室一廳，建筑面積100平方米。該幢住宅樓共六層，小區(qū)內(nèi)共有多幢相同實物狀況、相同樓間距和環(huán)境的住宅樓。運用市場法進(jìn)行估價，并選擇了三個可比實例，其中實例A為同小區(qū)同幢樓的第五層成套住宅，三室一廳，建筑面積100平方米，2009年9月的成交價格為2500元/平方米，正常交易。估價師經(jīng)過市場調(diào)查，該住宅區(qū)相同房屋不同樓層之間存在一定幅度、公眾認(rèn)可的樓層差價，一般情況下，五樓價格為三樓價格的82﹪。如果以估價對象的樓層區(qū)位因素分值為100，則實例A的樓層區(qū)位因素分值應(yīng)為82。假如交易情況正常，市場價格近期沒有波動，實物狀況、權(quán)益狀況及其它區(qū)位因素均相同，需要評估2009年10月估價對象的價格，不考慮實例B、C，則有： 估價對象單價×82﹪=可比實例單價 估價對象單價=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 假如按照現(xiàn)行估價技術(shù)方法，五個因素權(quán)重均取0.2，則有下表： 表3：房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較表 區(qū)位狀況因素 權(quán)重 估價對象 實例A 實例B 實例C 交通條件 0.2 100 100 生活服務(wù)設(shè)施 0.2 100 100 教育配套設(shè)施 0.2 100 100 環(huán)境質(zhì)量 0.2 100 100 樓層 0.2 100 82 綜合 1 100 96.4 根據(jù)上表，可得出估價對象比準(zhǔn)單價為： 2500×100/96.4=2593.36(元/平方米) 計算出的比準(zhǔn)價格比正常計算價格每平方米少455.42元，相對誤差14.94﹪。 產(chǎn)生誤差的原因就是設(shè)計的分值計算模型有誤，通過設(shè)置權(quán)重把細(xì)分因素的影響程度改變了。如果想得到應(yīng)有的比準(zhǔn)價格，該估價實例中樓層因素的權(quán)重應(yīng)設(shè)置為1，那么勢必排斥其它區(qū)位因素的影響，這也是不可能的。即使加大樓層因素權(quán)重至0.5（實際上也不可能），計算出的區(qū)位狀況調(diào)整分值為91，比準(zhǔn)單價為2747.25元/平方米，仍然存在較大誤差。如果不變權(quán)重，要想評估計算出正常合理比準(zhǔn)價格，也可以減少樓層區(qū)位因素分值。如上表，當(dāng)樓層區(qū)位因素分值為10時，區(qū)位狀況調(diào)整分值正好為82，或當(dāng)樓層區(qū)位因素的權(quán)重為0.5，樓層區(qū)位因素分值為64時，區(qū)位狀況調(diào)整分值也正好為82。但是，把多層住宅的三樓區(qū)位因素分值設(shè)為100，把五層區(qū)位因素分值設(shè)為10或64，這樣做合理嗎？有依據(jù)嗎？ 日常估價時，由于多種細(xì)分因素存在，加權(quán)計算結(jié)果掩蓋了某種因素的單獨影響程度，只有當(dāng)其它因素均相同，無影響時，才能看到加權(quán)計算因素分值的弊端。 三、修改完善市場法調(diào)整修正體系的設(shè)想 市場法的理論技術(shù)缺陷是房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值及系數(shù)的數(shù)據(jù)處理方法不當(dāng)，把本來互不相關(guān)的細(xì)分因素通過數(shù)據(jù)處理模型“加權(quán)” 到了一起，成為互相影響、互相關(guān)聯(lián)的集合體。百分率計算模型對“基數(shù)”的依賴性是很大的，“基數(shù)”改變必然影響結(jié)果。 實際上，在市場法百分率計算公式中，存在三級調(diào)整修正組合： 第一級組合是“大組合”，即：交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 該調(diào)整修正組合直接計算出比準(zhǔn)價格。這三種修正、調(diào)整系數(shù)之間互不關(guān)聯(lián)，采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型是科學(xué)合理的。 第二級組合是“中組合”，即求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值時用的加權(quán)計算模型：區(qū)位狀況因素分值×權(quán)重1+實物狀況因素分值×權(quán)重2+權(quán)益狀況因素分值×權(quán)重3 該調(diào)整修正組合直接計算出房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值。這三種狀況因素之間也互不關(guān)聯(lián)，沒有采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型，而是運用加權(quán)求分值的方法，是不科學(xué)的，也正是缺陷之所在，只不過它屬于“大組合”中的一個調(diào)整系數(shù)，才可能會被加權(quán)成一個“數(shù)”。 第三級組合是“小組合”，即分別求取房地產(chǎn)區(qū)位、實物、權(quán)益狀況調(diào)整分值時用的加權(quán)計算模型，如評估居住類房地產(chǎn)計算區(qū)位狀況分值時，用組合：交通條件因素分值×權(quán)重1+生活服務(wù)設(shè)施因素分值×權(quán)重2+教育配套設(shè)施因素分值×權(quán)重3+環(huán)境質(zhì)量因素分值×權(quán)重4+樓層因素分值×權(quán)重5 該調(diào)整修正組合直接計算出房地產(chǎn)區(qū)位、實物、權(quán)益狀況調(diào)整分值。這五種因素之間也互不關(guān)聯(lián)，也沒有采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型，同樣運用了加權(quán)求分值的方法，也是不科學(xué)的，當(dāng)然它們屬于“中組合”中的一個狀況因素，也才會被加權(quán)成一個“數(shù)”。 那么，我們是否能從“大組合”的計算模型中受到啟發(fā)，對互不關(guān)聯(lián)因素只采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型呢？完全可以，而且科學(xué)合理，甚至可以把二、三級組合合并成一個組合，將區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況中的每個細(xì)分因素分值均組成一個修正系數(shù)，采用連乘的計算方法，最終求取一個房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。例如表3可改為下表進(jìn)行計算。 表4：房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)整修正系數(shù)確定表 區(qū)位狀況因素 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 交通條件 100 100 100/100 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100/100 教育配套設(shè)施 100 100 100/100 環(huán)境質(zhì)量 100 100 100/100 樓層 100 82 100/82 綜合 100/82 故有：估價對象單價=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 即克服了加權(quán)求取分值再確定修正系數(shù)的方法缺陷。 同理，可把實物狀況、權(quán)益狀況的每個細(xì)分因素的調(diào)整系數(shù)連乘，最終求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，不再采用二次加權(quán)的計算方法，見下表5。 表5：房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)確定表 房地產(chǎn)狀況分類 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 區(qū)位狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 實物狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 權(quán)益狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 綜合 100/ 100/ 100/ 表5即為修改完善后的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)確定表，簡化了原有復(fù)雜的估價計算過程，克服了現(xiàn)行求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)方法的不足，是一種更為合理的估價技術(shù)改進(jìn)。 四、估價實踐中存在的運用誤區(qū) 在運用市場法估價中，常會遇到一些運用誤區(qū)，使市場法無法得以科學(xué)使用，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： （一）比較因素選擇針對性不強 不同用途的房地產(chǎn)，其價格的主要影響因素不同。例如：商業(yè)用途房地產(chǎn)，其區(qū)位影響因素主要是繁華程度、交通條件、臨街狀況、公共配套設(shè)施、樓層等，而住宅用途房地產(chǎn)，其區(qū)位影響因素主要是交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、樓層等。利用市場法時應(yīng)采用對估價對象價格影響較大的主要因素來進(jìn)行比較修正。但在一些估價報告中，比較因素選擇針對性不強，把商業(yè)用途房地產(chǎn)的比較因素套用在住宅房地產(chǎn)估價上，沒有反映估價對象與可比實例之間的真實差異，致使比較修正流于形式，比準(zhǔn)價格的準(zhǔn)確度與可靠性受到質(zhì)疑。 （二）混淆房地產(chǎn)狀況細(xì)分因素的歸屬 最常見的是把樓層作為實物因素，混淆了房地產(chǎn)狀況細(xì)分因素的歸屬。對某一套住房或一間（層）商鋪而言，樓層應(yīng)該是區(qū)位因素，而且影響程度較大。如果把區(qū)位因素當(dāng)成實物因素，一般會在實質(zhì)上減小實物因素的影響，放大區(qū)位因素的影響，造成房地產(chǎn)狀況比較調(diào)整修正變形走樣，無法起到真實的調(diào)整修正目的。當(dāng)然，目前《房地產(chǎn)估價理論與方法》與《房地產(chǎn)估價與案例分析》中，對樓層歸屬區(qū)位因素還是實物因素的認(rèn)知是不一致的，也使估價師無所適從。 （三）可比實例影響因素分值確定無依據(jù)或依據(jù)不充分 不可否認(rèn)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)能量化的不多，大部分靠估價師的經(jīng)驗。但是，部分估價師平時不注意收集分析每種因素對房地產(chǎn)市場價格的影響程度，不能把市場資料轉(zhuǎn)換成技術(shù)參數(shù)，無法將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。在估價實踐中多是靠估計來估價，甚至先有心理價位再反推各種影響因素分值及調(diào)整修正系數(shù)，使房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)確定無充分的依據(jù)或來源。 五、結(jié)束語 市場法現(xiàn)行估價理論技術(shù)整體上看是嚴(yán)密科學(xué)的，已日臻完善。但也存在某些局部尚需改進(jìn)的地方。本文就房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正體系中采用加權(quán)計取分值的做法提出了個人觀點和修改意見，同時，對估價實踐中一些運用誤區(qū)進(jìn)行了探討。以期引起同行們關(guān)注，進(jìn)一步提高我國房地產(chǎn)估價技術(shù)水平。筆者也盼望盡早修訂《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，統(tǒng)一《房地產(chǎn)估價理論與方法》與《房地產(chǎn)估價案例與分析》兩書中關(guān)鍵用語、用詞的提法，避免估價師在徘徊中理解，在仿照中探索，強化可操作性，充分發(fā)揮市場法應(yīng)有的作用。