河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會
關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價技術(shù)指引第2號的通知
豫房估協(xié)〔2013〕44號
各單位會員、個人會員:
為提高河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)水平,解決長期以來存在的估價技術(shù)參數(shù)選取不規(guī)范的問題,受河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會的委托,河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)多年來的實踐經(jīng)驗,撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之二——比較法中市場狀況調(diào)整》。經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信聯(lián)盟成員單位審核、試用,河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會決定予以發(fā)布,在全省房地產(chǎn)估價活動中推廣使用。
今后,協(xié)會將分期推出房地產(chǎn)估價參數(shù)選取、估價報告重要片段規(guī)范撰寫等方面的技術(shù)指引,作為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的補充內(nèi)容,供我省房地產(chǎn)估價機構(gòu)參考使用。在房地產(chǎn)估價活動中不參考使用本技術(shù)指引的,應(yīng)在報告中闡明理由。從2014年起,在房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查和估價報告抽查中作為評審依據(jù)。
附件:河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之二
2013年10月21日
附件:
河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之二
——比較法中市場狀況調(diào)整
房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整也稱之為交易日期調(diào)整,其功能是把可比實例成交日期的價格調(diào)整到價值時點的價格。估價實踐中,房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在,嚴重影響了比較法的使用。
根據(jù)當前房地產(chǎn)市場狀況及估價技術(shù)水平,房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整宜先采用價格變動率法,待實例資料充實、價格指數(shù)編制技術(shù)成熟后采用價格指數(shù)法。
一、市場狀況調(diào)整方法
(一)價格變動率法
目前全省各地絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價格指數(shù),應(yīng)采用價格變動率法進行房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整。價格變動率采用三組(含三組)以上類似房地產(chǎn)近期價格變動率的簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值確定,調(diào)整公式采用連乘計算模型。每組房地產(chǎn)應(yīng)在區(qū)位及實物因素相似、權(quán)益因素相同的情況下,利用比較法估價技術(shù)修正調(diào)整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài),然后計算價格變動率。
(二)價格指數(shù)法
有條件的市縣行業(yè)組織或估價機構(gòu),可編制不同區(qū)位、不同類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)應(yīng)當采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價人員查勘了解的實例資料,建立“標準房地產(chǎn)”,經(jīng)各項修正、調(diào)整(即“同質(zhì)化”處理),使其處于一種除時間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài),然后再進行數(shù)據(jù)處理(平均、插值、圓滑等),進而測算房地產(chǎn)價格指數(shù)。
二、注意事項
(一)采用價格調(diào)整體系應(yīng)與房地產(chǎn)區(qū)位、類型相一致,如不能采用增量房價格指數(shù)或變動率去調(diào)整存量房價格(因統(tǒng)計口徑等原因,公布的增量房價格信息與存量房價格變化趨勢并不完全一致)。
(二)估價機構(gòu)可在不同《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》相抵觸的前提下,利用房地產(chǎn)市場資料,經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理,編制房地產(chǎn)價格變動率及房地產(chǎn)價格指數(shù),在估價機構(gòu)內(nèi)部適用。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的,應(yīng)及時向在河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會備案,協(xié)會對重要估價參數(shù)知識產(chǎn)權(quán)進行掌握及保護。
(三)估價實踐中,當分析房地產(chǎn)價格變化趨勢平穩(wěn),不進行市場狀況調(diào)整時,應(yīng)詳細敘述理由,甚至用相關(guān)數(shù)據(jù)來佐證。省協(xié)會允許過渡期之后,不調(diào)整且無充分理由的,評審估價報告時以“調(diào)整方法不明確,理由不充分”為由扣分。 |