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        【摘要】資本化率對(duì)估算房?jī)r(jià)至關(guān)重要。收益法理論是估算房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)。因此,本文基于收益資本化理論對(duì)資本化率進(jìn)行計(jì)算,旨在得出適合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)值變化的資本化率估算方式,以便為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值的估算提供準(zhǔn)確的方法。本文通過(guò)實(shí)證分析,對(duì)直接資本化法和報(bào)酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進(jìn)行了探討,最后作者對(duì)其在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)用提出了幾點(diǎn)意見(jiàn)。

        【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)提取法;安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法;直接資本化法;報(bào)酬資本化法


        引言
        收益法理論是估算房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)。準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確預(yù)測(cè)確定資本化率和房地產(chǎn)凈收益,尤其是資本化率對(duì)估算房?jī)r(jià)至關(guān)重要。關(guān)于資本化率的求取,在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中介紹了四種方法,其中最常用有兩種:安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和市場(chǎng)提取法①。這兩種估算方法各自有各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。但是2006年來(lái),我國(guó)房?jī)r(jià)上升速度極快翻了幾倍,雖然2011年,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格加強(qiáng)了宏觀調(diào)控,使得房地產(chǎn)價(jià)格有所回落,但其成交量不高,而租金基本保持不變,由此導(dǎo)致采用市場(chǎng)法提取資本化率(資本化率=年租金/售價(jià))時(shí),資本化率低于銀行一年期定期存款利率情況;而采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法提取資本化率時(shí),安全利率本身采用的就是一年期定期存款或貸款利率,再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,其求取的資本化率結(jié)果與市場(chǎng)提取法相差甚遠(yuǎn)。本文擬從收益資本化的理論出發(fā),研究?jī)烧叩年P(guān)系,尋求適合于估價(jià)現(xiàn)狀下的資本化率求取方法。
        1、理論研究
        1.1房地產(chǎn)收益的來(lái)源
        房地產(chǎn)的收益來(lái)源于兩部分,租金和價(jià)值增值,商品房?jī)r(jià)格快速增長(zhǎng),而租金的變化不大,因此,房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了租金的收益,成為了房地產(chǎn)最主要的收益方式,而這正是房地產(chǎn)作為商品的特殊性。
        1.2收益資本化理論
        收益資本化中,以房地產(chǎn)的未來(lái)收益的現(xiàn)值來(lái)測(cè)量?jī)r(jià)值。房地產(chǎn)的收益和轉(zhuǎn)售價(jià)值可以通過(guò)資本化轉(zhuǎn)化為一次性總現(xiàn)值②。收益資本化包括兩種基本方法:報(bào)酬資本化法和直接資本化法。前者將單一年度的收益折現(xiàn)成價(jià)值,后者則考慮投資期內(nèi)一系列的現(xiàn)金流,包括凈轉(zhuǎn)售收益的現(xiàn)金或流轉(zhuǎn)售價(jià)值。
        1.3公式的建立
        根據(jù)房地產(chǎn)收益來(lái)源及收益資本化理論,筆者認(rèn)為在求取資本化率時(shí)可以轉(zhuǎn)化為兩種不同的公式,從而得出不同的資本化率。
       。1)直接資本化法:資本化率=年租金/市場(chǎng)價(jià)值
        在直接資本化的計(jì)算中,年租金是唯一考慮的收益指標(biāo),而將其他的收益分離了出去,以避免變量混淆。直接資本化法與市場(chǎng)提取法有著相同的特點(diǎn),實(shí)質(zhì)都是租售比。都是從若干收益或成本要素中,挑出比較重要的要素,而忽略次要要素,這樣能夠明確收益要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
       。2)報(bào)酬資本化法:資本化率=(年租金+年增值額)/市場(chǎng)價(jià)值
        與直接資本化法的公式比,資本化率不僅僅就是租售比,而是在年租金的基礎(chǔ)上增加了年房地產(chǎn)增值額。年增值額為一年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的增值。如果我們轉(zhuǎn)化一下公式,可以看出其實(shí)質(zhì)是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。資本化率=年租金/市場(chǎng)價(jià)值+年增值額/市場(chǎng)價(jià)值。顯而易見(jiàn),第一部分的收益是比較小得,但是其風(fēng)險(xiǎn)也是比較小的,年租金與市場(chǎng)價(jià)值的比率可以認(rèn)為是安全利率。而年增值額的收益較多,但風(fēng)險(xiǎn)也大,即房地產(chǎn)價(jià)格可能上漲,也可能下跌,是需要投資者承擔(dān)的,因此年增值額與市場(chǎng)價(jià)值的比率可以認(rèn)定是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
        因此,比較這兩種方法,可以看出兩種方法求出來(lái)的資本化率含義是不同的,是不可能相等的。但都可以用來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值,且可以相互印證。
        2、實(shí)證分析
        2.1資本化率的求取
        本文收集了哈爾濱市南崗區(qū)松花江人居小區(qū)2007年2月到2011年2月五年間的若干樣點(diǎn),進(jìn)行了資本化率的計(jì)算(見(jiàn)表1)。
        2011年2月的一年期定期存款利率為3%,而我們求算出的資本化率分別是2.4%和13.37%,因此資本化率與一年期定期存款利率之間并不存在必然的聯(lián)系。所以在評(píng)估實(shí)踐中,評(píng)估師并沒(méi)有必要強(qiáng)行把資本化率設(shè)定在一年期定期存款利率以上。
        2.2房地產(chǎn)價(jià)格的求取
        2011年2月,松花江人居小區(qū),某住房面積為56 m2,市場(chǎng)月租金為1750元,參照表1該片區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的年增值為1593元/ m2。
       。1)直接資本化法:?jiǎn)蝺r(jià)=(1750×12/2.4 %)/56=12625元/ m2;
       。2)報(bào)酬資本化法:?jiǎn)蝺r(jià)=(1750×12/56 +1193)/13.37%=11720元/ m2。
        兩者結(jié)果較為接近,兩種方法求取的價(jià)格可以相互印證,兩者平均值為12172元/ m2。
        3、結(jié)論
       。1)在實(shí)證分析中,未考慮房地產(chǎn)使用年限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,在實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)值估算中需要進(jìn)一步的完善研究。
       。2)在使用收益法時(shí),兩種求取資本化率的方法均可使用,并且可以相互印證。因內(nèi)涵不同,兩種資本化率不一致是正常合理的。關(guān)鍵是在測(cè)算房?jī)r(jià)時(shí),年純收益一定要與資本化率的內(nèi)涵一致,而這正是估價(jià)師在實(shí)踐工作中忽略的。
       。3)兩者的適用范圍
       、僦苯淤Y本化法(市場(chǎng)提取法)在房地產(chǎn)處于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng),或者存在大量包括市場(chǎng)收益、風(fēng)險(xiǎn)、費(fèi)用、區(qū)位和物理特性以及未來(lái)收益等特征都相似的可比案例的情況下,得到廣泛應(yīng)用。

      日期:2015/3/13  
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