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      城市發(fā)展中土地價(jià)值的新思考

      摘要:

      伴隨著城市發(fā)展的步伐,土地作為城市發(fā)展的重要載體,逐步衍生或改變了其傳統(tǒng)的利用方式。本文結(jié)合實(shí)踐體會(huì),列舉了城市發(fā)展中五類熱點(diǎn)土地的利用方式,并對(duì)其中涉及到的土地價(jià)值評(píng)價(jià)進(jìn)行了探討性的思考。

      關(guān)鍵詞:

      城市發(fā)展;估價(jià)實(shí)踐;價(jià)值思考

      一、引言

      伴隨我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型大潮,各個(gè)城市的發(fā)展路徑、發(fā)展要素、實(shí)施方式、政策引導(dǎo)等方面呈現(xiàn)出創(chuàng)造性和豐富性的特點(diǎn),各類型專業(yè)機(jī)構(gòu)在其中發(fā)現(xiàn)商業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí),同樣面臨著挑戰(zhàn)、思考和專業(yè)上的對(duì)接適應(yīng)。作為土地價(jià)值的評(píng)估者,筆者身處其中,深感這種浪潮下對(duì)待這些新鮮事物的反思以及對(duì)自身價(jià)值的思考倍顯重要。

      土地作為城市發(fā)展中非常重要的物質(zhì)載體,近幾年,土地利用方式逐步發(fā)生了一些變化。深圳是中國第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū),已發(fā)展成為具有一定影響力的國際化城市,創(chuàng)造了舉世矚目的“深圳速度”。以深圳為例,可以發(fā)現(xiàn)以下土地利用方式成為近期市場研究及探討的熱點(diǎn):  (1) 城市更新下存量土地再次開發(fā)利用; (2) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下土地最高最佳使用; (3) 產(chǎn)城融合下土地集約利用;(4) 地下空間的開發(fā)與利用; (5) 公共資源開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)配置利用。

      二、城市發(fā)展帶來的土地利用方式的變化 

      1.城市更新下存量土地再次開發(fā)利用

      深圳歷經(jīng)30多年的發(fā)展,已經(jīng)成為現(xiàn)代化的大都市,隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人口的急劇增長,城市發(fā)展與有限土地之間的矛盾日漸突出,如何提高土地利用效率和質(zhì)量,以此促進(jìn)深圳可持續(xù)發(fā)展?如何通過城市更新,對(duì)城市土地進(jìn)行二次開發(fā)?如何通過做好城市發(fā)展單元規(guī)劃,讓城市居民生活得更美好?所有這些問題擺在城市管理者的面前。從2009年深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》(試行),到2013年年初,《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》和六個(gè)附屬文件①(簡稱“1+6”)的出臺(tái),都可以深刻感受到政策支持的力度與緊迫性,投資市場的操作訴求逐步清晰化的同時(shí),市場上的參與者包括政府相關(guān)部門、物業(yè)原權(quán)利人、開發(fā)企業(yè)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)組織等機(jī)構(gòu)都在積極探討一條利益重新分配的和諧發(fā)展之路。

      我們接受過各個(gè)主體的委托,完成了一些城市更新項(xiàng)目的研究和價(jià)值評(píng)估工作,發(fā)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的土地價(jià)值的問題是開發(fā)企業(yè)、合作單位、政府部門共同關(guān)注的核心問題。在這類工作中,我們發(fā)現(xiàn)在土地市場成交案例非常匱乏的情況下,估價(jià)師可以使用的專業(yè)工具實(shí)際并不會(huì)太多,剩余法是主要采用的方法,那么剩余法中的對(duì)房價(jià)的預(yù)測、開法時(shí)序的安排、成本投入估算等參數(shù)的確定就顯得非常重要了。眾所周知,城市更新項(xiàng)目基本在城市建成區(qū),現(xiàn)狀交通擁擠、停車位嚴(yán)重不足、公共設(shè)施陳舊,因此城市更新項(xiàng)目是以城市綜合體開發(fā)為主要形式,其中包括:住宅、公寓、辦公、酒店、商場、商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài),估價(jià)師在判斷物業(yè)的開發(fā)價(jià)值時(shí)就需要細(xì)心整理項(xiàng)目資料、規(guī)劃指實(shí)、規(guī)劃方案和市場數(shù)據(jù),對(duì)項(xiàng)目的競爭性、獨(dú)特性和市場可能的接受程度要有全面清晰的判斷;大型商業(yè)、高星級(jí)酒店、停車場等長期持有經(jīng)營性物業(yè),其未來的經(jīng)營方式的預(yù)期以及對(duì)其合理的開發(fā)評(píng)估價(jià)值也不是一件容易的專業(yè)工作。上面的分析如果不全面、細(xì)致,不同的估價(jià)師對(duì)判斷更新項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值會(huì)有較大的差異性,從而將直接產(chǎn)生土地價(jià)值有比較大的差異。

      由于城市規(guī)劃及法定圖則的限制,我們也碰到過一些項(xiàng)目缺乏明確的規(guī)劃指標(biāo)指引,但客戶需要在啟動(dòng)城市更新前期初步了解項(xiàng)目價(jià)值的情形。這情況會(huì)更為復(fù)雜和具有挑戰(zhàn)性。估價(jià)師需要從多角度來分析項(xiàng)目可能的規(guī)劃用途和規(guī)劃指標(biāo)。一方面了解上層次規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響和約束,一方面需要從區(qū)域發(fā)展角度提出發(fā)展方向,再從市場和供需角度提出最佳發(fā)展方向,還要從項(xiàng)目自身建設(shè)條件,例如:交通通達(dá)性、周邊建設(shè)情況、噪音污染、資源利用等多因素綜合分析,為了得到項(xiàng)目市場可行、政策可能的規(guī)劃指標(biāo),估價(jià)師的工作方式也需要與政府、規(guī)劃機(jī)構(gòu)、委托方進(jìn)行多方溝通,多角度了解項(xiàng)目的發(fā)展方向及相關(guān)約束條件。

      2. 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下土地最佳最高使用

      城市發(fā)展的動(dòng)力源至產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大,早期的工業(yè)是以來料加工、三來一補(bǔ)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市的發(fā)展,隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型,第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)成為像深圳這類城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流形態(tài),現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”,推動(dòng)深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化升級(jí),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化,現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)框架體系初步形成,高新技術(shù)、金融、物流、文化四大支柱產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷上升,目前已超過6成!爱a(chǎn)業(yè)孵化器”、“產(chǎn)業(yè)加速器”、“中小企業(yè)上市總部基地”等新型產(chǎn)業(yè)園成為市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。深圳市的產(chǎn)業(yè)用地也從之前的單一“工業(yè)用地M類”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶滦彤a(chǎn)業(yè)用地MO類”、“普通工業(yè)用地M1類”、“特殊工業(yè)用地M2類”、“物流用地W類”等多用途。

      產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下,政府為支持某些產(chǎn)業(yè),會(huì)在價(jià)格、租金和經(jīng)營方式上有優(yōu)惠政策,這些特殊情況估價(jià)師在做新型產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值評(píng)估時(shí)需要謹(jǐn)慎處理的;另外,隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,產(chǎn)業(yè)上下鏈條中不同的企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)類型提出不同訴求,市場上產(chǎn)業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品類型也越來越豐富,包括:產(chǎn)業(yè)別墅、商務(wù)花園、辦公用房、產(chǎn)研用房、以及結(jié)合輕生產(chǎn)的廠房等多種類型,不同類型的產(chǎn)業(yè)物業(yè)其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同、目標(biāo)客戶不同,而且不同的產(chǎn)業(yè)類型對(duì)租金和售價(jià)的接收程度也會(huì)有差異性。估價(jià)師需要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念,充分了解市場的變化和發(fā)展趨勢,對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下工業(yè)類土地的最高最佳利用有一個(gè)合理的分析和判斷。產(chǎn)業(yè)用地的價(jià)值可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)地價(jià)中的指導(dǎo)價(jià),當(dāng)然也可能價(jià)值相當(dāng)。

      3.產(chǎn)城融合下土地集約利用

      早期發(fā)展的工業(yè)園區(qū)因政策限制、規(guī)劃條件等原因,導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)配套不足,園區(qū)物業(yè)功能單一,園區(qū)缺少活力和多樣性。產(chǎn)城融合是近期城市規(guī)劃領(lǐng)域中提出的新穎理念。產(chǎn)城融合其特點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)用地(M類)與居住用地(R類)及商業(yè)用地(C類)等多種類型用地根據(jù)城市規(guī)劃訴求給于立體混合利用,形成配套完善、區(qū)域活動(dòng)多樣、有活力的城市發(fā)展新區(qū)。這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在城市尚未發(fā)展的陌生區(qū)域,估價(jià)師在做這類土地價(jià)值評(píng)估時(shí),需要研究和理解的是這種規(guī)劃理念下區(qū)域未來的發(fā)展前景和現(xiàn)實(shí)市場的接受程度,從而才能夠評(píng)估某時(shí)點(diǎn)土地在集約利用條件下合理的市場價(jià)值。

      4.地下空間的開發(fā)與利用

      地下空間的開發(fā)利用也是近期市場熱點(diǎn),國內(nèi)外地下空間利用有非常多的成功和失敗案例,隨著地鐵的大量建設(shè)運(yùn)營,地下空間已經(jīng)不是簡單的地下商業(yè)街、停車場或人防工程,地下空間可以與商業(yè)、公園、公眾集散地、公共設(shè)施等有機(jī)結(jié)合,它以成為全天候不受天氣影響的城市時(shí)尚潮流場所。目前不少城市有專門的地下空間規(guī)劃,估價(jià)師在面對(duì)這類項(xiàng)目時(shí),可能需要從地下空間規(guī)劃、地塊條件、交通出行、人流動(dòng)線等多方位來分析項(xiàng)目的地下空間價(jià)值。地下空間的價(jià)值不是簡單的地面價(jià)值的0.7倍,可能是1.0倍也可能是1.2倍或其它關(guān)系。

      5.公共資源的開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)配置利用

      在公共設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域,出現(xiàn)了引入社會(huì)資金建設(shè)方式,比如文化中心、大型體育設(shè)施、公園等項(xiàng)目,項(xiàng)目建設(shè)方式通常會(huì)采用大家熟悉的BOT、BT或招拍掛方式,社會(huì)上不少企業(yè)也在積極承擔(dān)和積累這類型設(shè)施的管理經(jīng)營經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)前期,經(jīng)營方對(duì)公共設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃方案提出合理的建議,以便于項(xiàng)目日后的管理和經(jīng)營,這是一種引入社會(huì)資金開發(fā)公共設(shè)施非常好的作法,那么在面對(duì)這類公共設(shè)施搭配商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),估價(jià)師為給出合理的價(jià)值意見,需要面臨著公共設(shè)施的固定資產(chǎn)投資、未來的經(jīng)營成本、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值的判斷等新的挑戰(zhàn),這些也不是估價(jià)師過往經(jīng)常碰到的專業(yè)問題。

      三、一些總結(jié)和思考

      土地是一類非常特殊的資產(chǎn),土地的規(guī)劃建筑指標(biāo)、使用權(quán)益的限制、交易不活躍、市場相對(duì)壟斷、政策的干預(yù)性等多種復(fù)雜因素,使得對(duì)其價(jià)值的評(píng)估其實(shí)是一項(xiàng)非常艱苦和有趣的工作。

      上述情況只是列舉了近期碰到的幾種情況,城市發(fā)展的步伐和方式轉(zhuǎn)變非?欤鳛榉浅V匾某鞘匈Y產(chǎn),土地資源的管理和開發(fā)利用也面臨著土地管理制度的創(chuàng)新以及投資市場的積極應(yīng)變。

      土地利用問題涉及到城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、財(cái)政收入、政策支持等多個(gè)領(lǐng)域,估價(jià)師作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)中價(jià)值評(píng)價(jià)者,承擔(dān)著社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也可能背負(fù)著多方的質(zhì)疑,因此這對(duì)于估價(jià)行業(yè)從業(yè)者而言,面臨著新的考驗(yàn)和商業(yè)機(jī)會(huì),保持市場敏銳度,對(duì)其他領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)的積極汲取,對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)方法、估價(jià)工具的創(chuàng)新提出了新時(shí)代條件下的專業(yè)要求。

      在市場實(shí)踐中我們已經(jīng)深刻感受到城市發(fā)展對(duì)估價(jià)師提出的新的挑戰(zhàn),市場信息已經(jīng)不僅僅局限在成交案例、成本造價(jià)等過往估價(jià)師收集調(diào)研的資料方面,而對(duì)城市發(fā)展的理解,了解城市發(fā)展中產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃條件、投資市場關(guān)注重點(diǎn)、新型技術(shù)對(duì)地產(chǎn)發(fā)展影響等方面的知識(shí)越來越重要。正如一位前輩談到,“如果估價(jià)師可以再一次成為預(yù)見未來的一部分,通過分析整個(gè)市場狀態(tài),幫助企業(yè)、政府和私人將房地產(chǎn)市場塑造成為一個(gè)對(duì)全人類來說都是可持續(xù)的、理性的資產(chǎn),那么這個(gè)專業(yè)的活力將是勿庸置疑的。”這些充滿美好的愿景與大家共勉,希望和我們一樣身處其中的估價(jià)師可以在城市發(fā)展的進(jìn)程中,從價(jià)值分析角度給到獨(dú)特的、并具有建設(shè)性的專業(yè)意見。

      日期:2015/5/15  
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