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國有土地上房屋征收與補償中裝飾裝修價值評估的研究
該文榮獲2011年度河南省房地產(chǎn)估價經(jīng)紀優(yōu)秀論文三等獎
摘要：《國有土地上房屋征收評估辦法》再次明確了被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修根據(jù)需要單獨評估的規(guī)定。房屋征收裝修評估是一項技術(shù)性較強、繁瑣而復雜的工作，它既有不同于其它目的下評估的特點，也有其評估的難點，本文僅就如何做好房屋征收評估中室內(nèi)裝飾裝修補償價格的評估發(fā)表一些個人意見，提供一個探討的思路。
關(guān)鍵詞：房屋征收與補償 裝飾裝修評估 特點 難點 估價方法
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定“ ……被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定”，這條規(guī)定與原《城市房屋拆遷估價指導意見》中“……被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定”的精神基本一致，因此從過去的房屋拆遷到現(xiàn)在的房屋征收，經(jīng)常會涉及到房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的評估，如何準確、公平、合理地評估被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修價值，是許多估價師常常思考的問題。
一、房屋征收與補償中裝飾裝修價值評估的研究的必要性
雖然《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值先由雙方協(xié)商，協(xié)商不成的，再進行評估。但現(xiàn)實中雙方即使協(xié)商也要有一個協(xié)商的基礎，如果是漫天要價就地還錢，這樣將會造成被征收人對征收方（政府）的不信任，不僅影響政府形象，而且更容易宜造成補償中的不公平，給征收工作帶來巨大阻力。尤其是征收條例出臺后，房屋征收已完全是政府行為，征收的主體是政府，每筆補償款的支出都要經(jīng)過審核和審計，因此也需要一個室內(nèi)裝飾裝修補償?shù)囊罁?jù)。
對于室內(nèi)裝飾裝修補償標準的確定，目前主要有兩種形式，一種是由政府統(tǒng)一公布一個裝飾裝修補償參照標準，作為雙方協(xié)商的依據(jù)，例如長沙市人民政府就公布了《長沙市國有土地上房屋征收裝飾裝修補償參照標準》，作為雙方協(xié)商的基礎；另一種是由估價機構(gòu)在對被征收房屋價格評估時，同時也評估出一個裝飾裝修的價值，作為雙方協(xié)商的基礎，例如在實行拆遷補償時，廣州市國土房管局公布的《廣州市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》中就規(guī)定“評估價格包括房屋裝修裝飾部分的價格，但應單獨評估”。第一種方式由于補償標準由政府制定，便于征收工作人員操作和向被征收人解釋補償?shù)囊罁?jù)，其缺點就是各檔次的標準一般分類較粗，不可能涵蓋所有裝修類型，會出現(xiàn)不同的裝修價值但補償金額相同的情況，引起部分被征收人異議。同時也會使一些被征收人鉆這一空子，在征收開始前采用廉價材料突擊裝修，套取國家補償。此外如果該標準不能及時更新，就無法適應不斷變化的市場情況，使標準脫離客觀情況。而采用第二種方式確立的補償金額相對更公平合理，但評估的工作量較大，往往還需要向被征收人詳細解釋評估的過程和標準。但不論采用哪種方式，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，當協(xié)商不成時，需要評估機構(gòu)對被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修部分進行評估，而這種情況在房屋征收中是很常見的。裝飾裝修是一個復雜的工程，當前又沒有統(tǒng)一的估價技術(shù)標準可供參考，因此許多估價師在實際工作中遇到了許多難題。而如何解決這些難題，客觀地評估裝飾裝修價值，更好的服務于征收與補償工作，作為一個課題擺在我們房地產(chǎn)評估師的面前，需要我們深入研究，開拓思路，提出很好的解決方案。
二、征收房屋補償中裝飾裝修評估的特點
與我們經(jīng)常接觸的以轉(zhuǎn)讓、抵押為目的的房地產(chǎn)估價不同，征收房屋補償中的裝飾裝修評估有一些其自身的特點。
（一）裝飾裝修價值需要單獨評估
從《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定可以看出，被征收房屋的價值評估是不包含室內(nèi)裝飾裝修部分的，這部分價值是根據(jù)需要單獨評估的，這一點與以轉(zhuǎn)讓、抵押為目的的房地產(chǎn)估價不同。裝飾裝修一般不具有獨立使用功能，其使用價值要依附于建筑物，因此在以轉(zhuǎn)讓或抵押為目的的估價中，并不單獨評估裝飾裝修價值，而是將其與所依附的房地產(chǎn)作為一個整體共同評估。但是在房屋征收評估中，由于分戶的初步評估結(jié)果是要向被征收人公示的，為了保證房屋評估結(jié)果的可比性，被征收房屋評估值并不包含裝飾裝修部分的價值，這就需要房地產(chǎn)估價師對這部分單獨評估。
（二）評估中更強調(diào)裝飾裝修的專用性和個人性
由于裝修人是趨向于滿足自己使用為目的而實施裝飾裝修行為的，因此行為實施的依據(jù)是自己的審美偏好，這就決定了裝飾裝修具有較強的專用性和和個人性特點。正是由于這一特點，一些對現(xiàn)使用人具有較高使用價值的裝修，對于其他人來說其使用價值卻明顯降低。例如一家發(fā)型屋的室內(nèi)裝修并不適合用于服裝銷售，如果這間發(fā)型屋被轉(zhuǎn)讓后作為服裝店使用，一般來說原來的裝修就會被全部拆除。同樣如果買方對一套住宅房的室內(nèi)裝修風格不十分滿意，即使是全新的裝修，他也不愿意按原裝修花費的金額來支付這部分費用。而且越是豪華的裝修，個人性越突出，轉(zhuǎn)讓時越易貶值。因此在轉(zhuǎn)讓和抵押評估時往往要考慮這一因素帶來的價值減損，甚至不予考慮這部分價值。但與之不同的是房屋征收是一個強制行為，出讓房屋并非是被征收人的最初意愿，因此在這里要充分尊重裝飾裝修的專用性和個人性，要以維持估價時點房屋裝飾裝修的原狀態(tài)繼續(xù)使用為評估原則，在評估中不摻雜個人的喜好，客觀、合理地評估其價值。
三、房屋征收補償中裝飾裝修評估的難點
（一）估價對象不易確定
既然房屋征收評估中室內(nèi)裝飾裝修部分要單獨評估，那就需要明確一個房地產(chǎn)中哪些是屬于裝飾裝修部分的，那些不是。這個問題看似簡單，但實際在工作中卻也是一個容易引起爭議的地方。對于什么叫裝飾裝修，相關(guān)文獻中并沒有一個十分明確的定義，而在征收補償中，哪些是屬于裝飾裝修評估的范圍，哪些不屬于，也沒有明確的規(guī)定，因此容易發(fā)生爭議。例如一般認為，我們評估的房屋中已包含室內(nèi)的水、電管網(wǎng)等設施，但經(jīng)常有房主提出，他們對原有的水、電等管線重新進行了改造，應計入裝修，但由于這一部分埋在墻內(nèi)，或被遮擋，很難進行判斷。還有一些如部分燈具和家具，也經(jīng)常因補償費用發(fā)生爭議：征收方認為這些燈具和家具可以拆卸和搬走后再使用，應補償搬遷費用，而被征收方則認為這些燈具和家具與新房不配套，無法使用，應計入裝修補償。這些都給估價對象的確定帶來了困難。
（二）裝飾裝修類型繁雜，評估時難以確定統(tǒng)一的標準
裝修市場上各種裝修材料的種類、式樣、品牌繁多，檔次、價格的差距很大。而室內(nèi)裝修的內(nèi)容、形式、風格、要求又差異較大，在實際的評估操作中，很難找到統(tǒng)一的參照標準和規(guī)則。而且當前市場上新產(chǎn)品層出不窮，個別特殊建材市場上又較少見，價格不易確定。此外在現(xiàn)場勘查時，僅從外觀又不易判定裝修材料品牌、級別，這也增加了評估工作的難度。
（三）裝飾裝修方式不同，造成名義上的費用差異大
目前裝修的方式主要有清包（包工不包料）、全包（包工包料）、半包（介于清包和半包之間的一種方式，施工方負責施工和輔料的采購，主料由業(yè)主采購）三種方式。而裝修過程有的是請專業(yè)的裝修公司來完成，有的是找一些施工隊來完成各個裝修工程，甚至自己親自動手完成部分工程。因此即使同樣的裝修項目，內(nèi)容相同、裝修材料相似，但各家的花費卻不一樣。當裝修評估結(jié)果出來以后，有的被征收人就會提出，為什么他的鄰居當初在裝修上的花費少，而評估的價格卻基本相同？因此往往增加了許多的解釋工作。
（四）沒有相關(guān)的裝修耐用年限和殘值率規(guī)定
由于沒有全國通行的裝修耐用年限和殘值率參考標準，在裝修評估中，裝修耐用年限和殘值率的采用，多為評估人員根據(jù)工作經(jīng)驗，并結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況進行選用，故評估結(jié)果就比較主觀，沒有足夠的理論依據(jù)，顯得信服力不足，權(quán)威性不夠，房屋征收又帶有明顯的強制性，很容易帶來不必要的糾紛，影響評估工作的正常進行。
四、裝飾裝修評估的方法
（一）評估的方法
從裝飾裝修的特點可以看出，其適宜的評估方法應該是成本法，基本公式為：房屋裝修價值＝裝修重新購建價格－折舊。
其中裝修重新購建價格可參照房地產(chǎn)評估中建筑物重新購建價格的求取方法，我們建議采用分部分項法，即將房屋裝修各項工程的單項造價逐一算出，然后相加得出裝修重新購建總造價的方法，例如可分為地面工程、墻面工程、門窗工程、水電工程等來求取。在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價（直接費）外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監(jiān)理費、利潤、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標費用、審批費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。對于有些被征收人常提到的在裝修時采用的裝修方式不同，支出的費用也不同的情況，是否評估時也要相應做調(diào)整呢？我們認為雖然自己來主持裝修相比完全交由專業(yè)的裝修公司花費少，但其也投入了更多的精力和體力，這些精力和體力也要轉(zhuǎn)換成價格計入裝修價值，因此不必再做調(diào)整。
除了基本的評估方法，我們還要掌握一些評估時的技巧。由于征收評估往往涉及的戶數(shù)較多，如果簡單的套用工程概預算的方法來計算重新購建價格，不僅現(xiàn)場勘查的工作量巨大，而且計算繁瑣，因此有必要探索一個適用于房屋征收評估的方法。我們根據(jù)在以往房屋拆遷中進行裝修評估的工作經(jīng)驗，提出一個思路供大家借鑒：首先根據(jù)市場調(diào)查，按房屋裝修中常見的項目、材質(zhì)等將裝修內(nèi)容分為有代表性的若干類，每類根據(jù)其檔次、工藝水平再分為若干等級，每個等級確定一個參考價；然后根據(jù)征收范圍內(nèi)房屋的基本情況或常用的工程量簡易計算方法，核算一個裝修工程量與房屋使用面積的基本關(guān)系以及常見裝修項目的工程量。例如可大致測算一個墻面面積與使用面積的比例關(guān)系，以此來計算墻面裝修工程量，量算出常見門窗的不同尺寸，現(xiàn)場勘查時即可僅記錄門窗的個數(shù)和類型。然后根據(jù)不同類別、等級的參考價和工程量即可測算出裝修價值。這樣不僅能較準確的測算出不同裝修的價值，也減少了工作量。由于裝飾裝修的復雜性，我們建議在進行裝修評估時最好能聘請業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士作為顧問，以便在制定裝修標準和遇到疑難問題時提供專業(yè)幫助。
（二）折舊的確定
和建筑物一樣，房屋裝修折舊也包括物質(zhì)折舊和功能折舊。要確定折舊，就需要有裝修耐用年限和殘值率的參考標準，但目前這方面尚無全國統(tǒng)一的標準，只有一些地方制定了自己的標準。如蘇州市規(guī)定“裝修設備的折舊率每年為8%，滿10年不再折舊（20%為殘值）。如裝修設備已毀壞報廢，不作估價”。湖南省“建議住宅裝修折舊年限為10年，年折舊率為10%；其他非住宅折舊年限根據(jù)實際情況確定，一般小于住宅裝修折舊年限”。廣州市在實行房屋拆遷時規(guī)定“廣州各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8 年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年”。這些標準不完全相同，但住宅裝修的耐用年限大多為10年。
我們認為上述耐用年限可以作為一個參考，但在以往評估中遇到許多裝修由于維護狀況較好，雖超過10年但仍可使用，這時雖然從風格上已過時，出售房屋時，買方可能不認可其裝修價值，但對于現(xiàn)住戶仍有使用價值，需進行補償，這也是征收裝修評估與轉(zhuǎn)讓、抵押的不同。在實際評估過程中，可根據(jù)委估房屋裝修的實際情況及保養(yǎng)情況，在成新率的確定上可以給房地產(chǎn)估價師一定的機動權(quán)。
（三）裝飾裝修評估的范圍
前面提到裝飾裝修評估的范圍是評估工作的一個難點，因此在評估時確定評估范圍，做的既不漏項，也不重復計算也很重要。我們應該認識到，國務院房屋征收與補償條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑完全是毛坯房。作為交付使用的建筑物必須達到一定的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等也應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。因此判斷裝飾裝修評估的范圍的基本出發(fā)點是看評估房屋的室內(nèi)基本條件，在此條件之上的二次裝修屬于我們的評估范圍。因此我們在房屋征收評估時首先要確定被征收房屋的基本條件（或房屋交付條件）。例如我們在評估居民自建房時，根據(jù)市場調(diào)查，一般確定的基本條件是：門窗、水電齊全、水泥地面，墻面和頂棚為普通仿瓷涂料罩白等。而對于統(tǒng)一建筑的樓房，則要看其交房標準，如果房屋交付標準就是毛坯房，那房屋基本條件也設定為毛坯房。如果由于時間較久，原房屋交付條件已不易認定，也可以該樓內(nèi)房屋基本條件（裝飾裝修）最差的一戶為基準，以不高于該戶的條件設定評估房屋的室內(nèi)基本條件。
對于被征收房屋中的訂制家具、衛(wèi)生潔具、盥洗用具、整體浴室、整體灶具等，如為量身定做的，具有極強的局限性、一次性和毀滅性，一經(jīng)拆除完全失去了使用價值，或搬遷到他處無法再利用的，也要作為裝飾裝修評估的范圍。
綜上所述，房屋裝修評估是一項技術(shù)性較強、繁瑣而復雜的工作，評估人員不僅要掌握一定的方法理論，更重要的是要深入市場，進行市場調(diào)查，掌握市場行情，熟悉裝修的施工方法和裝修材料的價格，能區(qū)分裝修材料的材質(zhì)、優(yōu)劣，能比較正確地判斷裝修的成新率，只有這樣才能不斷提高自己的綜合技術(shù)水準，以豐富的知識來分析判斷裝飾裝修的價值，得出科學、準確的評估結(jié)果。對于自己的評估結(jié)論要能經(jīng)得起征收方和被征收人的各種提問，要用自己認真負責的工作態(tài)度和豐富的專業(yè)知識去取得征收方和被征收人的認可，在堅持原則的基礎來取得被征收人的信任，這樣才有利于房屋征收評估工作的順利進行。
參 考 文 獻
[1] 柴強主編. 房地產(chǎn)估價理論與方法(第五版). 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2011
[2] 中華人民共和國建設部. 房地產(chǎn)估價規(guī)范. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 1999
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