國有土地上房屋征收與補償中裝飾裝修價值評估的研究
該文榮獲2011年度河南省房地產(chǎn)估價經(jīng)紀優(yōu)秀論文三等獎
摘要:《國有土地上房屋征收評估辦法》再次明確了被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修根據(jù)需要單獨評估的規(guī)定。房屋征收裝修評估是一項技術(shù)性較強、繁瑣而復雜的工作,它既有不同于其它目的下評估的特點,也有其評估的難點,本文僅就如何做好房屋征收評估中室內(nèi)裝飾裝修補償價格的評估發(fā)表一些個人意見,提供一個探討的思路。
關(guān)鍵詞:房屋征收與補償 裝飾裝修評估 特點 難點 估價方法
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定“ ……被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值,機器設備、物資等搬遷費用,以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償,由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定”,這條規(guī)定與原《城市房屋拆遷估價指導意見》中“……被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估確定”的精神基本一致,因此從過去的房屋拆遷到現(xiàn)在的房屋征收,經(jīng)常會涉及到房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的評估,如何準確、公平、合理地評估被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修價值,是許多估價師常常思考的問題。
一、房屋征收與補償中裝飾裝修價值評估的研究的必要性
雖然《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值先由雙方協(xié)商,協(xié)商不成的,再進行評估。但現(xiàn)實中雙方即使協(xié)商也要有一個協(xié)商的基礎,如果是漫天要價就地還錢,這樣將會造成被征收人對征收方(政府)的不信任,不僅影響政府形象,而且更容易宜造成補償中的不公平,給征收工作帶來巨大阻力。尤其是征收條例出臺后,房屋征收已完全是政府行為,征收的主體是政府,每筆補償款的支出都要經(jīng)過審核和審計,因此也需要一個室內(nèi)裝飾裝修補償?shù)囊罁?jù)。
對于室內(nèi)裝飾裝修補償標準的確定,目前主要有兩種形式,一種是由政府統(tǒng)一公布一個裝飾裝修補償參照標準,作為雙方協(xié)商的依據(jù),例如長沙市人民政府就公布了《長沙市國有土地上房屋征收裝飾裝修補償參照標準》,作為雙方協(xié)商的基礎;另一種是由估價機構(gòu)在對被征收房屋價格評估時,同時也評估出一個裝飾裝修的價值,作為雙方協(xié)商的基礎,例如在實行拆遷補償時,廣州市國土房管局公布的《廣州市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范(試行)》中就規(guī)定“評估價格包括房屋裝修裝飾部分的價格,但應單獨評估”。第一種方式由于補償標準由政府制定,便于征收工作人員操作和向被征收人解釋補償?shù)囊罁?jù),其缺點就是各檔次的標準一般分類較粗,不可能涵蓋所有裝修類型,會出現(xiàn)不同的裝修價值但補償金額相同的情況,引起部分被征收人異議。同時也會使一些被征收人鉆這一空子,在征收開始前采用廉價材料突擊裝修,套取國家補償。此外如果該標準不能及時更新,就無法適應不斷變化的市場情況,使標準脫離客觀情況。而采用第二種方式確立的補償金額相對更公平合理,但評估的工作量較大,往往還需要向被征收人詳細解釋評估的過程和標準。但不論采用哪種方式,根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定,當協(xié)商不成時,需要評估機構(gòu)對被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修部分進行評估,而這種情況在房屋征收中是很常見的。裝飾裝修是一個復雜的工程,當前又沒有統(tǒng)一的估價技術(shù)標準可供參考,因此許多估價師在實際工作中遇到了許多難題。而如何解決這些難題,客觀地評估裝飾裝修價值,更好的服務于征收與補償工作,作為一個課題擺在我們房地產(chǎn)評估師的面前,需要我們深入研究,開拓思路,提出很好的解決方案。
二、征收房屋補償中裝飾裝修評估的特點
與我們經(jīng)常接觸的以轉(zhuǎn)讓、抵押為目的的房地產(chǎn)估價不同,征收房屋補償中的裝飾裝修評估有一些其自身的特點。
(一)裝飾裝修價值需要單獨評估
從《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定可以看出,被征收房屋的價值評估是不包含室內(nèi)裝飾裝修部分的,這部分價值是根據(jù)需要單獨評估的,這一點與以轉(zhuǎn)讓、抵押為目的的房地產(chǎn)估價不同。裝飾裝修一般不具有獨立使用功能,其使用價值要依附于建筑物,因此在以轉(zhuǎn)讓或抵押為目的的估價中,并不單獨評估裝飾裝修價值,而是將其與所依附的房地產(chǎn)作為一個整體共同評估。但是在房屋征收評估中,由于分戶的初步評估結(jié)果是要向被征收人公示的,為了保證房屋評估結(jié)果的可比性,被征收房屋評估值并不包含裝飾裝修部分的價值,這就需要房地產(chǎn)估價師對這部分單獨評估。
(二)評估中更強調(diào)裝飾裝修的專用性和個人性
由于裝修人是趨向于滿足自己使用為目的而實施裝飾裝修行為的,因此行為實施的依據(jù)是自己的審美偏好,這就決定了裝飾裝修具有較強的專用性和和個人性特點。正是由于這一特點,一些對現(xiàn)使用人具有較高使用價值的裝修,對于其他人來說其使用價值卻明顯降低。例如一家發(fā)型屋的室內(nèi)裝修并不適合用于服裝銷售,如果這間發(fā)型屋被轉(zhuǎn)讓后作為服裝店使用,一般來說原來的裝修就會被全部拆除。同樣如果買方對一套住宅房的室內(nèi)裝修風格不十分滿意,即使是全新的裝修,他也不愿意按原裝修花費的金額來支付這部分費用。而且越是豪華的裝修,個人性越突出,轉(zhuǎn)讓時越易貶值。因此在轉(zhuǎn)讓和抵押評估時往往要考慮這一因素帶來的價值減損,甚至不予考慮這部分價值。但與之不同的是房屋征收是一個強制行為,出讓房屋并非是被征收人的最初意愿,因此在這里要充分尊重裝飾裝修的專用性和個人性,要以維持估價時點房屋裝飾裝修的原狀態(tài)繼續(xù)使用為評估原則,在評估中不摻雜個人的喜好,客觀、合理地評估其價值。
三、房屋征收補償中裝飾裝修評估的難點
(一)估價對象不易確定
既然房屋征收評估中室內(nèi)裝飾裝修部分要單獨評估,那就需要明確一個房地產(chǎn)中哪些是屬于裝飾裝修部分的,那些不是。這個問題看似簡單,但實際在工作中卻也是一個容易引起爭議的地方。對于什么叫裝飾裝修,相關(guān)文獻中并沒有一個十分明確的定義,而在征收補償中,哪些是屬于裝飾裝修評估的范圍,哪些不屬于,也沒有明確的規(guī)定,因此容易發(fā)生爭議。例如一般認為,我們評估的房屋中已包含室內(nèi)的水、電管網(wǎng)等設施,但經(jīng)常有房主提出,他們對原有的水、電等管線重新進行了改造,應計入裝修,但由于這一部分埋在墻內(nèi),或被遮擋,很難進行判斷。還有一些如部分燈具和家具,也經(jīng)常因補償費用發(fā)生爭議:征收方認為這些燈具和家具可以拆卸和搬走后再使用,應補償搬遷費用,而被征收方則認為這些燈具和家具與新房不配套,無法使用,應計入裝修補償。這些都給估價對象的確定帶來了困難。
(二)裝飾裝修類型繁雜,評估時難以確定統(tǒng)一的標準
裝修市場上各種裝修材料的種類、式樣、品牌繁多,檔次、價格的差距很大。而室內(nèi)裝修的內(nèi)容、形式、風格、要求又差異較大,在實際的評估操作中,很難找到統(tǒng)一的參照標準和規(guī)則。而且當前市場上新產(chǎn)品層出不窮,個別特殊建材市場上又較少見,價格不易確定。此外在現(xiàn)場勘查時,僅從外觀又不易判定裝修材料品牌、級別,這也增加了評估工作的難度。
(三)裝飾裝修方式不同,造成名義上的費用差異大
目前裝修的方式主要有清包(包工不包料)、全包(包工包料)、半包(介于清包和半包之間的一種方式,施工方負責施工和輔料的采購,主料由業(yè)主采購)三種方式。而裝修過程有的是請專業(yè)的裝修公司來完成,有的是找一些施工隊來完成各個裝修工程,甚至自己親自動手完成部分工程。因此即使同樣的裝修項目,內(nèi)容相同、裝修材料相似,但各家的花費卻不一樣。當裝修評估結(jié)果出來以后,有的被征收人就會提出,為什么他的鄰居當初在裝修上的花費少,而評估的價格卻基本相同?因此往往增加了許多的解釋工作。
(四)沒有相關(guān)的裝修耐用年限和殘值率規(guī)定
由于沒有全國通行的裝修耐用年限和殘值率參考標準,在裝修評估中,裝修耐用年限和殘值率的采用,多為評估人員根據(jù)工作經(jīng)驗,并結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況進行選用,故評估結(jié)果就比較主觀,沒有足夠的理論依據(jù),顯得信服力不足,權(quán)威性不夠,房屋征收又帶有明顯的強制性,很容易帶來不必要的糾紛,影響評估工作的正常進行。
四、裝飾裝修評估的方法
(一)評估的方法
從裝飾裝修的特點可以看出,其適宜的評估方法應該是成本法,基本公式為:房屋裝修價值=裝修重新購建價格-折舊。
其中裝修重新購建價格可參照房地產(chǎn)評估中建筑物重新購建價格的求取方法,我們建議采用分部分項法,即將房屋裝修各項工程的單項造價逐一算出,然后相加得出裝修重新購建總造價的方法,例如可分為地面工程、墻面工程、門窗工程、水電工程等來求取。在計算裝修造價時,除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價(直接費)外,還應計算工程的間接費用如:設計費、管理費、監(jiān)理費、利潤、稅金等。對于大型商場,還發(fā)生招標費用、審批費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。對于有些被征收人常提到的在裝修時采用的裝修方式不同,支出的費用也不同的情況,是否評估時也要相應做調(diào)整呢?我們認為雖然自己來主持裝修相比完全交由專業(yè)的裝修公司花費少,但其也投入了更多的精力和體力,這些精力和體力也要轉(zhuǎn)換成價格計入裝修價值,因此不必再做調(diào)整。
除了基本的評估方法,我們還要掌握一些評估時的技巧。由于征收評估往往涉及的戶數(shù)較多,如果簡單的套用工程概預算的方法來計算重新購建價格,不僅現(xiàn)場勘查的工作量巨大,而且計算繁瑣,因此有必要探索一個適用于房屋征收評估的方法。我們根據(jù)在以往房屋拆遷中進行裝修評估的工作經(jīng)驗,提出一個思路供大家借鑒:首先根據(jù)市場調(diào)查,按房屋裝修中常見的項目、材質(zhì)等將裝修內(nèi)容分為有代表性的若干類,每類根據(jù)其檔次、工藝水平再分為若干等級,每個等級確定一個參考價;然后根據(jù)征收范圍內(nèi)房屋的基本情況或常用的工程量簡易計算方法,核算一個裝修工程量與房屋使用面積的基本關(guān)系以及常見裝修項目的工程量。例如可大致測算一個墻面面積與使用面積的比例關(guān)系,以此來計算墻面裝修工程量,量算出常見門窗的不同尺寸,現(xiàn)場勘查時即可僅記錄門窗的個數(shù)和類型。然后根據(jù)不同類別、等級的參考價和工程量即可測算出裝修價值。這樣不僅能較準確的測算出不同裝修的價值,也減少了工作量。由于裝飾裝修的復雜性,我們建議在進行裝修評估時最好能聘請業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士作為顧問,以便在制定裝修標準和遇到疑難問題時提供專業(yè)幫助。
(二)折舊的確定
和建筑物一樣,房屋裝修折舊也包括物質(zhì)折舊和功能折舊。要確定折舊,就需要有裝修耐用年限和殘值率的參考標準,但目前這方面尚無全國統(tǒng)一的標準,只有一些地方制定了自己的標準。如蘇州市規(guī)定“裝修設備的折舊率每年為8%,滿10年不再折舊(20%為殘值)。如裝修設備已毀壞報廢,不作估價”。湖南省“建議住宅裝修折舊年限為10年,年折舊率為10%;其他非住宅折舊年限根據(jù)實際情況確定,一般小于住宅裝修折舊年限”。廣州市在實行房屋拆遷時規(guī)定“廣州各類房屋裝修裝飾的耐用年限:住宅8 年;辦公用房7年;商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年;廠房、倉庫5年”。這些標準不完全相同,但住宅裝修的耐用年限大多為10年。
我們認為上述耐用年限可以作為一個參考,但在以往評估中遇到許多裝修由于維護狀況較好,雖超過10年但仍可使用,這時雖然從風格上已過時,出售房屋時,買方可能不認可其裝修價值,但對于現(xiàn)住戶仍有使用價值,需進行補償,這也是征收裝修評估與轉(zhuǎn)讓、抵押的不同。在實際評估過程中,可根據(jù)委估房屋裝修的實際情況及保養(yǎng)情況,在成新率的確定上可以給房地產(chǎn)估價師一定的機動權(quán)。
(三)裝飾裝修評估的范圍
前面提到裝飾裝修評估的范圍是評估工作的一個難點,因此在評估時確定評估范圍,做的既不漏項,也不重復計算也很重要。我們應該認識到,國務院房屋征收與補償條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素,并不是指房屋建筑完全是毛坯房。作為交付使用的建筑物必須達到一定的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等也應含在市場評估價中,只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。因此判斷裝飾裝修評估的范圍的基本出發(fā)點是看評估房屋的室內(nèi)基本條件,在此條件之上的二次裝修屬于我們的評估范圍。因此我們在房屋征收評估時首先要確定被征收房屋的基本條件(或房屋交付條件)。例如我們在評估居民自建房時,根據(jù)市場調(diào)查,一般確定的基本條件是:門窗、水電齊全、水泥地面,墻面和頂棚為普通仿瓷涂料罩白等。而對于統(tǒng)一建筑的樓房,則要看其交房標準,如果房屋交付標準就是毛坯房,那房屋基本條件也設定為毛坯房。如果由于時間較久,原房屋交付條件已不易認定,也可以該樓內(nèi)房屋基本條件(裝飾裝修)最差的一戶為基準,以不高于該戶的條件設定評估房屋的室內(nèi)基本條件。
對于被征收房屋中的訂制家具、衛(wèi)生潔具、盥洗用具、整體浴室、整體灶具等,如為量身定做的,具有極強的局限性、一次性和毀滅性,一經(jīng)拆除完全失去了使用價值,或搬遷到他處無法再利用的,也要作為裝飾裝修評估的范圍。
綜上所述,房屋裝修評估是一項技術(shù)性較強、繁瑣而復雜的工作,評估人員不僅要掌握一定的方法理論,更重要的是要深入市場,進行市場調(diào)查,掌握市場行情,熟悉裝修的施工方法和裝修材料的價格,能區(qū)分裝修材料的材質(zhì)、優(yōu)劣,能比較正確地判斷裝修的成新率,只有這樣才能不斷提高自己的綜合技術(shù)水準,以豐富的知識來分析判斷裝飾裝修的價值,得出科學、準確的評估結(jié)果。對于自己的評估結(jié)論要能經(jīng)得起征收方和被征收人的各種提問,要用自己認真負責的工作態(tài)度和豐富的專業(yè)知識去取得征收方和被征收人的認可,在堅持原則的基礎來取得被征收人的信任,這樣才有利于房屋征收評估工作的順利進行。
參 考 文 獻
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