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      地價(jià)評(píng)估中土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用淺析
       
      摘自《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2016年1期
      作者:張濤
       
      摘要:
      本文就地價(jià)評(píng)估中不同情況下土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定難點(diǎn)、存在誤區(qū)進(jìn)行了具體的分析,同時(shí)根據(jù)具體項(xiàng)目,運(yùn)用建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額,對(duì)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用及其構(gòu)成進(jìn)行了分析,并擬定出成都地區(qū)“通”、“平”費(fèi)用在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的區(qū)間值。
      關(guān)鍵詞:
      地價(jià)評(píng)估;土地開(kāi)發(fā)程度;土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
       
      一、現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的規(guī)定
      所謂土地開(kāi)發(fā)程度,是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開(kāi)發(fā)的狀況,一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場(chǎng)地是否平整等,也就是通常說(shuō)的“幾通一平”。
      據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》( GB/T 18508-2014 ),“地價(jià)定義”對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定作了明確規(guī)定,在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》(國(guó)土資廳發(fā)( 2013)20號(hào))中對(duì)于場(chǎng)地“未通平”或“通平”不完全時(shí)的特殊情況處理提出了具體要求。因此,土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定是影響地價(jià)水平的一個(gè)因素,地價(jià)測(cè)算前,首先要明確“地價(jià)定義”中的土地開(kāi)發(fā)程度及其設(shè)定理由,該項(xiàng)設(shè)定關(guān)系到地價(jià)的內(nèi)涵和構(gòu)成以及估價(jià)結(jié)果的使用。
      二、基本術(shù)語(yǔ)釋義
      (一)標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語(yǔ)
      根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》( JGJ-T30-2003),土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定有關(guān)術(shù)語(yǔ)概念如下:
      生地( raw land ):完成土地征用,未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。
      毛地( undeveloped land):在城市舊區(qū)范圍內(nèi),尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程、不具備基本建設(shè)條件的土地。
      熟地( cultivated land ):經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā),具備基本建設(shè)條件的土地。
      七通一平:開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)地在正式開(kāi)工前,對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行的道路、供水、供電、供熱、供氣、排水及郵電通訊通暢工作及場(chǎng)地平整工作。
      (二)對(duì)術(shù)語(yǔ)作展開(kāi)性釋義
      依據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》( JGJ-T30-2003 ),以及土地估價(jià)報(bào)告中對(duì)“地價(jià)定義”的要求,筆者對(duì)以上術(shù)語(yǔ)作展開(kāi)性釋義:
      生地:指完成土地征用,未經(jīng)宗地內(nèi)外初級(jí)開(kāi)發(fā),宗地外尚未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā),宗地內(nèi)保持農(nóng)用地或荒地等自然狀態(tài),不可直接作為建筑用地的土地。
      毛地:在城市舊區(qū)范圍內(nèi),宗地外具備市政基礎(chǔ)設(shè)施條件,如五通、六通、七通等,宗地內(nèi)尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償,建筑物、構(gòu)筑物尚未拆除及場(chǎng)地平整,不具備基本建設(shè)條件的土地。
      熟地:經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā),宗地外具備市政基礎(chǔ)設(shè)施條件,如五通、六通、七通等,宗地內(nèi)已完成場(chǎng)地平整,具備基本建設(shè)條件,可以立即進(jìn)行工程建設(shè)的土地。
      三、地價(jià)評(píng)估中幾種土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定難點(diǎn)
      (一)工業(yè)園區(qū)(開(kāi)發(fā)園區(qū))
      某大型工業(yè)園區(qū),分成若干個(gè)地塊,僅評(píng)估其中的三個(gè)地塊。。在園區(qū)外,分布有居住小區(qū)、學(xué)校等,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已達(dá)“六通”。三宗地因并非位于園區(qū)的邊界,宗地外(紅線外)仍是園區(qū)的土地,園區(qū)內(nèi)正在進(jìn)行場(chǎng)地平整,專用貨運(yùn)碼頭、貨運(yùn)鐵路線、污水處理站、變電站等正在建設(shè),水、電、訊、氣等管網(wǎng)正在敷設(shè)。因工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施一般是開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)投資修建,“幾通一平”是工業(yè)園區(qū)內(nèi)的基本要求,各種設(shè)施的主管(線)會(huì)建設(shè)到某宗地紅線外,宗地內(nèi)的開(kāi)發(fā)則是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)工藝要求自行建設(shè),土地交付標(biāo)準(zhǔn)一般是達(dá)到場(chǎng)地平整,因此,可以設(shè)定為宗地外“幾通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”。
      (二)獨(dú)立工礦區(qū)(點(diǎn))
      獨(dú)立工礦區(qū)(點(diǎn))一般距城市規(guī)劃區(qū)較遠(yuǎn),可能相距幾十、上百公里,宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施由政府開(kāi)發(fā)建設(shè),但并不完善,有的市政管網(wǎng)并未接到宗地外紅線外,宗地內(nèi)企業(yè)自行投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如某宗地外僅通電、訊、道路,宗地內(nèi)企業(yè)建有供水系統(tǒng)、污水處理設(shè)施,出現(xiàn)了宗地內(nèi)比宗地外開(kāi)發(fā)程度高的情況,可按土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地外“三通”、宗地內(nèi)“五通一平”。
      (三)水電站、輸變電線路等
      水電站占用的土地一般呈線狀,有時(shí)邊界距離可達(dá)幾十公里,流域內(nèi)溝壑縱橫,地勢(shì)陡峻,地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜。水電站的引水工程從大壩(取水口)到引水管道、壓力前池(調(diào)壓井),這一段路線很可能宗地紅線外就是農(nóng)用地、林地、河灘地或坡地、荒地,如果是通過(guò)隧洞引水,那宗地外無(wú)論開(kāi)發(fā)與否都與估價(jià)對(duì)象沒(méi)多大關(guān)系;而發(fā)電廠房的土地,宗地外一般通電、訊、道路,宗地內(nèi)通給排水、電、訊、道路。如果是水電站不同位置如大壩(取水口)、發(fā)電廠房等分別辦了《國(guó)有土地使用證》,可分別設(shè)定為宗地外“生地”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”或宗地外“三通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”;但如果是估價(jià)對(duì)象宗地只辦理了一本《國(guó)有土地使用證》,考慮到發(fā)電廠房對(duì)于電站來(lái)說(shuō)處于核心位置,可以設(shè)定為宗地外“三通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”,但在開(kāi)發(fā)費(fèi)用上應(yīng)進(jìn)行減價(jià)修正,因?yàn)檫_(dá)到此種開(kāi)發(fā)程度只是電站占用土地的一小部分。
      輸變電線路是典型的點(diǎn)狀土地,距離遠(yuǎn)、跨度大,電力鐵塔基座所占的幾平米、十幾平米土地之外,可能就是農(nóng)用地、坡地、荒地,宗地外一股沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施或有但與估價(jià)對(duì)象無(wú)直接關(guān)系,所以,可設(shè)定為宗地外“生地”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”。
      (四)城市建成區(qū)內(nèi)地勢(shì)起伏較大的土地
      估價(jià)對(duì)象處于城市建成區(qū)內(nèi),臨江(河),宗地呈條狀隨河岸延伸,宗地內(nèi)地勢(shì)起伏較大;臨河岸處高差可達(dá)幾十米,呈陡坡?tīng),?guī)劃為普通商住小區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施宗地外達(dá)“六通”。根據(jù)同一區(qū)域類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況,需要局部削平地形和土石方回填,且土石方工程量很大。因此,場(chǎng)地平整的費(fèi)用對(duì)地價(jià)有明顯影響,可設(shè)定為宗地外六通”、宗地內(nèi)“未場(chǎng)地平整”。
      (五)地勢(shì)有一定起伏,但對(duì)工程建設(shè)無(wú)明顯影響的土地
      城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)某宗地,宗地肉地勢(shì)有一定起伏,系低容積率住宅用地,規(guī)劃為修建高檔居住小區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施宗地外達(dá)“六通”,宗地內(nèi)尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整,生長(zhǎng)有農(nóng)作物及喬木、灌木等綠色植被,這時(shí),宗地內(nèi)是否應(yīng)該設(shè)定為“未場(chǎng)地平整”呢?根據(jù)規(guī)劃,該宗地的地形地貌適于建設(shè)別墅小區(qū),別墅群往往是按組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì),高低錯(cuò)落正是其特色,不僅利于造景,而且依地勢(shì)而建,節(jié)約了工程建設(shè)費(fèi)用,如果全部推平,反而失去了項(xiàng)目特點(diǎn)。
      同樣,有的工業(yè)項(xiàng)目,比如濕法煉鋅冶煉廠,生產(chǎn)工藝流程中有大量流體,地勢(shì)的起伏正好可以利用重力將流體通過(guò)管道輸送至下一工序,節(jié)約了生產(chǎn)成本,這樣的地形正是企業(yè)需要的。
      以上兩種情況,地形地貌對(duì)于工程建設(shè)并沒(méi)有明顯影響,基本可以滿足工程建設(shè)要求,可以設(shè)定為宗地為“幾通”,宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”。
      四、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏或需完善對(duì)土地價(jià)值的影響
      案例一:某縣級(jí)市郊區(qū)一宗住宅用地,面積約10畝,鄰近某風(fēng)景區(qū),生態(tài)環(huán)境及自然風(fēng)光很好,但連接外部的道路是連砂石路面,路基不足3米寬,附近沒(méi)有給排水、通訊、天然氣的市政管網(wǎng),且近期亦無(wú)政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的可能,由于基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏,很難達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)條件,而且修建道路和敷設(shè)管線的工程費(fèi)用可能并非一般企業(yè)和個(gè)人所能負(fù)擔(dān),這種土地在市場(chǎng)上是很難成交的,或者成交的價(jià)格會(huì)很低。
      案例二:城市建成區(qū)內(nèi)的兩宗商任用地,A宗地通過(guò)一座大橋與城市道路相連,三面環(huán)河,B宗地則四面環(huán)河,兩宗地呈雙島形態(tài),地理位置很好,適于整體開(kāi)發(fā)為高檔居住小區(qū)和高檔度假酒店,實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地外“六通”,宗地內(nèi)“場(chǎng)平”。但是,為了達(dá)到正常開(kāi)發(fā)建設(shè)條件,需要修建河堤、防洪渠,根據(jù)規(guī)劃,還必須修建兩島之間的橋梁。所以,并不是簡(jiǎn)單的設(shè)定宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”就可以了,這種土地需完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)對(duì)地價(jià)有明顯影響。
      類似的還有臨近江、河等水域的土地,若要正常開(kāi)發(fā)利用,一般需要修建河堤、堤壩,如果不投入這部分土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,不用說(shuō)產(chǎn)生正常的土地收益,就連人員和財(cái)產(chǎn)的安全性都成問(wèn)題。
      以上這幾種情況,基礎(chǔ)設(shè)施缺乏或需補(bǔ)充完善成為影響地價(jià)、甚至可能成為是否成交的主要制約因素,需要引起土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師的重視。
      五、土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定的常見(jiàn)誤區(qū)
      在地價(jià)評(píng)佔(zhàn)中,土地估價(jià)師及房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)“生地”、“毛地”、“熟地”等概念的理解含混不清,經(jīng)常導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定出現(xiàn)偏差。以下是幾個(gè)常見(jiàn)誤區(qū):
      誤區(qū)一:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),某商住用地,市政供排水、電、氣、訊管網(wǎng)已接至宗地外(紅線外),宗地內(nèi)已完成征用,有農(nóng)作物生長(zhǎng),地勢(shì)略有起伏,宗地內(nèi)設(shè)定為“生地”是否妥當(dāng)?宗地外已經(jīng)開(kāi)發(fā)達(dá)“六通”,宗地內(nèi)僅是尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整,由于地勢(shì)略有起伏,進(jìn)行場(chǎng)地平整可能會(huì)有部分土石方工程量。因此,設(shè)定為宗地外“六通”、宗地內(nèi)“未場(chǎng)地平整”更為合理。
      誤區(qū)二:城市規(guī)劃區(qū)外,宗地外(紅線外)通供水、電、訊、道路,明溝排污,宗地內(nèi)有魚(yú)塘、農(nóng)作物及少量建構(gòu)筑物,坡度約為10。,周邊多為農(nóng)田、民房,基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”的宗地還遠(yuǎn)在5公里之外,將其設(shè)定為宗地外“六通”,顯然是不符合土地的實(shí)際利用狀況,應(yīng)設(shè)定為宗地外“四通”、宗地內(nèi)“未場(chǎng)地平整”。
      誤區(qū)三:主城區(qū)的某宗商住用地,擬重新規(guī)劃利用,地上有較多的建筑物、構(gòu)筑物尚未拆除,土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地內(nèi)“毛地”,這顯然是沒(méi)有搞清“毛地”的概念!懊亍敝泻苤匾囊稽c(diǎn)是宗地內(nèi)“尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程”,按照這個(gè)解釋,土地征用手續(xù)尚未完成,則權(quán)屬上存在重大不確定性,可能直接影響估價(jià)結(jié)論的成立。所以,針對(duì)這種情況,可設(shè)定宗地內(nèi)為“未場(chǎng)地平整”,同時(shí)應(yīng)考慮拆除建筑物費(fèi)用對(duì)地價(jià)的影響。
      六、土地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及其費(fèi)用構(gòu)成案例分析
      土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定必然會(huì)涉及到土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,從筆者接觸的土地估價(jià)報(bào)告來(lái)看,評(píng)估中土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用取值較多的是采用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告中的“土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用”,而土地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)中的“通”和“平”究竟包含了哪些工程內(nèi)容呢?下面通過(guò)一個(gè)具體案例,對(duì)土地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)分部分項(xiàng)工程以及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成進(jìn)行簡(jiǎn)要分析,供大家交流、參考。
      (一)土地開(kāi)發(fā)案例分析
      成都市某城鄉(xiāng)統(tǒng)籌城市配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,處于城郊結(jié)合部,片區(qū)內(nèi)房屋破舊,建筑擁擠,容積率低,土地利用率較低,周邊多為農(nóng)田、民房、企業(yè),環(huán)境臟、亂、差問(wèn)題突出,需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造,涉及土地整理面積590畝,項(xiàng)目實(shí)施后,可提供二類住宅用地315畝,由國(guó)土部門進(jìn)行拍賣出讓。該案例工程內(nèi)容、工程量、材料材質(zhì)、規(guī)格見(jiàn)表1。
      根據(jù)原建設(shè)部《市政工程投資估算指標(biāo)》、《四川省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額》、《四川省市政工程工程量清單計(jì)價(jià)定額》、主要材料預(yù)算價(jià)格、人工費(fèi)用等取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合項(xiàng)目的具體情況,筆者對(duì)相關(guān)定額進(jìn)行必要的換算后,采用概算指標(biāo)投資估算法,確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用單位指標(biāo),單位指標(biāo)及取費(fèi)依據(jù)見(jiàn)表1。
      這是一個(gè)較有代表性的土地開(kāi)發(fā)案例,其工程內(nèi)容包括土方工程、片區(qū)道路及配套管網(wǎng)工程、橋梁工程、溝渠改造工程、配套公共服務(wù)設(shè)施、綠化工程,涵蓋了宗地內(nèi)外的開(kāi)發(fā)費(fèi)用基本構(gòu)成。因本文僅對(duì)宗地內(nèi)外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分析,故分析內(nèi)容未涉及該案例中的配套公共服務(wù)設(shè)施及市政綠地、防護(hù)綠地費(fèi)用。
      通過(guò)表1確定的費(fèi)用單位指標(biāo),計(jì)算出本案例分部分項(xiàng)工程的投資估算費(fèi)用,以可出讓土地(凈用地)315畝作為計(jì)算基數(shù),將投資估算換算至可出讓用地的單位費(fèi)用及占總費(fèi)用的比例。詳見(jiàn)表2。
      (二)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用可信度驗(yàn)證及各項(xiàng)費(fèi)用比較分析
      該案例涉及土地整理面積590畝,可提供二類住宅用地315畝,出地率53.39 %。根據(jù)表2,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為4449.062萬(wàn)元。那么,該項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否體現(xiàn)了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》所要求的“區(qū)域客觀性費(fèi)用”呢?為便于比較,對(duì)以上單位費(fèi)用取整后,通過(guò)與成都市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告中的“土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用”(該項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)間接近,具有較強(qiáng)的可比性)進(jìn)行可信度驗(yàn)證及各項(xiàng)費(fèi)用比較分析,見(jiàn)表3。
      通過(guò)表3可以看出,該案例與成都市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告中確定的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用水平幾乎一致,具有較高的可信度。表3中,道路工程、通電費(fèi)用在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)中占比居于較高水平,但差異較大,分別為38.03 %、26.54 %和11.27 %、27.49 %,這主要是由案例的具體情況不同造成的。而上水、排水、通氣、通訊和場(chǎng)地平整費(fèi)用則具有趨同性,偏差在1% - 2.1%范圍內(nèi)。
      同時(shí)要指出,該案例因處于城郊結(jié)合部,附近就有市政管網(wǎng),在實(shí)施該項(xiàng)目時(shí),將市政管網(wǎng)延伸接入項(xiàng)目區(qū)內(nèi)碰管方便。這實(shí)際上是多年來(lái)的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入使該項(xiàng)目受益,減少了部分工程費(fèi)用,否則,全部重新敷設(shè)管網(wǎng),部分單位指標(biāo)可能會(huì)更高。
      (三)“通”和“平”在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的區(qū)間值確定
      筆者根據(jù)以上分析,結(jié)合搜集的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料(計(jì)算過(guò)程與本案例類似),考慮成都地區(qū)的工程地質(zhì)、地形地貌及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素,擬定出“通”和“平”在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的區(qū)間值,見(jiàn)表4。
      筆者搜集的各地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告,其“土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用”一般是土地估價(jià)師通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、國(guó)土資源局、規(guī)劃和建設(shè)局、土地整理公司、市政工程公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等的調(diào)查得來(lái)的,具有一定的可信度。但是普遍存在依據(jù)不足、一筆帶過(guò)、接給出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題。這也許是由于不同行政區(qū)劃的經(jīng)濟(jì)狀況、地形地貌、交通狀況、施工難度、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施狀況等差異很大,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用確定上存在一定難度所致。但是,作為估價(jià)報(bào)告,沒(méi)有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、未建立數(shù)學(xué)模型、缺乏測(cè)算過(guò)程,其結(jié)論是難以令人信服的,這也是目前基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。
      七、結(jié)束語(yǔ)
      在對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí),我們注意到了土地區(qū)位用途及規(guī)劃指標(biāo),而對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度對(duì)地價(jià)的影響則重視不夠,國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)資料針對(duì)該類問(wèn)題的研究也較少。不同行政區(qū)劃、不同區(qū)域土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用差異很大,如果能夠通過(guò)分析某區(qū)域內(nèi)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用構(gòu)成,如市政工程綜合單價(jià)定額以及措施、規(guī)費(fèi)、稅金,考慮綜合單價(jià)調(diào)整后,建立數(shù)學(xué)型,分析地價(jià)對(duì)不同規(guī)劃用途土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用不同變量的敏感性,這對(duì)于土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師更好地把握地價(jià)是有積極意義的。
      日期:2016/7/6  
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