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當前位置：首頁 >> 技術交流 >> 土地評估 >> 關于土地價格若干問題的解讀 |
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一、地價的本質(zhì)與內(nèi)涵
地價是獲取土地權利的價格，其本質(zhì)是地租的資本化。馬克思的地租理論認為，不論何種形式的地租，都是土地所有者憑借土地所有權而獲得的收入，是土地所有權的經(jīng)濟實現(xiàn)形式。做為自然產(chǎn)物的土地，不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但具有特殊的使用價值，只能通過使用土地而產(chǎn)生的收益，即地租來產(chǎn)生價格。土地價格相當于一筆資本的價值，若將其存入銀行，每年的利息收入相當于這塊土地地租的收入。因此，地價是未來若干年（或無限年期）地租的折現(xiàn)，其本質(zhì)是地租的資本化。
土地的特殊性決定了當土地權利作為一種特殊商品在市場中交換時，其價格也不同于普通商品。首先，地價是一定內(nèi)涵下的價格，主要包括權利內(nèi)涵、利用條件內(nèi)涵、基準日內(nèi)涵等；其次，地價具有明顯的區(qū)域特征，不同區(qū)位的地價可能存在顯著差異。第三，土地需求表現(xiàn)為一種引致需求，即人們對以土地為生產(chǎn)要素的產(chǎn)品的需求導致對土地的需求，因此，“土地產(chǎn)品的價格決定地租”[1],進而決定地價。
二、地價水平及其評估方法
對具體宗地而言，地價可以分為交易價格和評估價格，前者是市場中實際發(fā)生的價格，在公開競爭的市場中，它體現(xiàn)了供需雙方經(jīng)過共同認可、實現(xiàn)的價格，是市場機制作用的結(jié)果。后者是基于不同目的，運用專業(yè)評估技術與方法測算得到的，一定條件下的土地價格。
通常，評估價格的內(nèi)涵為基準日時估價對象在公開市場上能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀價格。按照國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001），地價評估的基本方法主要有：市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，其各自特點如下：
1、市場比較法：選取與待估對象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個（含三個）以上可比案例，通過對案例的成交價格進行比較、修正得到待估對象的評估價格。運用該法測算所得價格最貼近市場的真實水平，因此，在條件許可情況下，市場比較法通常為估價首選方法。
2、收益還原法：選取一定的還原利率，將未來若干年中，預期從土地上獲取的純收益折算為評估基準日時的收益總和，即為地價。收益還原法的評估原理體現(xiàn)了地價的本質(zhì)，即地租的資本化或預期收益的現(xiàn)值，因此，正確運用該法能夠測算出土地的客觀價值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。
3、剩余法：也稱假設開發(fā)法，通過從開發(fā)完成后的房地總價中扣除所需花費的建筑成本、相關稅費、各類預付資本利息及開發(fā)利潤等，從而剝離出土地價格。剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地出讓轉(zhuǎn)讓時，從開發(fā)企業(yè)的角度測算能夠承受的土地購置價格。
4、成本逼近法：即以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤、利息、稅費和土地增值收益來推算土地價格。該法體現(xiàn)了“成本定價”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關系，往往與市場價格存在較大差異，因此，其應用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場不發(fā)育，難以利用其他方法進行評估的情況。
涉及多宗土地時，由于受多因素差異的影響，包括具體位置、用途、面積以及開發(fā)銷售時間等區(qū)位因素、個別因素等，不同宗地的房價、地價各不相同，其地價占房價的比例，以及其它各項主要成本占房價比亦各不相同，最高值與最低值之間差異較大，但仍可通過統(tǒng)計方法，研究其分布規(guī)律，衡量其總體水平。一般來說，樣本數(shù)量越大，誤差越小。
三、我國土地使用權價格與所有權價格的關系
我國的土地制度為社會主義公有制，城市土地屬國家所有，因此，土地市場上并無所有權的交易，通常所說的地價也是一定年期下的土地使用權價格。法律規(guī)定的各用途土地最長年期為：居住70年，商業(yè)40年，工業(yè)、辦公等其他用途均為50年。盡管年期有限，但是我國出讓土地使用權的性質(zhì)為用益物權，即權利人具有占有、使用、收益和部分處置權。因此，從地價評估角度而言，法定最高年期出讓土地使用權的價格與無限年期的所有權價格相差不大。以居住用地為例，依據(jù)預期收益折現(xiàn)的原理，當還原利率取6%時，70年土地使用權價格接近無限年期價格，前者約占后者的98%.
四、成本與價格的關系
一般來說，熟地出讓時，地價由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國有土地使用者作為補償?shù)耐恋厝〉觅M用，基礎設施、公用設施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費用，耕地占用稅、征地管理費、耕地開墾費等相關稅費和土地出讓收益組成。其中，土地取得費用和開發(fā)費用是主要組成部分。毛地出讓或生地出讓時，土地取得費用、土地開發(fā)費用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。
從我國土地市場實踐看，最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對未來房價預期的影響。在招拍掛出讓國有土地時，開發(fā)企業(yè)之間不同的報價主要基于各自對未來房價的預期以及期望實現(xiàn)的利潤，預期房價扣除建安成本和利潤后即為開發(fā)企業(yè)報價。預期普遍向好則競價激烈、“價高者得”,反之則底價成交甚至流拍、流標頻現(xiàn)。除預期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個別樓面地價高于周邊房價即所謂“天價地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其它行業(yè)資金進入以及企業(yè)上市融資、資本運營等多種因素也密切相關，其中，“地段越好、房子越好賣”規(guī)律所導致的開發(fā)企業(yè)間激烈競爭是重要原因。
五、土地出讓收入的性質(zhì)和用途
城市的土地，屬于國家所有。國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者應當向國家支付的一定土地價款，這是國家作為土地所有者應有權益的體現(xiàn)。2006年底，國務院辦公廳發(fā)布《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號），對土地出讓收入的管理和使用進行了嚴格規(guī)定，要求將土地出讓收入全部納入財政管理，實行“收支兩條線”,出讓收入的使用范圍包括征地和拆遷補償、土地開發(fā)、支農(nóng)建設、城市建設及廉租房保障等公共事業(yè)方面，體現(xiàn)了“取之于民、用于之民”.
六、地價信息的查詢方法與途徑
國土資源部于1999年統(tǒng)一部署了全國城市地價動態(tài)監(jiān)測工作，截至2008年底，監(jiān)測范圍已拓展到涵蓋直轄市、省會城市、計劃單列市在內(nèi)的全國重點地區(qū)（環(huán)渤海、長三角、珠三角）105個主要城市，布設監(jiān)測點11000余個。參與工作的90余家評估機構、1600多名估價師每季度、年度采集和上報監(jiān)測城市的地價信息，國家級地價監(jiān)測分析組進行匯總分析，形成監(jiān)測報告。國家級監(jiān)測報告分為季度報告和年度報告兩種，主要內(nèi)容包括全國105個主要城市和三大重點地區(qū)分用途的地價水平總體狀況、地價變化的總體趨勢、地價的空間結(jié)構特征、地價與市場及經(jīng)濟環(huán)境協(xié)調(diào)性分析等。
中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)（http://www.landvalue.com.cn）是城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的公眾端，為社會公眾提供了便捷的地價信息獲取渠道，公眾登陸該網(wǎng)站，不需注冊和密碼即可查詢監(jiān)測城市的地價信息，包括基準地價圖、歷年的地價水平值、地價增長率、地價走勢分析報告等。
目前，該網(wǎng)站升級改版工作正在進行，改版后將可查詢更為詳細的監(jiān)測點信息。國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院每年公開出版的《中國城市地價狀況》，結(jié)合相關市場和經(jīng)濟指標進行分析，不僅包括全國、重點區(qū)域的地價狀況，還包括35個重點城市的地價狀況深度分析，全國及北京、上海等城市的房價地價關系分析，部分城市的房地產(chǎn)租售比分析等專題報告。
此外，按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓出讓國有土地使用權規(guī)范》（試行）等要求，市縣國土資源管理部門在供地過程中，供地計劃、出讓公告、成交公示和供地結(jié)果等信息都必須及時在中國土地市場網(wǎng)（http://www.landchina.com）公開公布，以及在當?shù)赝恋赜行问袌龌蛲瑫r通過報刊、電視臺等媒體公開公布。其中，成交價格等地價信息是向社會公布的一項重要內(nèi)容。
[1] 李嘉圖《政治經(jīng)濟學及賦稅原理》
來源：中國土地市場網(wǎng)
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