也談拆遷評估的特點與評估方法的選擇

　　隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑拆遷已成為城市建設(shè)及新農(nóng)村建設(shè)中的一項重要工作。2001年，國務(wù)院為此發(fā)布了《城市房屋拆遷管理辦法》和《認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作 維護(hù)社會穩(wěn)定》的通知。我省的人大常委會也于2006年9月對《山東省城市房屋拆遷管理條例》及其它配套文件進(jìn)行了修訂。本文擬結(jié)合對華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)建筑拆遷中的評估工作體會，對幾個與拆遷評估工作有關(guān)的問題作一些探討，期望擴(kuò)大共識，使這方面評估方法的選用更加科學(xué)合理。
　　
　　一、本拆遷評估項目的特點
　　
　　1.此拆遷評估項目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問題也較為復(fù)雜。
　　華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)項目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個建設(shè)項目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個養(yǎng)殖戶各自設(shè)計建造的，無統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)構(gòu)都各不相同，造價也相差懸殊；再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級還需要進(jìn)行確認(rèn)等），種種因素都導(dǎo)致拆遷評估工作復(fù)雜程度的增加。
　　2.此建設(shè)項目中的拆遷評估是拆遷工作中的主要矛盾。
　　拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告上。隨著《物權(quán)法》的實施，拆遷人與政府都希望依靠評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告的說服力，因此，評估工作成了影響建設(shè)項目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。
　　3.評估方法的選用需要因地制宜。
　　建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定房屋拆遷時的價值評估一般采用市場法，但本拆遷范圍所處位置是一個較為偏僻的小漁港，能夠符合市場法應(yīng)用條件，找到與所評估建筑相同、相似的市場交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場法進(jìn)行評估更受到限制。
　　而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店，其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)營效益也較好，顯然適于采用收益法進(jìn)行評估。此外，本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無證房屋，其評估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。
　　4.拆遷評估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。
　　在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場的大棚只是檐高不同與建設(shè)時間不同，建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此，在評估中，不能偏聽房主對其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評估其價值。而對于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑，評估人員需要特殊對待。如果評估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。
　　
　　二、評估方法的選用
　　
　　在此拆遷評估項目中，我們采用了多種評估方法。
　　
　　（一）市場法
　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評估價格應(yīng)以市場價值為準(zhǔn)，這是合理的評估價值基準(zhǔn)。從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補(bǔ)償應(yīng)該是一種購買行為，是拆遷人購買拆遷戶的房屋。這種購買應(yīng)體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應(yīng)以市場價值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)能在市場上另行購買一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。
　　評估不動產(chǎn)的市場價值，最適用的評估方法是市場法。但不動產(chǎn)市場法的應(yīng)用需要具備一定的條件，并應(yīng)注意若干問題。
　　一是市場法需要有一個充分發(fā)育活躍的市場，二是評估比較中，參照物與被評估資產(chǎn)是可比較的，三是不動產(chǎn)采用市場法必須是房地合一的評估�？赏瑫r滿足這三個條件的拆遷不動產(chǎn)大部分是城市中拆遷的商品房。對于不動產(chǎn)交易市場不活躍的農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，評估師采用市場法時應(yīng)特別謹(jǐn)慎，選用的參照物及各種參數(shù)要認(rèn)真權(quán)衡，多加分析，防止評估結(jié)果出現(xiàn)背離客觀實際的現(xiàn)象。
　　本拆遷范圍中海岸邊有一棟新建不久的二層歐式別墅，屬于商品房，土地證、房權(quán)證俱全，建筑裝飾也檔次較高。但在該拆遷范圍中，缺少采用市場法進(jìn)行評估類似建筑的交易參照案例，我們最后選擇了離拆遷區(qū)域不遠(yuǎn)的三山島的別墅交易價格作為參照案例，然后進(jìn)行區(qū)域修正、建筑年限修正、建筑檔次修正等，得出了較合理的評估價值，并得到了拆遷雙方的認(rèn)可。
　　
　　（二）收益法
　　在本拆遷范圍內(nèi)，有一個裝飾檔次較高的飯店，其土地使用權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用地，房權(quán)證書已明確標(biāo)注為是飯店，工商營業(yè)執(zhí)照和納稅證明俱全，年收益也比較可觀。對其如采用市場法評估，難于尋找交易參照案例。如采用成本法評估，則可能因忽視了飯店的收益而得出較低的評估值。我們決定采用收益法進(jìn)行評估。
　　在本次采用收益法對飯店的評估中，由于有政府部門確定飯店的土地價格，因此是先根據(jù)飯店建筑與其土地的總收益，折現(xiàn)得出其總體價格，然后扣除土地價格，得出的即為飯店建筑的價格。
　　
　�。ㄈ�）成本法
　　在本拆遷評估中，由于市場法和收益法的應(yīng)用受到各方面條件的限制，因此還是大量地使用了成本法。對于那些無證的房屋及構(gòu)筑物，使用成本法評估則更為必要。
　　但在采用成本法進(jìn)行拆遷評估中，應(yīng)注意一些具體問題，并要對這些具體問題進(jìn)行具體分析。
　　如一棟已使用30年的磚木結(jié)構(gòu)的起脊瓦房，其居住功能并不比新建住房低多少，如采用年限法評估則會很不合理。我們依據(jù)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》[城住字[1984]678號]中的基本規(guī)定，進(jìn)行現(xiàn)場勘查打分，再進(jìn)行功能系數(shù)修正，得出評估值。評估結(jié)果符合國家拆遷條例規(guī)定的精神，并得到了拆遷雙方當(dāng)事人的認(rèn)可。
　　又如本建設(shè)項目拆遷戶數(shù)多、評估工作量大，為了防止不同房屋評估價值出入較大，我們設(shè)定了拆遷房屋的標(biāo)準(zhǔn)重置成本。在這一標(biāo)準(zhǔn)重置成本中，列出了不同建筑檔次房屋的各承重構(gòu)件、門窗、水電暖設(shè)施與裝飾的各類標(biāo)準(zhǔn)成本單價。在評估中，我們通過相應(yīng)調(diào)整和修正，得出其所評估建筑物的重置單價，從而得出評估值。
　　對于非商用性質(zhì)卻在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的房屋建筑，如小商店、小飯店、機(jī)動車修理鋪等，只要其能提供工商經(jīng)營許可證和稅務(wù)納稅證明的，我們在采用成本法評估時，根據(jù)其收入給予了適當(dāng)?shù)氖找嫜a(bǔ)償。
　　對于海邊幾幢老人常年居住的住宅，無房權(quán)證和土地證，房屋本身質(zhì)量也較差，如僅以成本法評估補(bǔ)償價值，可能解決不了他們以后的居住問題。但這些房屋是老人們避風(fēng)遮雨賴以生存的住處，根據(jù)國務(wù)院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》精神，我們積極建議華電國際萊州發(fā)電廠籌建處為他們新建住宅，最終使老人們得到了妥善安置。社會上也因此對此安置工作給予了良好的評價。
　　（作者單位：山東萊州宏正會計師事務(wù)所）