一例評估鑒定的分析評判
作者： 武漢李鮮華 發(fā)布時間： 2004-10-27 13:18:27
 案例：
2004年4月，我院受理的一起房屋抵押貸款一案，進(jìn)入到評估階段。此房產(chǎn)土地屬集體所有，房產(chǎn)證于1998年12月已辦理。勘驗現(xiàn)場所見：評估對象為鋼混結(jié)構(gòu)，面積4581.14㎡，主樓三樓已封頂，塔樓四樓未封頂，水電不通，無門窗及樓梯扶手，地面，樓梯面，隔墻未完工，始建于1996年。因多年無人管理，外觀陳舊，無內(nèi)裝修，屬爛尾樓。正是由于被評估對象的特殊性和自身存在著多種不確定因素，使該評估對象在同一時間，同樣的客觀證據(jù)資料情況下，經(jīng)不同中介機構(gòu)評估后，出現(xiàn)了反差較大的多種鑒定結(jié)論。為了保證評估鑒定的公開透明、公平、公正，我院司法鑒定科將此案例在參加評估的五家中介機構(gòu)中進(jìn)行了評議。
鑒定結(jié)論：
按鑒定時間的順序，筆者將各評估機構(gòu)分別編號A、B、C、D、E，評估結(jié)論畫成條形統(tǒng)計圖，該圖中同一編號的，表示該評估機構(gòu)做了兩次。
從上圖中，可以直觀到的第一印象使鑒定結(jié)論相差懸殊，各評估機構(gòu)之間及自身的鑒定結(jié)論均遠(yuǎn)離允許誤差范圍。鑒于A機構(gòu)初次評估結(jié)論（A’）44萬元系小數(shù)點錯位所造成，C機構(gòu)初次評估結(jié)論（C’）197萬元是在未進(jìn)入建筑物現(xiàn)場內(nèi)勘驗前提下作出的評估結(jié)論，因此，我們剔除了A’44萬元，C’197萬元。將其他5組結(jié)論相互進(jìn)行比較，計算其相互間誤差的百分比后列下表。
表2
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組 別 |
誤 差 |
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10％以內(nèi) |
＜15％ |
＞15％＜30％ |
＞30％＜35％ |
＞35％以上 |
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A組:n組 |
1 |
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2 |
1 |
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B組:n組 |
1 |
1 |
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0 |
2 |
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C組:n組 |
1 |
1 |
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|
2 |
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D組:n組 |
2 |
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1 |
1 |
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E組:n組 |
1 |
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1 |
2 |
表中A組與n組比較，E組與n組比較，均有3/4組＞允許誤差范圍，（＞30%以上）。因此A、E兩鑒定結(jié)論被淘汰出局，剩余C與n、B與n、D與n各組的誤差均有半數(shù)以上在允許誤差范圍內(nèi)，取三者平均值為312萬，經(jīng)過統(tǒng)計學(xué)處理后，B、C、D三個鑒定結(jié)論誤差范圍均在±10％以內(nèi)，確定312萬元為該房屋評估價值的理論質(zhì)控標(biāo)準(zhǔn)。
評估方法：
1、按照《房地產(chǎn)評估規(guī)范》①的要求，不包括地價的單位建筑物價格評估應(yīng)首選成本法，五家評估機構(gòu)均采用了成本法。但同時《房地產(chǎn)估價范圍》規(guī)定，對同一標(biāo)的一般應(yīng)（但不是必須）選用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估。將兩種評估結(jié)論進(jìn)行對照，或取算術(shù)平均值，或取其加權(quán)平均值，但兩種方法所得的評估結(jié)論不應(yīng)超過30％的誤差。鑒于評估對象的特殊性，五家評估機構(gòu)大部分只用了一種方法即成本法，或雖然用了兩種方法，最后報告只采用成本法的結(jié)論。所以，大家一致認(rèn)為成本法應(yīng)是該案例唯一比較合理的評估方法。
2、根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》②，對房屋建造費用構(gòu)成的規(guī)定，建筑物的重置成本應(yīng)包括勘驗、建安、銷售稅費等七項內(nèi)容，下表反映出各類估價機構(gòu)的取費標(biāo)準(zhǔn)。
表3
各估價機構(gòu)取費標(biāo)準(zhǔn)對照表
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機構(gòu)
費用項目 |
A |
B |
C |
D |
E |
|
勘察設(shè)計前期費用 |
122.3 |
129 |
40 |
48 |
192.85 |
|
建安工程費 |
827.5 |
800×完工率65％＝520 |
510（考慮成新率） |
530（考慮成新率） |
900 |
|
建設(shè)過程中有關(guān)費用 |
41.81 |
0 |
0 |
0 |
0 |
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管理費 |
0 |
32.45 |
22 |
28 |
54.64 |
|
利息 |
13.15 |
21.5 |
8 |
12 |
14.52 |
|
利潤 |
0 |
26 |
22 |
27 |
109.3 |
|
銷售稅費 |
0 |
0 |
31 |
38 |
50.64 |
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成新率 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0.88 |
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單價 |
1003.76 |
728 |
633 |
683 |
1105 |
從上表可以看出，各鑒定機構(gòu)在對建造費用的具體內(nèi)容以及取費標(biāo)準(zhǔn)和尺度上有較大不同，有的計算了成新率，有的計算了完工率，而有的都不考慮。計算取費標(biāo)準(zhǔn)的隨意性太多，是造成房地產(chǎn)估價結(jié)論巨大偏差的主要原因，它直接導(dǎo)致了司法鑒定結(jié)論遠(yuǎn)離允許誤差范圍和同一鑒定物各評估機構(gòu)所作出的結(jié)論無法衡量的結(jié)果。
3、經(jīng)過五家評估機構(gòu)合議，統(tǒng)一了鑒定標(biāo)準(zhǔn)即：（1）方法按成本法；（2）完工率為75％；（3）成新率按建房年限折舊。最后結(jié)論為336萬元，與本文預(yù)測的理論質(zhì)控標(biāo)準(zhǔn)誤差7.2％。
分析評判：
在我們基層人民法院以往的工作中，沒有嘗試過將同一鑒定對象分別在數(shù)家評估結(jié)構(gòu)同時鑒定，更沒有想到評估結(jié)論會有如此達(dá)的差異。本案的評估鑒定很客觀的告訴了我們一個事實，要保證鑒定質(zhì)量，必須要把好以下幾個關(guān)口：
1、要建立起嚴(yán)格的勘驗制度、勘驗圖、勘驗筆錄、現(xiàn)場拍照要存檔。未進(jìn)入到勘驗現(xiàn)場內(nèi)，沒有獲得第一手勘驗資料的，就不能發(fā)鑒定報告，否則，僅憑先入為主的主觀臆斷，會使鑒定結(jié)論與本來面貌相差甚遠(yuǎn)，難以體現(xiàn)司法鑒定的公平、公正。
2、要建立嚴(yán)格的技術(shù)把關(guān)制度。它包括：a、各評估機構(gòu)的技術(shù)主管對人民法院委托的評估鑒定在發(fā)報告前必須組織會議。要認(rèn)真的審核其鑒定的方法，步驟以及法律文書書寫的是否規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，減少和避免因粗心大意而造成的工作失誤。b、人民法院建立征求意見稿制度，把中介機構(gòu)的鑒定初稿交雙方當(dāng)事人征求意見，在規(guī)定的時間內(nèi)將意見以書面的形式反饋到中介機構(gòu)，誰主張誰舉證，用公開透明的工作方法代替暗箱操作，以減少工作的失誤。c、復(fù)雜、疑難或有重大分歧意見時，可以聘請有關(guān)專家進(jìn)行點評，統(tǒng)一意見，再作結(jié)論，不同意見應(yīng)當(dāng)如實記錄在案。
3、要加強溝通，互通有無，它包括鑒定人與本鑒定機構(gòu)機構(gòu)之間，與委托方（人民法院之間），與雙方當(dāng)事人之間的溝通，反之亦然。例如，人民法院在對外委托過程中，發(fā)現(xiàn)各中介機構(gòu)好的工作方法，要予以宣傳，推廣；而鑒定人在鑒定過程中有需要人民法院幫助解決的問題，要及時通氣，不要繞到走，取不到證據(jù)時憑想當(dāng)然發(fā)報告，其結(jié)果只能時想省事反而誤大事。在本案討論中，C中介機構(gòu)一度結(jié)論被淘汰的原因就在于此。
4、急需建立一套評估鑒定的質(zhì)控標(biāo)準(zhǔn)。鑒定工作是建立在科學(xué)、規(guī)范和制度的基礎(chǔ)上的。既然評估納入了司法鑒定的行列，就不能隨心所欲，拈來就吆喝，要嚴(yán)格按照規(guī)程辦事。筆者通過此案例分析發(fā)現(xiàn)，目前評估業(yè)內(nèi)不是無章可循，而是各取所需，鑒定結(jié)論重復(fù)性差不是個別現(xiàn)象而是普遍存在，公說公有理，婆說婆有理，統(tǒng)一在人民法院鑒定人名冊上的中介機構(gòu)仍然可以造成因鑒定結(jié)論的不同而多次、重復(fù)的鑒定，它不是受技術(shù)、資料等客觀因素的影響，很大程度上是工作中缺乏“認(rèn)真”二字。試想諸如小數(shù)點錯位而使結(jié)論相差十倍的失誤，在一個有序的質(zhì)控監(jiān)測體系中，是絕對要封殺的。
二OO四年六月七日
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