一例評估鑒定的分析評判
作者: 武漢李鮮華 發(fā)布時間: 2004-10-27 13:18:27
案例:
2004年4月,我院受理的一起房屋抵押貸款一案,進(jìn)入到評估階段。此房產(chǎn)土地屬集體所有,房產(chǎn)證于1998年12月已辦理。勘驗現(xiàn)場所見:評估對象為鋼混結(jié)構(gòu),面積4581.14㎡,主樓三樓已封頂,塔樓四樓未封頂,水電不通,無門窗及樓梯扶手,地面,樓梯面,隔墻未完工,始建于1996年。因多年無人管理,外觀陳舊,無內(nèi)裝修,屬爛尾樓。正是由于被評估對象的特殊性和自身存在著多種不確定因素,使該評估對象在同一時間,同樣的客觀證據(jù)資料情況下,經(jīng)不同中介機構(gòu)評估后,出現(xiàn)了反差較大的多種鑒定結(jié)論。為了保證評估鑒定的公開透明、公平、公正,我院司法鑒定科將此案例在參加評估的五家中介機構(gòu)中進(jìn)行了評議。
鑒定結(jié)論:
按鑒定時間的順序,筆者將各評估機構(gòu)分別編號A、B、C、D、E,評估結(jié)論畫成條形統(tǒng)計圖,該圖中同一編號的,表示該評估機構(gòu)做了兩次。
從上圖中,可以直觀到的第一印象使鑒定結(jié)論相差懸殊,各評估機構(gòu)之間及自身的鑒定結(jié)論均遠(yuǎn)離允許誤差范圍。鑒于A機構(gòu)初次評估結(jié)論(A’)44萬元系小數(shù)點錯位所造成,C機構(gòu)初次評估結(jié)論(C’)197萬元是在未進(jìn)入建筑物現(xiàn)場內(nèi)勘驗前提下作出的評估結(jié)論,因此,我們剔除了A’44萬元,C’197萬元。將其他5組結(jié)論相互進(jìn)行比較,計算其相互間誤差的百分比后列下表。
表2
組 別 |
誤 差 |
10%以內(nèi) |
<15% |
>15%<30% |
>30%<35% |
>35%以上 |
A組:n組 |
1 |
|
|
2 |
1 |
B組:n組 |
1 |
1 |
|
0 |
2 |
C組:n組 |
1 |
1 |
|
|
2 |
D組:n組 |
2 |
|
|
1 |
1 |
E組:n組 |
1 |
|
|
1 |
2 |
表中A組與n組比較,E組與n組比較,均有3/4組>允許誤差范圍,(>30%以上)。因此A、E兩鑒定結(jié)論被淘汰出局,剩余C與n、B與n、D與n各組的誤差均有半數(shù)以上在允許誤差范圍內(nèi),取三者平均值為312萬,經(jīng)過統(tǒng)計學(xué)處理后,B、C、D三個鑒定結(jié)論誤差范圍均在±10%以內(nèi),確定312萬元為該房屋評估價值的理論質(zhì)控標(biāo)準(zhǔn)。
評估方法:
1、按照《房地產(chǎn)評估規(guī)范》①的要求,不包括地價的單位建筑物價格評估應(yīng)首選成本法,五家評估機構(gòu)均采用了成本法。但同時《房地產(chǎn)估價范圍》規(guī)定,對同一標(biāo)的一般應(yīng)(但不是必須)選用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估。將兩種評估結(jié)論進(jìn)行對照,或取算術(shù)平均值,或取其加權(quán)平均值,但兩種方法所得的評估結(jié)論不應(yīng)超過30%的誤差。鑒于評估對象的特殊性,五家評估機構(gòu)大部分只用了一種方法即成本法,或雖然用了兩種方法,最后報告只采用成本法的結(jié)論。所以,大家一致認(rèn)為成本法應(yīng)是該案例唯一比較合理的評估方法。
2、根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》②,對房屋建造費用構(gòu)成的規(guī)定,建筑物的重置成本應(yīng)包括勘驗、建安、銷售稅費等七項內(nèi)容,下表反映出各類估價機構(gòu)的取費標(biāo)準(zhǔn)。
表3
各估價機構(gòu)取費標(biāo)準(zhǔn)對照表
機構(gòu)
費用項目 |
A |
B |
C |
D |
E |
勘察設(shè)計前期費用 |
122.3 |
129 |
40 |
48 |
192.85 |
建安工程費 |
827.5 |
800×完工率65%=520 |
510(考慮成新率) |
530(考慮成新率) |
900 |
建設(shè)過程中有關(guān)費用 |
41.81 |
0 |
0 |
0 |
0 |
管理費 |
0 |
32.45 |
22 |
28 |
54.64 |
利息 |
13.15 |
21.5 |
8 |
12 |
14.52 |
利潤 |
0 |
26 |
22 |
27 |
109.3 |
銷售稅費 |
0 |
0 |
31 |
38 |
50.64 |
成新率 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0.88 |
單價 |
1003.76 |
728 |
633 |
683 |
1105 |
從上表可以看出,各鑒定機構(gòu)在對建造費用的具體內(nèi)容以及取費標(biāo)準(zhǔn)和尺度上有較大不同,有的計算了成新率,有的計算了完工率,而有的都不考慮。計算取費標(biāo)準(zhǔn)的隨意性太多,是造成房地產(chǎn)估價結(jié)論巨大偏差的主要原因,它直接導(dǎo)致了司法鑒定結(jié)論遠(yuǎn)離允許誤差范圍和同一鑒定物各評估機構(gòu)所作出的結(jié)論無法衡量的結(jié)果。
3、經(jīng)過五家評估機構(gòu)合議,統(tǒng)一了鑒定標(biāo)準(zhǔn)即:(1)方法按成本法;(2)完工率為75%;(3)成新率按建房年限折舊。最后結(jié)論為336萬元,與本文預(yù)測的理論質(zhì)控標(biāo)準(zhǔn)誤差7.2%。
分析評判:
在我們基層人民法院以往的工作中,沒有嘗試過將同一鑒定對象分別在數(shù)家評估結(jié)構(gòu)同時鑒定,更沒有想到評估結(jié)論會有如此達(dá)的差異。本案的評估鑒定很客觀的告訴了我們一個事實,要保證鑒定質(zhì)量,必須要把好以下幾個關(guān)口:
1、要建立起嚴(yán)格的勘驗制度、勘驗圖、勘驗筆錄、現(xiàn)場拍照要存檔。未進(jìn)入到勘驗現(xiàn)場內(nèi),沒有獲得第一手勘驗資料的,就不能發(fā)鑒定報告,否則,僅憑先入為主的主觀臆斷,會使鑒定結(jié)論與本來面貌相差甚遠(yuǎn),難以體現(xiàn)司法鑒定的公平、公正。
2、要建立嚴(yán)格的技術(shù)把關(guān)制度。它包括:a、各評估機構(gòu)的技術(shù)主管對人民法院委托的評估鑒定在發(fā)報告前必須組織會議。要認(rèn)真的審核其鑒定的方法,步驟以及法律文書書寫的是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,減少和避免因粗心大意而造成的工作失誤。b、人民法院建立征求意見稿制度,把中介機構(gòu)的鑒定初稿交雙方當(dāng)事人征求意見,在規(guī)定的時間內(nèi)將意見以書面的形式反饋到中介機構(gòu),誰主張誰舉證,用公開透明的工作方法代替暗箱操作,以減少工作的失誤。c、復(fù)雜、疑難或有重大分歧意見時,可以聘請有關(guān)專家進(jìn)行點評,統(tǒng)一意見,再作結(jié)論,不同意見應(yīng)當(dāng)如實記錄在案。
3、要加強溝通,互通有無,它包括鑒定人與本鑒定機構(gòu)機構(gòu)之間,與委托方(人民法院之間),與雙方當(dāng)事人之間的溝通,反之亦然。例如,人民法院在對外委托過程中,發(fā)現(xiàn)各中介機構(gòu)好的工作方法,要予以宣傳,推廣;而鑒定人在鑒定過程中有需要人民法院幫助解決的問題,要及時通氣,不要繞到走,取不到證據(jù)時憑想當(dāng)然發(fā)報告,其結(jié)果只能時想省事反而誤大事。在本案討論中,C中介機構(gòu)一度結(jié)論被淘汰的原因就在于此。
4、急需建立一套評估鑒定的質(zhì)控標(biāo)準(zhǔn)。鑒定工作是建立在科學(xué)、規(guī)范和制度的基礎(chǔ)上的。既然評估納入了司法鑒定的行列,就不能隨心所欲,拈來就吆喝,要嚴(yán)格按照規(guī)程辦事。筆者通過此案例分析發(fā)現(xiàn),目前評估業(yè)內(nèi)不是無章可循,而是各取所需,鑒定結(jié)論重復(fù)性差不是個別現(xiàn)象而是普遍存在,公說公有理,婆說婆有理,統(tǒng)一在人民法院鑒定人名冊上的中介機構(gòu)仍然可以造成因鑒定結(jié)論的不同而多次、重復(fù)的鑒定,它不是受技術(shù)、資料等客觀因素的影響,很大程度上是工作中缺乏“認(rèn)真”二字。試想諸如小數(shù)點錯位而使結(jié)論相差十倍的失誤,在一個有序的質(zhì)控監(jiān)測體系中,是絕對要封殺的。
二OO四年六月七日
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