房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)與質(zhì)量管理芻議
作者:顧振發(fā) 來源:上海房地產(chǎn)估價(jià) 日期:2008-10-20
目前各估價(jià)機(jī)構(gòu)已程度不等地意識(shí)到了加強(qiáng)本公司技術(shù)與質(zhì)量管理的重要性,這正是估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展到比較成熟階段的一個(gè)重要標(biāo)志。筆者依據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn),對(duì)此做一個(gè)初步探討,以期同行批評(píng)指正。
一、技術(shù)與質(zhì)量管理的行業(yè)特點(diǎn)
從企業(yè)的技術(shù)與質(zhì)量管理角度分析,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有著許多不同于一般企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)。
1、一般企業(yè)(如工、交企業(yè))的規(guī)模都比較大,而房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)模一般都比較小。
2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國發(fā)展歷史僅10年多一點(diǎn)的時(shí)間,適合估價(jià)機(jī)構(gòu)的技術(shù)和質(zhì)量管理辦法還處于探索階段。
3、房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)屬于經(jīng)濟(jì)鑒證性質(zhì),估價(jià)機(jī)構(gòu)具有明確的社會(huì)責(zé)任和較高的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
4、作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn),一般都具有獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性,加上目前市場(chǎng)缺乏透明度,因此估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作存在一定難度。
5、房地產(chǎn)估價(jià)是“科學(xué)和藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合”,很大程度上依賴估價(jià)人員個(gè)人的專業(yè)能力、實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德。
因此,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在吸取其他行業(yè)現(xiàn)代企業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,結(jié)合本行業(yè)特點(diǎn),逐步建立和不斷完善技術(shù)與質(zhì)量管理體系。字串9
二、編制估價(jià)實(shí)務(wù)技術(shù)參考文件
1、編制各種類型估價(jià)報(bào)告格式電子文檔
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)編制各種類型估價(jià)報(bào)告格式電子文檔,以供本機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)參考使用。其目的,一是規(guī)范估價(jià)報(bào)告格式,二是提高工作效率。
應(yīng)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等技術(shù)規(guī)范性文件的框架內(nèi),編制住宅、辦公、店鋪、工業(yè)等類型,以及房地產(chǎn)抵押、房屋拆遷等有專門要求的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告格式電子文檔。還可編制簡(jiǎn)單形式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)價(jià)值咨詢報(bào)告格式電子文檔,等等。
2、編制各種現(xiàn)場(chǎng)查勘用表
現(xiàn)場(chǎng)查勘實(shí)際上是對(duì)估價(jià)對(duì)象做的實(shí)地調(diào)查研究,是整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)程序中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一提供的各種現(xiàn)場(chǎng)查勘用表,實(shí)際上是一個(gè)比較好的技術(shù)規(guī)范性的工作平臺(tái)。只要這些表格設(shè)計(jì)合理,現(xiàn)場(chǎng)使用方便,估價(jià)人員就能夠把需要了解清楚的各項(xiàng)信息統(tǒng)統(tǒng)記入表中,“一網(wǎng)打盡”,從而方便進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和接著進(jìn)行的室內(nèi)工作,為保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量打下基礎(chǔ)。
估價(jià)機(jī)構(gòu)可針對(duì)不同類型的估價(jià)對(duì)象(如住宅、辦公、店鋪、工業(yè)、酒店賓館,以及拆遷房屋、在建工程等),自行設(shè)計(jì)和不斷完善若干種各有側(cè)重點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)查勘用表。估價(jià)人員一般均應(yīng)根據(jù)公司提供的現(xiàn)場(chǎng)查勘用表進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、勘察,但可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況,適當(dāng)增加(注意:不是“減少”)一些查勘內(nèi)容,記在該表的空白處或增頁上。
3、編制主要估價(jià)方法應(yīng)用參考意見
針對(duì)估價(jià)人員進(jìn)行測(cè)算的具體需要,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在較系統(tǒng)地收集整理有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)、業(yè)內(nèi)同行估價(jià)經(jīng)驗(yàn),以及本機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期技術(shù)積累的基礎(chǔ)上,以內(nèi)部技術(shù)規(guī)范的形式,編制分別適用于市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法和基準(zhǔn)價(jià)格修正法等若干主要估價(jià)方法的應(yīng)用參考意見。這些參考意見應(yīng)說明在采用某種估價(jià)方法時(shí),如何選擇可比實(shí)例和比較因素,如何選擇計(jì)算公式和Excel計(jì)算用表,如何選擇和確定有關(guān)數(shù)據(jù)、參數(shù)和修正系數(shù),如何進(jìn)行計(jì)算,如何確定估價(jià)結(jié)果,等等。
4、實(shí)務(wù)技術(shù)參考文件的不斷完善和擴(kuò)充
編制上述各項(xiàng)估價(jià)實(shí)務(wù)技術(shù)參考文件,不可能一蹴而就。應(yīng)組織本機(jī)構(gòu)全體估價(jià)人員進(jìn)行充分討論,盡量取得共識(shí);在實(shí)行過程中,如發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或遺漏,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行研究討論,以決定是否進(jìn)行修改,一旦決定修改則及時(shí)告知所有估價(jià)人員。此外,每半年或每年應(yīng)組織估價(jià)人員重新審視全部參考文件,進(jìn)行必要的修改補(bǔ)充,增加新的內(nèi)容。
三、實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核
為了加強(qiáng)技術(shù)與質(zhì)量管理,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核制度。其中一審為初審,報(bào)告撰寫人自審和評(píng)估小組組長(zhǎng)審核;二審為復(fù)審,評(píng)估部經(jīng)理審核;三審為終審,總評(píng)估師審核和總經(jīng)理審核。其中,一審和三審均實(shí)行雙人雙責(zé)。
在實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核過程中,各級(jí)審核人員均應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等技術(shù)規(guī)范性文件,認(rèn)真進(jìn)行審核。應(yīng)針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的,有區(qū)別地采用不同的審核深度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。在審核時(shí)千萬不可忽視文字表述和數(shù)字表述方面的一些細(xì)節(jié)。“細(xì)節(jié)決定成敗”,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言同樣也是一句至理名言。
在審核過程中,三級(jí)審核人員關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)各有側(cè)重。
1、一審人員,尤其是估價(jià)報(bào)告撰寫人,是直接進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和參與估價(jià)活動(dòng)的全過程的,花費(fèi)的時(shí)間也最多,因此,估價(jià)報(bào)告撰寫人應(yīng)是報(bào)告質(zhì)量的第一責(zé)任人。
一級(jí)審核應(yīng)根據(jù)有關(guān)審核要求,對(duì)估價(jià)報(bào)告全文和全部估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查,其重點(diǎn)是:報(bào)告的格式和各部分內(nèi)容的構(gòu)成是否依據(jù)本公司提供的格式電子文檔;估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況及其他估價(jià)依據(jù)資料是否真實(shí)和收集齊全;估價(jià)目的、價(jià)值定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確;估價(jià)測(cè)算過程中采用的可比實(shí)例、各種原始數(shù)據(jù)、選擇的各種參數(shù)和修正系數(shù),是否確有依據(jù),計(jì)算是否正確;估價(jià)結(jié)果是否合理;報(bào)告文字表述和數(shù)字表述是否準(zhǔn)確、精煉,無邏輯錯(cuò)誤;估價(jià)中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)重大問題是否進(jìn)行披露;以及估價(jià)報(bào)告撰寫人對(duì)一審中提出來的修改意見是否進(jìn)行認(rèn)真考慮和改正。
2、二審人員,應(yīng)在一審的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)估價(jià)報(bào)告全文和全部估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查。其重點(diǎn)是:進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況及其他估價(jià)依據(jù)資料的真實(shí)性和完整性;進(jìn)一步確認(rèn)采用了正確的估價(jià)目的、價(jià)值定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法;進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)測(cè)算過程步驟清晰,依據(jù)充分,計(jì)算正確;進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性;進(jìn)一步確認(rèn)報(bào)告文字表述和數(shù)字表述準(zhǔn)確、精煉,無邏輯錯(cuò)誤;進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題已進(jìn)行了披露;估價(jià)報(bào)告撰寫人對(duì)一審和二審中提出來的修改意見,是否已進(jìn)行了認(rèn)真考慮和改正。
3、三審人員是報(bào)告質(zhì)量的最后把關(guān)人。其審核關(guān)注的重點(diǎn)是:
一審和二審是否按本公司規(guī)定的有關(guān)程序和要求認(rèn)真進(jìn)行;一審和二審中提出來的問題是否已經(jīng)解決;對(duì)估價(jià)結(jié)果的合理性再次進(jìn)行審核;對(duì)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的關(guān)鍵內(nèi)容(如估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的致委托方函、估價(jià)的假設(shè)和限制條件等)再次進(jìn)行嚴(yán)格審查和推敲;特別是要對(duì)可能引發(fā)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的幾個(gè)問題,如估價(jià)對(duì)象資料(含權(quán)屬證明和法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況等)嚴(yán)重失實(shí)、委托方資信嚴(yán)重失真、估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏差、以及估價(jià)技術(shù)思路嚴(yán)重錯(cuò)誤等問題,再次進(jìn)行審核和分析判斷,最終決定如何要求估價(jià)人員補(bǔ)做工作,或者決定是否出具報(bào)告。
為了進(jìn)一步保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量,估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)對(duì)經(jīng)過三級(jí)審核、準(zhǔn)備送出的正式估價(jià)報(bào)告,再安排一名復(fù)核人員,對(duì)估價(jià)報(bào)告還可能存在的數(shù)字、文字、印章、簽名以及缺頁錯(cuò)頁等方面的低級(jí)錯(cuò)誤,進(jìn)行最后的檢查。字串1
四、營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的氛圍
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)把營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新氛圍,讓全體估價(jià)人員都關(guān)心估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和技術(shù)含量,作為技術(shù)與質(zhì)量管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。要鼓勵(lì)估價(jià)人員有針對(duì)性地通過學(xué)習(xí)有關(guān)資料,或者通過互相討論和互相學(xué)習(xí),妥善解決在工作中遇到的問題。特別是對(duì)于一些重大估價(jià)項(xiàng)目和比較特殊的估價(jià)項(xiàng)目,更應(yīng)要求估價(jià)人員在接受項(xiàng)目時(shí)、在現(xiàn)場(chǎng)查勘后以及在估價(jià)報(bào)告撰寫過程中,及時(shí)與有關(guān)人員進(jìn)行溝通和研究討論。估價(jià)人員千萬不要帶著疑惑和問題埋頭做報(bào)告,而把所有的疑惑和問題留待審核人員來解決,以免浪費(fèi)時(shí)間和耽誤出報(bào)告。
此外,估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)針對(duì)一些帶普遍性的問題,適時(shí)組織專題講座(主講人可由本機(jī)構(gòu)資深估價(jià)師或外請(qǐng)專家擔(dān)任)、集中進(jìn)行討論或業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。應(yīng)積極組織和鼓勵(lì)估價(jià)人員參加行業(yè)協(xié)會(huì)組織的繼續(xù)教育活動(dòng)和各種學(xué)術(shù)交流活動(dòng)。應(yīng)要求估價(jià)人員養(yǎng)成善于總結(jié)和積累估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的習(xí)慣,通過總結(jié)和積累增長(zhǎng)才干。應(yīng)支持估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法和實(shí)務(wù)操作辦法進(jìn)行探索和創(chuàng)新。應(yīng)支持估價(jià)人員撰寫有關(guān)論文,并爭(zhēng)取在行業(yè)雜志和學(xué)術(shù)會(huì)議上發(fā)表。
五、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行有關(guān)信息資料來源的研究、系統(tǒng)收集和整理分析,逐步建立適合本機(jī)構(gòu)情況的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料數(shù)據(jù)庫,為估價(jià)人員提供一個(gè)良好的信息平臺(tái)。
估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料數(shù)據(jù)庫,應(yīng)包括外庫和內(nèi)庫兩個(gè)組成部分。所謂外庫,是指充分借用社會(huì)資源,以最小代價(jià)建立起來的、能為我隨時(shí)利用的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料數(shù)據(jù)庫。如一些有關(guān)的政府網(wǎng)站(上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站、估價(jià)師協(xié)會(huì)推薦的上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息服務(wù)系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)等),商業(yè)網(wǎng)站(房產(chǎn)之窗、上海樓市、安家、商鋪、中國工業(yè)廠房等),門戶網(wǎng)站(搜狐、新浪等),搜索網(wǎng)站(谷歌、百度等),公開出版的《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》、《上海樓市》等報(bào)刊,可借用的某些機(jī)構(gòu)(某些商業(yè)銀行、著名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等)房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫,等等。所謂內(nèi)庫,是指估價(jià)機(jī)構(gòu)依靠自己力量建立起來的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料數(shù)據(jù)庫。如估價(jià)機(jī)構(gòu)通過對(duì)已做項(xiàng)目估價(jià)結(jié)果的分析整理,對(duì)上述外庫部分信息資料的分析整理,對(duì)房展會(huì)和新開樓盤部分資料的分析整理,以及對(duì)進(jìn)行專項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查取得資料的分析整理,逐步建立的分房地產(chǎn)類型和分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料數(shù)據(jù)庫。
這里需要特別指出的是,利用上述數(shù)據(jù)庫,雖然能為估價(jià)人員正確把握價(jià)位和尋找符合當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情的真實(shí)成交案例,提供一個(gè)快捷的信息平臺(tái),但是,絕對(duì)不要以為進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)估價(jià)師,真的能做到“秀才不出門,全知天下事”,僅僅依靠數(shù)據(jù)庫就企圖進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。通過上述數(shù)據(jù)庫獲悉的有關(guān)估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,實(shí)際上只是一個(gè)大概的價(jià)格,我們稱之為概念價(jià)。概念價(jià)對(duì)估價(jià)人員進(jìn)行初步報(bào)價(jià)、尋找可比實(shí)例以及合理確定估價(jià)結(jié)果,均具有一定的參考作用。然而,考慮到估價(jià)對(duì)象的獨(dú)一無二性和不同的估價(jià)目的,估價(jià)人員如果沒有對(duì)具體估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例進(jìn)行認(rèn)真的現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查,不親身體驗(yàn)和掌握估價(jià)對(duì)象區(qū)別于其他類似房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)利狀況和區(qū)位狀況的特殊性,以及不親自了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)際狀況,就不可能正確地進(jìn)行測(cè)算和得出合理的估價(jià)結(jié)果。
六、總評(píng)估師的作用
總評(píng)估師應(yīng)負(fù)責(zé)開展下列工作:組織制定各項(xiàng)技術(shù)與質(zhì)量管理制度,組織編制各項(xiàng)估價(jià)技術(shù)指導(dǎo)文件,組織實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核,組織建立適用的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料數(shù)據(jù)庫,組織進(jìn)行內(nèi)部技術(shù)培訓(xùn)和對(duì)外技術(shù)交流,等等。
總評(píng)估師除了負(fù)責(zé)組織開展上述工作外,還具體承擔(dān)下列工作:估價(jià)報(bào)告的三級(jí)審核人,對(duì)估價(jià)人員在項(xiàng)目評(píng)估過程中的具體技術(shù)指導(dǎo),重大估價(jià)項(xiàng)目或咨詢項(xiàng)目的技術(shù)投標(biāo)和中標(biāo)后的具體技術(shù)指導(dǎo),與主要客戶進(jìn)行估價(jià)技術(shù)交流,撰寫學(xué)術(shù)論文在行業(yè)刊物或?qū)W術(shù)會(huì)議上發(fā)表,以多種形式宣傳本機(jī)構(gòu)的專業(yè)形象,等等。
因此,估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)把總評(píng)估師視為一般的管理人員(“非生產(chǎn)人員”)。一個(gè)好的總評(píng)估師,實(shí)際上是從技術(shù)與質(zhì)量管理的層面上,掌握著本機(jī)構(gòu)各個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的運(yùn)作過程和各個(gè)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)表現(xiàn)。同時(shí),在業(yè)內(nèi)及對(duì)外交往方面,總評(píng)估師又在一定程度上代表著估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)形象。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)設(shè)置總評(píng)估師崗位的重要性,并在行業(yè)未對(duì)總評(píng)估師任職資格做出明確規(guī)定之前,根據(jù)本機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成的具體情況,擇優(yōu)聘任總評(píng)估師。
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