• <u id="ajke2"><sub id="ajke2"><pre id="ajke2"></pre></sub></u>

    1. <video id="ajke2"></video>
    2.  
      用戶名:
      密碼:
      ·聯(lián)系我們 ·返回首頁(yè) ·收藏本站   
        
      網(wǎng)站公告: 熱烈祝賀襄陽(yáng)誠(chéng)作房地產(chǎn)評(píng)估有限公司榮獲2022年度襄陽(yáng)標(biāo)桿估價(jià)機(jī)構(gòu)
      站內(nèi)搜索:
        技術(shù)交流
        
      房地產(chǎn)評(píng)估
        
      拆遷評(píng)估
        
      土地評(píng)估
        
      司法鑒定
        
      評(píng)估雜談
        
      房地產(chǎn)測(cè)繪
        業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)
      ·
      國(guó)家中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)... 2024/10/17
      ·
      襄陽(yáng)入列!中部首個(gè)... 2021/7/23
      ·
      燃,投資超83億!襄... 2021/7/23
      ·
      關(guān)于《中共中央關(guān)于... 2020/11/12
      ·
      關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和... 2020/11/12
      當(dāng)前位置:首頁(yè) >> 技術(shù)交流 >> 評(píng)估雜談 >> 估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核之我見(jiàn)
       

      估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核之我見(jiàn)

      作者:嚴(yán)秋霞     來(lái)源:上海房地產(chǎn)估價(jià)     日期:2008-03-24

      估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品,其質(zhì)量如何直接影響到客戶對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)估價(jià)報(bào)告的要求,使得每份估價(jià)報(bào)告都趨于“格式化”,每個(gè)機(jī)構(gòu)提供給客戶的估價(jià)報(bào)告,除評(píng)估結(jié)果外,都大同小異。而電腦化的操作使格式化的報(bào)告稍一疏忽就會(huì)出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的紕漏。本人作為上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)的專家,多次參加對(duì)本市估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告的評(píng)審和鑒定,在剔除機(jī)構(gòu)的技術(shù)水平、技術(shù)能力等因素外,感覺(jué)估價(jià)報(bào)告中的低級(jí)錯(cuò)誤不少,很多機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告或多或少地存在文字表述上的錯(cuò)誤,如:“樓面價(jià)”寫(xiě)成“地面價(jià)”;地價(jià)定義前后不一,一會(huì)兒“三通一平”,一會(huì)兒“五通一平”;報(bào)告中出現(xiàn)幾個(gè)不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn);區(qū)域介紹張冠李戴;“基準(zhǔn)價(jià)格”寫(xiě)成“基準(zhǔn)地價(jià)”;銀行利息于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致;房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與估價(jià)結(jié)果大相徑庭,等等。諸如此類的錯(cuò)誤雖然不直接影響估價(jià)結(jié)果,但直接影響估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量,有時(shí)會(huì)誤導(dǎo)報(bào)告的使用者。

      《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求每份報(bào)告必須經(jīng)過(guò)“三審”才能生成。照例說(shuō)經(jīng)過(guò)“三審”后的報(bào)告即使出現(xiàn)一些問(wèn)題,也是限于機(jī)構(gòu)整體技術(shù)能力和技術(shù)水平,體現(xiàn)在一些估價(jià)的思路和方法上,而不應(yīng)該出現(xiàn)低級(jí)錯(cuò)誤。筆者認(rèn)為出現(xiàn)這樣的低級(jí)錯(cuò)誤的主要原因:

      一是“三審”沒(méi)有具體分工,“三審”之間彼此“信任”,彼此依懶,一審認(rèn)為反正有“二審”、“三審”,做好了也不再校對(duì),馬上發(fā)給“二審”。二審認(rèn)為“一審”完成了,報(bào)告的格式大同小異,粗看技術(shù)思路、估價(jià)方法、評(píng)估結(jié)果沒(méi)問(wèn)題,就發(fā)給“三審”。而“三審”報(bào)告量多,不可能對(duì)每份報(bào)告仔細(xì)看,結(jié)果“沒(méi)問(wèn)題”就簽發(fā)了。這樣,“三審”的形式有了,而低級(jí)錯(cuò)誤恰恰就在“三審”的過(guò)程中出現(xiàn)了。

      二是有的機(jī)構(gòu)“三審”形同虛設(shè),估價(jià)人員做好報(bào)告后,總師或法人代表感覺(jué)估價(jià)結(jié)果沒(méi)問(wèn)題就簽發(fā)。

      三是有些報(bào)告客戶催得緊,今天委托明天就要報(bào)告,或者有些政府部門委托的報(bào)告要趕時(shí)間,估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)不及按程序?qū)徍。?duì)估價(jià)報(bào)告中存在的低級(jí)錯(cuò)誤,對(duì)于視估價(jià)報(bào)告質(zhì)量為生命的估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),無(wú)論如何是不能接受和容忍的。要避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn),筆者認(rèn)為關(guān)鍵要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量管理,尤其是三級(jí)審核制度的管理,因?yàn)椤叭龑彙笔菆?bào)告質(zhì)量的保證。

      盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)估價(jià)報(bào)告有標(biāo)準(zhǔn)的格式,但正如世界上沒(méi)有兩片相同的葉子一樣,每一份報(bào)告都應(yīng)有自己的重點(diǎn)和難點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接一個(gè)項(xiàng)目后,必須分析這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn),機(jī)構(gòu)中誰(shuí)最適合做這個(gè)項(xiàng)目,對(duì)難度較大的評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)成立三人以上的項(xiàng)目組,確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。人員的組成要兼顧估價(jià)人員的技術(shù)能力和寫(xiě)作能力,參與人員應(yīng)該有明確的分工,盡量把低級(jí)錯(cuò)誤杜絕在撰寫(xiě)過(guò)程中。在報(bào)告完成后,每一級(jí)審核要有明確的分工,對(duì)審核的內(nèi)容各有側(cè)重點(diǎn),即使以后報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題,也可馬上知道哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,筆者認(rèn)為比較理想的“三審”分工為:

      1、“一審”的內(nèi)容

      責(zé)任人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目一般有兩個(gè)以上評(píng)估人員,包括項(xiàng)目參與者和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。在領(lǐng)受項(xiàng)目及完成撰寫(xiě)報(bào)告期間,一審應(yīng)包括以下內(nèi)容:

       (1)參與人員的審核

      首先要審核項(xiàng)目參與者與該項(xiàng)目是否有利益沖突(假如分配項(xiàng)目時(shí)忽視這一點(diǎn)),如有必須請(qǐng)相關(guān)人員回避。

       (2)資料的審核

      對(duì)委托方提供的資料逐一審核,有可能的話,核對(duì)原件,以確保資料的準(zhǔn)確、全面、合法。

      評(píng)估師信息網(wǎng)

      (3)報(bào)告格式的審核

      是否按照估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀、估價(jià)目的選擇《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》或《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》的版本撰寫(xiě)報(bào)告,

       (4)文字與排版的審核

      排版必須按提交正式報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式化,字體、顏色、段落、文字表達(dá)必須清晰、準(zhǔn)確,避免出現(xiàn)錯(cuò)別字。

       (5)價(jià)格影響因素的審核

      對(duì)價(jià)格影響因素的分析必須與估價(jià)結(jié)果相符。對(duì)整個(gè)報(bào)告的評(píng)估過(guò)程是否放在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景下進(jìn)行分析,是否對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行分析。

      2、“二審”的內(nèi)容

      責(zé)任人為部門業(yè)務(wù)經(jīng)理。審核的側(cè)重點(diǎn)為:

       (1)估價(jià)定義的審核

      價(jià)值定義是否清楚。是否會(huì)產(chǎn)生歧義,前后是否一致,影響價(jià)格的關(guān)鍵因素在定義中是否體現(xiàn),如土地使用年限、容積率等。

      (2)估價(jià)方法、估價(jià)思路的審核

      估價(jià)方法、估價(jià)思路是否符合本次估價(jià)目的,估價(jià)過(guò)程是否正確。比較復(fù)雜的項(xiàng)目是否用多種評(píng)估方法測(cè)算。

      (3)假設(shè)條件和說(shuō)明的審核

      假設(shè)條件是否成立,相關(guān)說(shuō)明是否規(guī)避估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)(筆者始終認(rèn)為體現(xiàn)一個(gè)估價(jià)師的水平,最重要的是要看他如何在此項(xiàng)中的表述),對(duì)一些比較特殊的項(xiàng)目是否將背景情況表述清楚。

      (4)估價(jià)對(duì)象描述的審核來(lái)源:評(píng)估師信息網(wǎng) http://www.imcpv.com

      通過(guò)描述是否說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況、建筑物或土地的現(xiàn)狀,“四至”(是規(guī)劃中,還是現(xiàn)狀)、區(qū)域狀況、個(gè)別因素等是否陳述清楚。

      (5)附件的審核評(píng)估師信息網(wǎng)

      附件是否適用該報(bào)告,是否缺少或多余(附件不是越多越好。有些作為估價(jià)依據(jù)的如政府改變規(guī)劃的批文等,必不可少)。

      3、“三審”的內(nèi)容

      責(zé)任人為總估價(jià)師。主要審核內(nèi)容:

       (1)估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)控制的審核

      就估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果綜合考慮,出具該報(bào)告對(duì)機(jī)構(gòu)可能會(huì)帶來(lái)的影響和風(fēng)險(xiǎn)。

       (2)估價(jià)結(jié)果的審核

      對(duì)估價(jià)結(jié)果的橫向(同期的不同區(qū)域)和豎向 (不同期的同區(qū)域)的比較和權(quán)衡,最終得到估價(jià)結(jié)果。

      根據(jù)筆者10多年的估價(jià)經(jīng)歷,假如一份評(píng)估報(bào)告經(jīng)過(guò)各有側(cè)重點(diǎn)的三級(jí)審核,提交給客戶的,將是一份有質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告。那些低級(jí)錯(cuò)誤一般不會(huì)發(fā)生。

       (作者:上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司 嚴(yán)秋霞)

      日期:2010/9/28  
      沒(méi)有記錄
      發(fā)表評(píng)論

      發(fā)表人:
      驗(yàn)證碼: 請(qǐng)?jiān)谧筮呡斎?/font>
      評(píng)論內(nèi)容:

      首 頁(yè) | 公司介紹 | 公司業(yè)務(wù) | 公司新聞 | 業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài) | 行業(yè)資訊 | 技術(shù)交流 | 聯(lián)系我們 | 客戶留言 | 人才招聘 | OA辦公
      公司地址:襄陽(yáng)市樊城區(qū)新華路7號(hào)住房保障與房屋管理局辦公大樓8樓 郵政編碼:441000
      客服郵箱:chzpg@chzpg.com  客服電話:0710-3252266
      Copyright© 2006-2010 m.sdrdzj.com All Rights Reserved 鄂ICP備09037866號(hào) 襄陽(yáng)誠(chéng)作房地產(chǎn)評(píng)估有限公司版權(quán)所有
      2020久久精品国产_亚洲AV 日韩AV 无码_黄网站色视频网站免费_欧美日韩中文字幕精品
    3. <u id="ajke2"><sub id="ajke2"><pre id="ajke2"></pre></sub></u>

      1. <video id="ajke2"></video>
      2. 师宗县| 景洪市| 留坝县| 夏邑县| 巫山县| 大悟县| 乡宁县| 卢湾区| 宝兴县| 江油市| 东港市| 金华市| 凤翔县| 新巴尔虎右旗| 辉南县| 仙居县| 汉川市| 临沭县| 盐源县| 宣化县| 林州市| 平远县| 丘北县| 冀州市| 仙桃市| 凤凰县| 莒南县| 阜南县| 三都| 武清区| 都兰县| 巴楚县| 万年县| 宜良县| 万山特区| 孟州市| 阿拉善盟| 山阴县| 华亭县| 海城市| 肥城市| http://444 http://444 http://444