房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險與防范

作者：胡學(xué)麗     來源：山東房地產(chǎn)     日期：2008-02-29

房地產(chǎn)估價作為一個專門行業(yè)，既然在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中不可缺少；那么，作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，當(dāng)然應(yīng)該為估價行業(yè)的發(fā)展，為自身的生存去努力，去奮斗。對估價行業(yè)客觀存在的風(fēng)險，既不能懼怕，又不能輕視。既不能“因噎廢食”，又不能將風(fēng)險視為兒戲，不管不問，想怎么估價就怎么估價。

正確的態(tài)度是，對估價風(fēng)險我們首先要分析它，認識它，進而防范它。

2、政策風(fēng)險。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響；另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。

3、估價對象手續(xù)不全產(chǎn)生的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險。評估師信息網(wǎng)

4、不端正執(zhí)業(yè)態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險。這已成為房地產(chǎn)估價風(fēng)險的重要來源，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差。在未能掌握房地產(chǎn)的有關(guān)情況下，就盲目估價導(dǎo)致估價不實不準。另外，在對國家政策理解不充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額；以及估價人員與委托方有利害關(guān)系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險。

、客觀因素引發(fā)的風(fēng)險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險也比較多。通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關(guān)證件而造成評估不準確，出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛。如產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預(yù)料的變化也會導(dǎo)致某些風(fēng)險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發(fā)爭議。還有，委托方對估價報告使用不當(dāng)，也易造成經(jīng)濟糾紛。

來源:評估師信息網(wǎng) http://www.imcpv.com

6、房地產(chǎn)估價自身特性而導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)評估是評估人員根據(jù)評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產(chǎn)理論價格作出的一種估測、推斷。由于房地產(chǎn)市場波動很大，分析影響房地產(chǎn)價格的因素時，國家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響方向、影響幅度等預(yù)測，在實際把握中難以做到絲毫不差。

二、風(fēng)險防范的措施。

1、引進成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價技術(shù)有據(jù)可依。要向估價制度完善的國家學(xué)習(xí)，由權(quán)威機構(gòu)對房地產(chǎn)估價技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。同時開發(fā)或引入成熟、高效的估價軟件。避免估價人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。同時，還要完善房地產(chǎn)估價法規(guī)，強化立法的力度。法規(guī)對房地產(chǎn)估價業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過立法實現(xiàn)估價操作的規(guī)范化管理，保護估價機構(gòu)和估價人員的合法權(quán)益；同時，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。

2、加強執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德。作為稱職的估價師不僅要求熟練掌握評估專業(yè)知識，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、建筑、財務(wù)等方面的知識。扎實的業(yè)務(wù)素質(zhì)是作好估價工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進行一次或幾次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將其制度化，并以學(xué)分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標準。同時，房地產(chǎn)評估業(yè)的主管部門應(yīng)該認真調(diào)研，根據(jù)我國國情及社會公德等制定可行的評估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強化職業(yè)道德教育。

3、加強行業(yè)自律，強化行業(yè)監(jiān)管措施，風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)落實到人。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會作為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性管理主體，已承擔(dān)起對全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責(zé)。對估價行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)、及時通報；對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價結(jié)果使用情況及反映。這樣，才能提高學(xué)會的聲譽，進而增強整個估價行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險的能力。房地產(chǎn)估價師學(xué)會還應(yīng)該抽出相當(dāng)?shù)娜肆�，開展估價業(yè)務(wù)的不定期和大數(shù)量的隨機抽查，并可以采取異地估價人員抽查本地估價業(yè)務(wù)的方法。對一經(jīng)查實的問題，按照估價協(xié)會協(xié)商制定并完善的風(fēng)險承擔(dān)規(guī)則落實到人，嚴厲查處。

4、健全評估行業(yè)的進入及退出機制。房地產(chǎn)評估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評估業(yè)的整體素質(zhì)，對申請從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，應(yīng)嚴格審查其執(zhí)業(yè)能力，達不到要求的一律不準從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)；對已有房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟重罰，甚至逐出評估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評估業(yè)。加大房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員違規(guī)成本，敦促評估機構(gòu)和評估人員謹慎、公正、合法、獨立地從事房地產(chǎn)評估工作，以提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體素質(zhì)。

5、在實際操作過程中，評估風(fēng)險的防范主要有以下幾點： 

(1)認真審查核實委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。

(2)對超過估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對委估房地產(chǎn)情況確實難以了解時還是不去估價為好。 

(3)對抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價，一定要堅持穩(wěn)健、審慎原則，其估價值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。 

(4)嚴格按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》撰寫估價報告和估價技術(shù)報告。尤其是估價報告中的特別事項說明、估價基準日期后重大事項提示、估價報告的法律效力等不應(yīng)有法律空隙，做到防范于未然。比如，對估價結(jié)論成立的前提條件、使用范圍和有效期限，對發(fā)現(xiàn)的可能影響估價值的事項等一定要準確無誤地列示出來。這會在一旦發(fā)生經(jīng)濟糾紛或法律訴訟時起到保護自己的權(quán)益和利益不受侵害的作用。

房地產(chǎn)估價作為一個專門行業(yè)，既然在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中不可缺少；那么，作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，當(dāng)然應(yīng)該為估價行業(yè)的發(fā)展，為自身的生存去努力，去奮斗。對估價行業(yè)客觀存在的風(fēng)險，既不能懼怕，又不能輕視。既不能“因噎廢食”，又不能將風(fēng)險視為兒戲，不管不問，想怎么估價就怎么估價。

正確的態(tài)度是，對估價風(fēng)險我們首先要分析它，認識它，進而防范它。