淺析代征地費(fèi)用評(píng)估
作者:高喜善 聶燕軍徐燕 丁穎紅 王正 來(lái)源:北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 日期:2009-01-31
摘 要 本文對(duì)代征地的歷史成因及其對(duì)現(xiàn)實(shí)政策的影響進(jìn)行了討論,對(duì)不同代征地比例、多種代征地狀態(tài)、不同的代征地規(guī)劃用途、多種代征地的取得方式等因素的組合對(duì)代征地費(fèi)用的影響進(jìn)行了分析,并對(duì)代征地費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的不同用途、不同容積率之間的關(guān)系進(jìn)行了分析,運(yùn)用公式推導(dǎo)得出一個(gè)比較直觀的綜合公式,將復(fù)雜問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單化處理,對(duì)地價(jià)評(píng)估和地價(jià)管理具有一定的參考價(jià)值。
關(guān)鍵詞 代征地 地價(jià) 評(píng)估
一、背景
目前城市建設(shè)發(fā)展較快,舊城改造和市政建設(shè)任務(wù)加重,新建項(xiàng)目不同程度上具有一定面積的代征地,開發(fā)商.建設(shè)項(xiàng)目原用地單位、規(guī)劃部門、土地管理部門、計(jì)劃部門及其他部門和單位對(duì)代征地問(wèn)題也各執(zhí)一詞,意見不統(tǒng)一,鑒于此,本文拋磚引玉,對(duì)代征地費(fèi)用評(píng)估進(jìn)行了探討和分析。
二、代征地的相關(guān)分析
1.代征地的概念
根據(jù)《北京市城市規(guī)劃條例》第三十一條規(guī)定,代征地是指城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的,建設(shè)單位按照北京市有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個(gè)字是廣義上的“代征”,不僅包含著“代征用”,而且還包含著“代拆遷”,指的是代征用、代拆遷等。
2.代征地的由來(lái)
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)提出用地申請(qǐng),國(guó)家根據(jù)項(xiàng)目需要無(wú)償劃撥,企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)。企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)由于往往有公共用地也同時(shí)需要征用,政府多采取以項(xiàng)目代征用的方式把這部分費(fèi)用分?jǐn)傇诮ㄔO(shè)項(xiàng)目上,這在當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制下具有一定的合理性,因?yàn)槠髽I(yè)是國(guó)有企業(yè),國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)是國(guó)家的,國(guó)家拿國(guó)家的錢代征城市公共用地,企業(yè)無(wú)可厚非。但是在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)投資主體發(fā)生了較大的變化,非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資主體大量出現(xiàn),特別是國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度后,若仍沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的規(guī)定不變,由項(xiàng)目建設(shè)單位承擔(dān)代征地費(fèi)用,已暴露出較多問(wèn)題,引發(fā)了人們對(duì)代征地問(wèn)題的極大關(guān)注。
3.對(duì)代征地問(wèn)題的討論
(1)各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的代征地比例不一,代征地的費(fèi)用差別較大,代征地的規(guī)劃用途不同,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響也不一樣。如果對(duì)代征地問(wèn)題不做區(qū)別地對(duì)待,對(duì)建設(shè)單位顯然是不公平的。尤其是目前中國(guó)已成功地加入世貿(mào)組織,各項(xiàng)政策規(guī)定也逐步與國(guó)際接軌,如果仍單純地依據(jù)過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制形成的慣例指導(dǎo).管理現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的建設(shè)項(xiàng)目,勢(shì)必會(huì)減弱準(zhǔn)備前來(lái)投資的外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的信心,不利于北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和形成有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
(2)從純粹的市場(chǎng)角度講,如果項(xiàng)目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下,發(fā)生了轉(zhuǎn)讓,那么這表明代征地作為項(xiàng)目取得的一個(gè)條件,開發(fā)企業(yè)在決定接受該項(xiàng)目時(shí),就已經(jīng)接受了該代征地;另外,項(xiàng)目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時(shí),代征地已經(jīng)明確,開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目,說(shuō)明項(xiàng)目有規(guī)劃代征地,開發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說(shuō),開發(fā)企業(yè)看好該項(xiàng)目的未來(lái)開發(fā)收益,它能夠承受代征地費(fèi)用作為取得項(xiàng)目土地使用權(quán)時(shí)這一額外的費(fèi)用。
(3)在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下,政府也面臨比較尷尬的局面,一方面建設(shè)項(xiàng)目好,容易吸引投資商;另一方面,代征地費(fèi)用負(fù)擔(dān)過(guò)重會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的壓力,阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性,從而影響舊城改造的進(jìn)程。有人認(rèn)為政府在代征地所需要的費(fèi)用一分不拿,而在建設(shè)項(xiàng)目用地上的土地收益一分沒少。在土地資源稀缺,市場(chǎng)供小于求的情況下,這樣做對(duì)土地市場(chǎng)具有一定的調(diào)節(jié)作用,但在房地產(chǎn)開發(fā)資金緊缺,土地市場(chǎng)供大于求的情況下,這樣做不僅不會(huì)引導(dǎo)和調(diào)節(jié)市場(chǎng),反而會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)的混亂無(wú)序,不利于政府的宏觀管理和市場(chǎng)調(diào)節(jié)?傊,代征地費(fèi)用的分?jǐn)偦虺袚?dān),受到了土地市場(chǎng)的供求關(guān)系影響。
(4)從地價(jià)款定義可看出,政府從建設(shè)項(xiàng)目中收取的毛地價(jià)(土地出讓金)僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金,不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金。而代征地取得費(fèi)用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費(fèi)用,是對(duì)原用地單位的一種補(bǔ)償,并不是支付給土地所有者(國(guó)家)的費(fèi)用。理論上二者存在如下一種等式關(guān)系: 建設(shè)項(xiàng)目用地熟地價(jià)=政府收取的建設(shè)用地地價(jià)款+建設(shè)用地征地拆遷費(fèi)用+代征地征地拆遷費(fèi)用。
如果把代征地作為取得新建設(shè)項(xiàng)目的一個(gè)條件,從成本取得角度和政府立場(chǎng)出發(fā),代征地費(fèi)用僅是使得該項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用增加。從市場(chǎng)角度和新項(xiàng)目建設(shè)單位立場(chǎng)出發(fā),在該地區(qū)熟地價(jià)水平保持不變的前提下,該項(xiàng)費(fèi)用使得取得土地使用權(quán)部分政府應(yīng)收繳的地價(jià)款減少。
這里面涉及到三方的利益,原用地者.政府.開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者,包括建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者,和代征地上的原用地者。給建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者的征地.拆遷和給政府的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān);代征地上政府收益免交,給原用地者的征地、拆遷費(fèi)用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。
(5)從代征地的概念和上述規(guī)定來(lái)看,代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地,則應(yīng)該按照“誰(shuí)收益,誰(shuí)投資”的原則,合理分?jǐn)偞鞯赝恋厝〉觅M(fèi)用。代征地費(fèi)用的直接受益方為沿道路.河道.綠化帶等分布的建設(shè)項(xiàng)目以及政府,因此代征地費(fèi)用亦應(yīng)由這些直接受益各方來(lái)合理分擔(dān),其中政府應(yīng)分?jǐn)偛糠执鞯刭M(fèi)用。
代征地費(fèi)用中政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分,一種思路是通過(guò)財(cái)政稅收來(lái)解決,即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設(shè)項(xiàng)目收取的毛地價(jià)中分?jǐn)傄徊糠执鞯刭M(fèi)用。
三、征地取得費(fèi)用的分析和確定
1.征地土地使用權(quán)性質(zhì)
在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權(quán)性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權(quán).以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以其他有償方式取得的土地使用權(quán)。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地,故本文的代征地土地使用權(quán)性質(zhì)如不做特別說(shuō)明,為城區(qū)劃撥土地使用權(quán)。
2.代征地項(xiàng)目來(lái)源
代征地的項(xiàng)目來(lái)源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為:危舊房改造、污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓、存量土地轉(zhuǎn)開發(fā)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。字串5
3.代征地費(fèi)用確定方式
代征地費(fèi)用的確定按建筑面積和土地面積計(jì)算有如下幾種方式
*依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計(jì)算
*依據(jù)代征地土地面積計(jì)算
*依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)用按現(xiàn)狀建筑面積來(lái)分?jǐn)?
*依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷和按代征地比例來(lái)分?jǐn)?
這里的代征地比例=代征地占地面積¸建設(shè)用地面積
此外可考慮依據(jù)項(xiàng)目地上建筑物面積按代征地比例來(lái)分?jǐn),這樣做對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)講,往往不太公平,因?yàn)槎鄶?shù)情況下,代征地上的費(fèi)用比建設(shè)用地的費(fèi)用要高。
本文最終依據(jù)代征地土地上現(xiàn)狀建筑面積確定代征地費(fèi)用,如果建筑紅線正好分割某被拆(征)單位,則按該地塊分割的土地面積來(lái)分?jǐn)傇摰貕K代征地費(fèi)用。此種方法雖不好操作但和實(shí)際費(fèi)用接近,相對(duì)合理。
4.代征地費(fèi)用確定
代征地費(fèi)用確定有兩種方法,一種是參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,根據(jù)新的基準(zhǔn)地價(jià)體系中的熟地價(jià)和毛地價(jià)水平,經(jīng)過(guò)修正可得出征地費(fèi)用,一種是根據(jù)代征地上的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進(jìn)行評(píng)估。本文根據(jù)拆遷征地政策進(jìn)行試算,參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī),代征地費(fèi)用可表達(dá)如下:
(1)代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地
現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=區(qū)位價(jià)格×現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)×房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)×位置臨路修正系數(shù)+地上物補(bǔ)償價(jià)格
該公式主要參照非住宅拆遷補(bǔ)償辦法
(2)代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地
現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=(基準(zhǔn)地價(jià)×k+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)) ×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)格
該公式參照住宅房屋補(bǔ)償款公式確定。K值為容積率調(diào)整系數(shù),基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)以及k值根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定。地上物的補(bǔ)償,參考多數(shù)項(xiàng)目的拆遷水平確定。
需要說(shuō)明的是,以上費(fèi)用均為計(jì)算費(fèi)用,非為實(shí)際發(fā)生費(fèi)用,除上述費(fèi)用外,還包括各種補(bǔ)助、相關(guān)管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。通過(guò)計(jì)算可得到現(xiàn)狀代征地總費(fèi)用,最終結(jié)果應(yīng)以發(fā)生的客觀合理部分為準(zhǔn)。
四、建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用分?jǐn)偦鶖?shù)
規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偟臉敲娲鞯刭M(fèi)用根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積和代征地土地面積之間的關(guān)系以及公式:
代征地比例=代征地占地面積/建設(shè)用地面積
可推導(dǎo)出:
規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用=代征地總費(fèi)用/建設(shè)項(xiàng)目建筑面積=代征地總費(fèi)用/ (建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地面積×規(guī)劃容積率)=代征地總費(fèi)用/(代征地占地面積/代征地比例)/規(guī)劃容積率=代征地總費(fèi)用/代征地占地面積×代征地比例/規(guī)劃容積率=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用×代征地比例/規(guī)劃容積率即:
規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用×代征地比例/規(guī)劃容積率
根據(jù)上述公式可看出,若建設(shè)項(xiàng)目代征地比例為50%,現(xiàn)狀容積率為0.7,規(guī)劃容積率為2.5,則規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用為現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用的14%,為現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用的20%.
五、代征地費(fèi)用的分?jǐn)?/FONT>
根據(jù)上述分析,項(xiàng)目代征地費(fèi)用按照“誰(shuí)受益,誰(shuí)投資”的原則,政府應(yīng)分?jǐn)傄徊糠仲M(fèi)用,該部分費(fèi)用可根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃容積率、代征地的比例和代征地的規(guī)劃用途來(lái)計(jì)算,公式為:
政府分?jǐn)傎M(fèi)用(樓面)
=規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用×代征地比例修正系數(shù)×規(guī)劃用途修正系數(shù) 字串4
=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用×代征地比例/規(guī)劃容積率×代征地比例修正系數(shù)×規(guī)劃用途修正系數(shù)
其中規(guī)劃用途修正系數(shù),主要考慮到代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目,可能會(huì)產(chǎn)生正面影響,也可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響,修正時(shí)根據(jù)代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響程度分別進(jìn)行。
代征地比例修正系數(shù),是在確定了建設(shè)項(xiàng)目建筑面積分?jǐn)偟拇鞯刭M(fèi)用后,對(duì)該部分費(fèi)用根據(jù)代征地的受益方的受益程度來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偅磳?duì)建設(shè)項(xiàng)目和政府確定合理的分?jǐn)偙壤?
地價(jià)款的管理為政府行為,哪些代征地的費(fèi)用應(yīng)分?jǐn)傄约昂螘r(shí)分?jǐn)偙疚牟话l(fā)表評(píng)論,本文僅在假設(shè)代征地費(fèi)用要分?jǐn)偟那疤嵯逻M(jìn)行探討。
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