房屋共有公用建筑面積在房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算中常見(jiàn)問(wèn)題及探討
[摘要]:長(zhǎng)久以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)投訴和爭(zhēng)議較多的領(lǐng)域,焦點(diǎn)集中于質(zhì)量和計(jì)量?jī)煞N,其中計(jì)量問(wèn)題最為突出,原因有二:1.雖然國(guó)家相繼出臺(tái)各種測(cè)量規(guī)劃,但存在著房地產(chǎn)測(cè)量管理工作政出多門的情況;2.由于相關(guān)法規(guī)不夠詳盡,只是綱領(lǐng)性的指導(dǎo),實(shí)際問(wèn)題復(fù)雜得多,導(dǎo)致近年來(lái)房屋產(chǎn)權(quán)面積糾紛層出不窮。應(yīng)用相關(guān)法規(guī)的精神并結(jié)合工程建設(shè)實(shí)際來(lái)探討公共建筑面積在產(chǎn)權(quán)計(jì)算中所涉及的幾個(gè)問(wèn)題,對(duì)今后類似的產(chǎn)權(quán)面積糾紛提供了重要的依據(jù)。
關(guān)鍵詞:房屋公共建筑面積;公攤;計(jì)算規(guī)則
房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定,為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)以及規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料[1]。房產(chǎn)面積計(jì)算是一種比較復(fù)雜的應(yīng)用型實(shí)踐工作,對(duì)政策性要求較高而對(duì)技術(shù)性要求相對(duì)較低[2]。近年來(lái),隨著我國(guó)住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善,房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作逐步得到加強(qiáng),國(guó)家出臺(tái)的一系列關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作的規(guī)章、規(guī)范和文件,有效地維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和權(quán)利人的合法權(quán)益,促進(jìn)了房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、租賃、評(píng)估、抵押、拆遷等各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。但是,目前也存在著一些不容忽視的問(wèn)題,有些地方在房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作中政出多門,有的房地產(chǎn)測(cè)量單位服務(wù)質(zhì)量、測(cè)量質(zhì)量低劣,損害了權(quán)利人的合法權(quán)益。房產(chǎn)測(cè)量是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的一項(xiàng)重要的前期工作。國(guó)家發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》[3]主要考慮其通用性和概括性,在某些規(guī)定中的說(shuō)明還不是很清楚,個(gè)別解釋還欠明晰;對(duì)某些具體細(xì)節(jié)以及實(shí)際工作中遇到的一些特殊新情況并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)范和具體說(shuō)明;有的條款還需要商榷,對(duì)新問(wèn)題一些特殊問(wèn)題還沒(méi)有觸及[4]。同時(shí),工程實(shí)踐中新材料、新做法層出不窮,具體情況不易把握,存在著不同地區(qū)、不同部門,理解與解釋均不相同等問(wèn)題。為使房屋產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算更加客觀、公正、合理、合法[5],使房產(chǎn)測(cè)繪工作人員在工作中有章可依、按章執(zhí)行,違章必究,本文僅就目前在房地產(chǎn)測(cè)量中爭(zhēng)議較大的共有公用建筑面積的問(wèn)題進(jìn)行詳盡解讀,希望為解決類似的產(chǎn)權(quán)面積糾紛提供借鑒。
1. 房屋共有建筑面積計(jì)算的相關(guān)依據(jù)
1.1房屋共有建筑面積的定義
房屋共有建筑面積及其分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)測(cè)繪中比較重要且比較復(fù)雜的一項(xiàng)工作,設(shè)及面廣、需要明確的問(wèn)題多。房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構(gòu)成:即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
從商品房銷售面積來(lái)講,大部分住宅用套內(nèi)建筑面積來(lái)衡量,有幾個(gè)關(guān)系要搞清楚:
(1)商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e;
(2)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)使用面積。
1.2房屋共有建筑面積相關(guān)問(wèn)題的依據(jù)
(1)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986.1——2000,國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2002年2月發(fā)布,以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》)。
(2)建設(shè)部房地產(chǎn)司《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房[2002]74號(hào),簡(jiǎn)稱74號(hào)文件)。
(3)各地《房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》等(名稱不一,以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)。
(4)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(全國(guó)人大2007年3月發(fā)布,以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)。
1.3《規(guī)范》中關(guān)于房屋共有建筑面積的規(guī)定
1.3.1.房屋共有建筑面積為什么要分?jǐn)?/FONT>
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、抵押貸款等適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式的存在,對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求,嚴(yán)格按技術(shù)規(guī)程的要求進(jìn)行計(jì)算。如某權(quán)利人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上樓房的某一層或某一間或某一套(在第i層,i>2)的房地產(chǎn)時(shí),在其合約上只有使用面積而無(wú)共有面積說(shuō)明,則在法律上,這個(gè)權(quán)利人就無(wú)法利用他所擁有的樓層,因?yàn)樗荒芡ㄟ^(guò)他那層以下樓層的樓梯或電梯(共有面積),這些樓梯都是作為共有面積各自計(jì)入本層的使用面積。對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款也是如此。當(dāng)某權(quán)利人用其擁有的房地產(chǎn)作不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí),出現(xiàn)以上情形,在無(wú)力償還貸款時(shí),銀行把房地產(chǎn)拿到市場(chǎng)交易后所帶來(lái)的后果仍如前述一樣。因此共有建筑面積分?jǐn)傆兴姆苫A(chǔ)和實(shí)際價(jià)值。
1.3.2共有建筑面積的分?jǐn)偫砟?/FONT>
以幢為單位:不是本幢的共有建筑面積不會(huì)分?jǐn)偟奖敬睒?本幢樓的共有建筑面積不會(huì)分?jǐn)偟狡渌薄Ｕl(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t(只限多功能房屋):產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)俒6]。參加分?jǐn)偤螽a(chǎn)權(quán)各方建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。
1.3.3.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e構(gòu)成
應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e從組成部分來(lái)講,應(yīng)有兩部分組成:
1.電梯井、樓梯間、室外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、垃圾道、變電室、設(shè)備間、有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積等。
2.套(單元)公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
從這兩個(gè)組成部分可以看出,我們的基礎(chǔ)是建立在幢上的,在一般的意義上來(lái)說(shuō),不屬于本幢的房子一般不予考慮。至于墻體面積,作為公共部分來(lái)講肯定是共有的無(wú)非有的是與建筑空間共有,有的是與幢外空間共有。
1.3.4.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e構(gòu)成
獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢樓、小區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房和設(shè)備用房,以及作為人防工程的地下室的建筑面積不計(jì)入共有建筑面積。此外,建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,如機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、消防避難所、梁底標(biāo)高不符要求的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會(huì)公眾休息或交通的場(chǎng)所。
2. 產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算中共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t
2.1分幢原則:
在分?jǐn)傆?jì)算之前,首先應(yīng)該建筑物是一幢還是多幢,依據(jù)以下四點(diǎn)判斷(以多塔樓的建筑物為例):
(1)建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè);
(2)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙;
(3)該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個(gè)整體;
(4)該建筑物的各塔樓是否沒(méi)有完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備。
2.2消防優(yōu)先原則:
在確認(rèn)共有公用建筑面積之前,首先應(yīng)分析共有公用部位是否滿足消防要求。
2.3套內(nèi)面積參與分?jǐn)傇瓌t
在共有公用建筑面積分?jǐn)傔^(guò)程中,“套內(nèi)面積”是相對(duì)的,一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積,參與分?jǐn)倳r(shí),始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù);另一種是共有公用建筑面積在被分?jǐn)傊白鳛槊x上的“套內(nèi)面積”,參與分?jǐn)倳r(shí),始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。
2.4分?jǐn)傁禂?shù)定級(jí)原則
跨H(H小于N)層的共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K31-K39等。以此類推,地下室共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為:K101等(應(yīng)以三位數(shù)表示);
注:K1為全樓服務(wù);K21為住宅服務(wù);
K31為本樓層服務(wù);K101為地下室服務(wù);
2.5分?jǐn)倧母呒?jí)到低級(jí)原則
在進(jìn)行共有公用建筑面積分?jǐn)倳r(shí),應(yīng)該照分?jǐn)偧?jí)別的高低依次進(jìn)行分?jǐn)?低級(jí)別的其有共用建筑面積應(yīng)參與高級(jí)別的共有公用建筑面積的分?jǐn)?分?jǐn)傔^(guò)的共有公用建筑面積不再參與分?jǐn)偂?/FONT>
2.6平級(jí)不分?jǐn)傇瓌t
共有公用部位服務(wù)對(duì)象不完全相同,并且無(wú)法區(qū)分服務(wù)范圍誰(shuí)大誰(shuí)小,分?jǐn)傔@幾部分共有公用建筑面積時(shí),互不參與對(duì)方的分?jǐn)偂?/FONT>
2.7分?jǐn)傁禂?shù)疊加原則
即該套內(nèi)建筑面積參與過(guò)的所有級(jí)別的共有公用面積分?jǐn)傁禂?shù)相加即為該套內(nèi)的共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
2.8高層建筑核心筒能從±0.000斷開(kāi)進(jìn)行分?jǐn)傇瓌t
首先地下室和±0.000以上的功能不同,其次對(duì)于大型建筑物,尤其是多塔樓,其地下室層面積比±0.000以上的層面積大得多,如不斷開(kāi)會(huì)造成地下室分?jǐn)偺喙灿泄媒ㄖ娣e,不合理。因此地下室與±0.000以上應(yīng)分開(kāi)計(jì)算,這樣不但直觀上容易理解,而且可以簡(jiǎn)化計(jì)算,即地下室只分?jǐn)偟叵率业拇怪蓖ǖ?±0.000以上部分分?jǐn)偂?.000以上部分的垂直道。
2.9高層建筑核心筒與地下室能夠合并分?jǐn)傇瓌t
地下室全部為設(shè)備層時(shí),地下室與地面上核心筒合并分?jǐn)傆?jì)算。
3.共有建筑面積是相對(duì)的,并不是絕對(duì)的,這是應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的一個(gè)顯著特點(diǎn)[7]。
3.1共有建筑面積的分類和確認(rèn)
不同類型的建筑,共有建筑面積的分?jǐn)偸遣灰粯拥�。根�?jù)共有建筑面積的使用功能,共有建筑面積主要的可分為三類:
3.1.1全幢共有公用的建筑面積:指為整幢服務(wù)的共有公用的建筑面積,此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?/FONT>
3.1.2功能區(qū)共有公用建筑面積:指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有公用建筑面積,例如某幢樓內(nèi),專為某一商業(yè)區(qū),功辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積,應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?/FONT>
3.1.3層共有建筑面積:由于功能設(shè)計(jì)不同,共有建筑面積有時(shí)也不相同,各層的共有建筑不同時(shí),則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積,由各層各自進(jìn)行分?jǐn)�。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí),可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/FONT>
如果一幢樓各層的大型一致,共有建筑面積也相同,例如普通的住宅樓,則沒(méi)有必要對(duì)共有建筑進(jìn)行分?jǐn)?shù),可以以幢為單位,按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)?直接求得各套的分?jǐn)偯娣e。
對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓,共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜,一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí),甚至更多級(jí)的分?jǐn)偂Ｒ虼嗽趯?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊?應(yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定,決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。
3.2共有建筑面積計(jì)算方法
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅部分,多以多層純住宅為主,在對(duì)這類戶型計(jì)算公攤時(shí),也是有規(guī)律可循的,共有公用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?按下式計(jì)算:
δSi=K #8226;Si∑δSiK=∑Si
式中:
K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù);
Si——為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e,㎡;
δSi——為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e,㎡;
∑δSi——為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和,㎡;
∑Si——為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和,㎡;
3.3共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/FONT>
3.1 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?依照B2的方法和計(jì)算公式,根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積,求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。
3.3.2 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分,即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)�。住宅部�?將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e,加上住宅部分本身的共有建筑面積,按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分:將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e,加上本身的共有建筑面積,按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?作為各層共有建筑面積的一部分,加至各層的共有建筑面積中,得到各層總的共有建筑面積,然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。
3.3.3多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/FONT>
4.結(jié)語(yǔ)
房產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事,稍有不當(dāng),勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門的聲譽(yù),甚至產(chǎn)生法律上的糾紛,因此,作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪需要在日常工作中,與時(shí)俱進(jìn),結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況,隨時(shí)掌握新方向,找到新對(duì)策,逐步走向規(guī)范和開(kāi)放。房地產(chǎn)測(cè)繪部門要貫徹《規(guī)范》主要精神,合理應(yīng)對(duì)建筑形式的不斷變化,正確計(jì)算房屋的產(chǎn)權(quán)面積,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi),以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。
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作者簡(jiǎn)介:張亮(1980—),女,助理工程師,主要從事土木工程管理及房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算研究。
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