房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的四大問題
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)不同其它目的的房地產(chǎn)估價(jià)，具有自己特殊性，房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額行進(jìn)行科學(xué)的鑒定，目的是要解決糾紛、協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益、它除遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則和方法外，還要充分了解糾紛各方的立場(chǎng)和意見，以便作出客觀公正合埋的估價(jià)，它的難度相對(duì)來說比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)、抵押估價(jià)等其它目的的估價(jià)要大，因此進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià)時(shí)，必須客觀公正、嚴(yán)肅謹(jǐn)慎。筆者在多年的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出在房地產(chǎn)糾紛估價(jià)中應(yīng)特別注意如下幾個(gè)問題：
第一、房地產(chǎn)合法性
房地產(chǎn)的合法性是房地產(chǎn)評(píng)估的前提，只有符合規(guī)劃、用途合法的房地產(chǎn)才能進(jìn)行評(píng)估。
由于房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的委托方一般為人民法院、檢察院、紀(jì)委、仲裁機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門，與房地產(chǎn)權(quán)利人無直接利害關(guān)系，無法提供評(píng)估所需的全部資料，而涉及的房地產(chǎn)權(quán)利人一般為糾紛方，均存在明顯的敵對(duì)現(xiàn)象，很難得到他的積極配合，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)原始資料不齊全，就無法斷定房地產(chǎn)的合法性。因此估價(jià)人員除了要耐心說服以取得房地產(chǎn)權(quán)利人的配合外，同時(shí)還要到房地產(chǎn)檔案部門查閱，到實(shí)地通過左鄰右舍進(jìn)行調(diào)查，委托具有測(cè)繪資格的部門進(jìn)行丈量，切實(shí)調(diào)查了解委估房地產(chǎn)的合法性，如果確實(shí)無法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性的前提下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是在假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。
在折遷過程中發(fā)生拆遷糾紛問題，估價(jià)人員必須調(diào)查清楚拆遷房屋是否有房屋所有權(quán)證，或是否為臨時(shí)建筑還是違章建筑，臨時(shí)建筑又要分清是否已超過批準(zhǔn)期限，只有拆遷房屋是合法的才能進(jìn)行估價(jià)，如果是超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑或違章建筑則不予估價(jià)。
第二、房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)相對(duì)于其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)具有更強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，其它房地產(chǎn)估價(jià)一般委托方為房破產(chǎn)權(quán)利人，目的簡(jiǎn)單，估價(jià)時(shí)點(diǎn)比較易確定，而房地產(chǎn)糾紛估價(jià)涉及的有執(zhí)法機(jī)關(guān)、發(fā)生糾紛的雙方當(dāng)事人等，關(guān)系復(fù)雜，估價(jià)時(shí)點(diǎn)較難把握。因此在估價(jià)之前，估價(jià)人員必須明確估價(jià)目的，了解發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的前因后果，征詢糾紛雙方以及執(zhí)法部門的意見，以便確定具體時(shí)日的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，而不能機(jī)械地以現(xiàn)場(chǎng)查勘日或估價(jià)作業(yè)日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
一般來，拆遷糾紛估價(jià)以房屋拆遷之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，破產(chǎn)清算估價(jià)以法院宣布破產(chǎn)之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，交易價(jià)格糾紛估價(jià)以房屋交易之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其它民事糾紛估價(jià)可以將委托之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可以將現(xiàn)場(chǎng)查勘之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，或由糾紛雙方確定具體估價(jià)時(shí)日，不同的情況需要區(qū)別對(duì)待。還有一些特殊的估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，了解發(fā)生損害的原因以及損害的程度，再根據(jù)分析的具體情況來確定具體的估價(jià)時(shí)日。
第三、關(guān)于建筑物的折舊
建筑物的折舊包括物質(zhì)上的折舊、功能上的折舊和經(jīng)濟(jì)上的折舊，三者必須要全面考慮。
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)特別是涉及訴訟案件的估價(jià)，由于處埋時(shí)間比較長(zhǎng)，委估房屋空置時(shí)間相應(yīng)也長(zhǎng)，在利用成本法估價(jià)這類案件時(shí)，估價(jià)人員除了親臨現(xiàn)場(chǎng)、直接觀查實(shí)際損耗外，更要考慮建筑物在功能方面的落后和建筑物以外的各種不利因素造成的損失。
筆者現(xiàn)場(chǎng)勘估時(shí)發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)實(shí)際損耗并不大，造成評(píng)估現(xiàn)值與購(gòu)買價(jià)差距知此之大的原因主要有：（1）1995年正是我市房地產(chǎn)開發(fā)熱時(shí)期，商品房?jī)r(jià)格普遍偏高，到1999年商品房已供大于求，加上經(jīng)濟(jì)適用住房的大量開發(fā)，一系列新的優(yōu)惠政策的頒布，造成的經(jīng)濟(jì)性貶值使房產(chǎn)價(jià)值下降；（2）該房屋設(shè)計(jì)存在一定的缺陷（有效使用面積比例偏小），同時(shí)室內(nèi)裝修已相對(duì)落后，造成的功能性貶值也使得房產(chǎn)價(jià)值下降。估價(jià)結(jié)果是綜合考慮了以上凡方面因素得出的客觀合理價(jià)格。
當(dāng)然在具體某一建筑物的評(píng)估過程中，并不一定三個(gè)因素都能涉及到，有的可能只有物質(zhì)上的折舊，有的可能是幾方面的因素的結(jié)合，具體情況必須具體分析。
第四、遵守職業(yè)的道德
估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行任何一宗房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)都必須遵守職業(yè)道德，房地產(chǎn)糾紛估價(jià)突出體現(xiàn)在公正原則、回避原則和保密原則。
（1）房地產(chǎn)估價(jià)是為協(xié)議、調(diào)節(jié)、仲裁、訴訟等解決糾紛提供參考依據(jù)。它所涉及的雙方當(dāng)事人大都是由于意見不統(tǒng)一而引起的糾紛。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果關(guān)系到房地產(chǎn)權(quán)利人及其關(guān)系人的切身利益，如果估價(jià)結(jié)果有失公平合理，就不但解決不了糾紛，還有可能激化矛盾。因此處理房地產(chǎn)糾紛估價(jià)時(shí)更應(yīng)該站在公正的立場(chǎng)上，評(píng)估人員不能有絲毫的偏見和傾斜，更不能受金錢、權(quán)勢(shì)的誘惑，確保評(píng)估的公正性。（2）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定：估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。限于房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的特殊性，評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)必須堅(jiān)持回避原則，擺脫親戚朋友不正當(dāng)?shù)囊�，要主�?dòng)回避，避免估價(jià)工作遭受不正之風(fēng)的干擾，確保估價(jià)工作順利開展。堅(jiān)持回避原則也是保證估價(jià)結(jié)果公正的前提之一。（3）對(duì)估價(jià)報(bào)告要堅(jiān)守保密原則，特別是檢察院、紀(jì)委等有關(guān)單位委托的估價(jià)尤要注意，對(duì)委托方提交的資料要妥善保管，未經(jīng)委托方的同意不得擅自公開或泄漏給他人。堅(jiān)守保密原則是房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)要求，也是執(zhí)業(yè)人員的客觀需要。
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是一種特殊的房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)人員不僅要分析它的普遍性，更要注意它的特殊性。這就給我們提出了更高的要求，估價(jià)人員唯有在不斷提高自身的專業(yè)素質(zhì)和思想素質(zhì)下，才能真正為社會(huì)、為人民提供更好的專業(yè)服務(wù)。 |
