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      房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范初步研究

      (作者:崔太平  來(lái)源:《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期)

      一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價(jià)

      房地產(chǎn)司法估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢?《物權(quán)法》作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律,在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時(shí),救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開(kāi)估價(jià)。其實(shí)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛,甚至是刑事法律糾紛,判決和裁決有幾種情形,最嚴(yán)重是剝奪人的生命,第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財(cái)產(chǎn)處罰,對(duì)侵害他人權(quán)利的除以財(cái)產(chǎn)的處罰,另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)往往是個(gè)人的財(cái)產(chǎn),所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),我們侵害當(dāng)事人的物權(quán)是離不開(kāi)損害賠償?shù)模褪枪纼r(jià)的。其他的任何民事、刑事的糾紛,就是以上幾個(gè)途徑。所以說(shuō)司法鑒定估價(jià)在一定程度上不僅是財(cái)產(chǎn)保護(hù),在相當(dāng)程度上影響了司法的工作。

      二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的現(xiàn)狀

      (一)估價(jià)委托程序不規(guī)范

      一是,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),其資質(zhì)并不符合部門規(guī)章的規(guī)定,建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定,一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價(jià),但是實(shí)際情況中,卻又一些三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價(jià)委托。二是,委托書不規(guī)范,缺乏估價(jià)基本事項(xiàng)的記載。估價(jià)對(duì)象不明確,誰(shuí)提供多少資料,這些都沒(méi)有。法院和當(dāng)事人配合的義務(wù)也沒(méi)有,或者說(shuō)不夠準(zhǔn)確和詳盡。三是沒(méi)有委托合同。委托合同涉及到委托估價(jià)的費(fèi)用、當(dāng)事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對(duì)外委托估價(jià),沒(méi)有充分尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。一般覺(jué)得當(dāng)事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價(jià)機(jī)構(gòu)就可以了,其實(shí)不然。一個(gè)是涉及到糾紛的不動(dòng)產(chǎn),要不要估價(jià),是當(dāng)事人的權(quán)利,如果說(shuō)當(dāng)事人雙方都覺(jué)得不需要估價(jià),那么就不用估價(jià)。所以說(shuō)第一個(gè)是估價(jià)的申請(qǐng)和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里,實(shí)際在當(dāng)事人的手里,然后才申請(qǐng),授予。

      (二)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)缺乏質(zhì)證程序

          我曾經(jīng)做過(guò)律師事務(wù)所主任,如果原告和被告請(qǐng)一個(gè)律師,大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請(qǐng)自己的權(quán)利,在這樣的博弈中,實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間利益的平衡,間接實(shí)現(xiàn)了司法公正,間接提高了律師的社會(huì)地位。房地產(chǎn)估價(jià)師很少針?shù)h相對(duì),司法鑒定估價(jià)應(yīng)該有這樣的程序,甚至還可以成為專家作證出庭,像律師一樣。

      (三)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》缺乏對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的規(guī)定

      《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價(jià)里面有三條,這些規(guī)定在現(xiàn)階段來(lái)看,對(duì)指導(dǎo)實(shí)踐缺乏可操作性。

      (四)法院等司法機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的認(rèn)識(shí)不清晰

      一是,對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)估價(jià)制度不熟悉。法院對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作為國(guó)家法定制度、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還不十分清晰,對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是,對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的范圍認(rèn)識(shí)不清。例如,如果有委托人委托我們?cè)u(píng)估一個(gè)賓館的大堂,是否可以?當(dāng)然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài),以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容,法院在查封和預(yù)查封的時(shí)候,他們有時(shí)也不清楚該查封什么。三是對(duì)于法院的配合義務(wù)、訴訟當(dāng)事人的配合義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。

      三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范的基本框架

      (1)完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)實(shí)體性的規(guī)定不少,對(duì)于程序性的規(guī)定較少,實(shí)際上規(guī)范對(duì)程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。  

      (2)建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序。

      (3)完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

      (4)建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的專家?guī)。專家(guī)斓乃痉ㄨb定專家,接受鑒定估價(jià)委托。并不從事具體的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù),而是接受法院咨詢,幫助法官對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告的質(zhì)證和采信。估價(jià)專家也可以接受咨詢,幫助法官確定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的查封、預(yù)查封的具體范圍。

      四、司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的承接

      (一)明確基本情況

      (1)明確估價(jià)的基本事項(xiàng):

         估價(jià)目的;估價(jià)時(shí)點(diǎn);估價(jià)對(duì)象(實(shí)體狀況、權(quán)益狀況)。委托評(píng)估范圍,不一定就是估價(jià)師實(shí)際評(píng)估范圍!

            委托方、產(chǎn)權(quán)持有者;估價(jià)報(bào)告的使用限制;估價(jià)報(bào)告交付時(shí)間及方式;估價(jià)服務(wù)費(fèi)及支付方式。

      (2)明確估價(jià)的其他重要事項(xiàng):

         估價(jià)的價(jià)值定義;委托方提供的估價(jià)依據(jù)(估價(jià)權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書)。估價(jià)依據(jù),應(yīng)當(dāng)能夠區(qū)分哪些是委托方提供,哪些是評(píng)估師自己收集掌握的。

            對(duì)于委托方之外的使用者,應(yīng)當(dāng)在委托估價(jià)合同中明確。

      能力不能勝任的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

      (二)明確具體事項(xiàng)

      (1)鑒定委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)的名稱、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的,應(yīng)當(dāng)在委托書中注明。

      (2)委托人應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料,并對(duì)鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

      (3)對(duì)提供的鑒定材料不完整、不充分的,司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充;委托人補(bǔ)充齊全的,可以受理。

      (4)不能即時(shí)決定受理的,應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定,并通知委托人。  

      (三)司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理的鑒定委托

      (1)委托事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的;

      (2)鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的;

      (3)鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會(huì)公德的;

      (4)鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的;

      (5)鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的;

      (6)不符合民法通則第二十九條規(guī)定的;

      (7)其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

      對(duì)不予受理的,應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明理由,退還其提供的鑒定材料。

      五、司法鑒定估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范

      (1)法律法規(guī)

      (2)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等估價(jià)規(guī)范

      (3)《司法鑒定程序通則》

      (4)《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書(示范文本)》

      六、司法鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示

      (1)鑒定意見(jiàn)屬于專家專業(yè)性意見(jiàn),其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)的審查和判斷,鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)干涉;

      (2)由于鑒定材料或者客觀條件限制,并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見(jiàn);

      (3)鑒定活動(dòng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則,因此,鑒定意見(jiàn)可能對(duì)委托人有利,也可能不利。

      七、對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證

      (1)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序,包括出庭通知、估價(jià)師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢和法官詢問(wèn)、估價(jià)師退庭等。

      (2)質(zhì)證內(nèi)容主要包括:對(duì)于鑒定估價(jià)主體資格的質(zhì)證,對(duì)于鑒定估價(jià)啟動(dòng)程序合法性的質(zhì)證,對(duì)于鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師是否遵循回避原則的質(zhì)證,對(duì)于鑒定估價(jià)范圍的質(zhì)證,對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

      (3)鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序,還應(yīng)當(dāng)包括:建立法官直接詢問(wèn)、當(dāng)事人交叉詢問(wèn)規(guī)則,房地產(chǎn)估價(jià)師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則,以及房地產(chǎn)估價(jià)師適時(shí)退庭規(guī)則。

      (4)對(duì)于估價(jià)工作底稿的質(zhì)證

      l工作底稿分管理類工作底稿、操作類  工作底稿。

      l管理類工作底稿包括:估價(jià)業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄;估價(jià)業(yè)務(wù)約定書;估價(jià)作業(yè)計(jì)劃;估價(jià)業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中的重大問(wèn)題處理記錄;估價(jià)報(bào)告的審核記錄。

      l操作類工作底稿通常包括:現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄與相關(guān)資料;收集的估價(jià)資料;估價(jià)測(cè)算過(guò)程記錄。

      (5)對(duì)估價(jià)報(bào)告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

      l估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提,未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù),估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理對(duì)抵押價(jià)值可能的影響及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

      l注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得濫用估價(jià)假設(shè)前提,估價(jià)假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合理性。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)于估價(jià)的假設(shè)前提在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的披露和闡述。

      l在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí),評(píng)估師要特別關(guān)注價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn);金融機(jī)構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價(jià)值的估價(jià),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)已經(jīng)發(fā)生的市場(chǎng)不利變化,應(yīng)給予充分重視;注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮,對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹(jǐn)慎處理。 

      (6)對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

      l估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)估價(jià)結(jié)論有重大影響。估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。

      l對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn),超出估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。估價(jià)師不得明示或暗示具有對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)的能力,不得對(duì)估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。

      l對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn),并對(duì)查驗(yàn)情況予以披露,但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔(dān)驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整性的責(zé)任。

      l對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

      l以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對(duì)委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露,并明確說(shuō)明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。 

      (7)對(duì)估價(jià)有關(guān)事項(xiàng)披露的質(zhì)證

      對(duì)估價(jià)結(jié)果會(huì)產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價(jià)報(bào)告使用者關(guān)注的事項(xiàng),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露,并揭示披露事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的定性或定量影響。披露事項(xiàng)包括但不限于:(一)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾,存在異議、疑義的;(二)存在共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利的;(三)房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的;(四)根據(jù)調(diào)查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng);(五)實(shí)地查勘受特殊因素制約的;(六)估價(jià)所需資料缺失及對(duì)缺失資料的處理方法;(七)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)附有長(zhǎng)期及短期租約的;(八)估價(jià)時(shí)存在建筑物損耗的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押限制條件;(十)其他應(yīng)當(dāng)披露事項(xiàng)。

      八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

      l實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)制度,遵循回避制度,實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師出庭作證制度等等,均是鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。另外,作為鑒定人的房地產(chǎn)估價(jià)師,有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料,必要時(shí)可以詢問(wèn)當(dāng)事人、證人,這既賦予估價(jià)師權(quán)利義務(wù),又是對(duì)訴訟當(dāng)事人配合義務(wù)的規(guī)定。

      l房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)施,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī),遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律,尊重科學(xué),遵守技術(shù)操作規(guī)范。

      l在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)當(dāng)中,補(bǔ)充鑒定估價(jià)、重新鑒定估價(jià)屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中,明確當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)。

      日期:2010/12/7  
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