如何判別土地使用權(quán)評估中的經(jīng)濟(jì)性貶值

  眾所周知，經(jīng)濟(jì)性貶值是采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)需要考慮的重要因素之一。所謂經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。如何判別委估對象是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值并確定其對評估值的影響程度，需綜合考慮評估項(xiàng)目的背景、委估對象的歷史狀況和現(xiàn)狀、買賣雙方主體、特殊政策影響的區(qū)域等綜合因素。通過以下本所近期所做的整體資產(chǎn)評估案例，我們談一下土地使用權(quán)評估中對經(jīng)濟(jì)性貶值的理解。

項(xiàng)目背景：位于某�。ㄒ韵潞喎QA�。┠呈校ㄒ韵潞喎QB市）工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的某中外合資企業(yè)（以下簡C企業(yè)），中外合資前是一家生產(chǎn)家用電器的集體企業(yè)，中外合資時(shí)廠址區(qū)域未劃定工業(yè)開發(fā)區(qū)，B市也未出臺有關(guān)征地優(yōu)惠政策。因經(jīng)營需要，C企業(yè)的中方股東出讓部分股權(quán)給本企業(yè)的外方股東，特委托本會計(jì)師事務(wù)所對C企業(yè)的整體資產(chǎn)（凈資產(chǎn)）進(jìn)行評估。經(jīng)中外雙方要求并與本所約定，本次評估采用成本法。

在對C企業(yè)進(jìn)行各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債評估時(shí)，涉及到C企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)（以下簡稱該土地或土地）評估。經(jīng)核實(shí)，該土地產(chǎn)權(quán)清晰，土地性質(zhì)屬出讓土地，土地現(xiàn)狀為五通一平，為C企業(yè)所有，權(quán)證齊全。我們在對該土地的重置成本進(jìn)行調(diào)查時(shí)，得知該區(qū)域五通一平土地于評估基準(zhǔn)日的重置成本為76元/平方米（依據(jù)相應(yīng)的征地補(bǔ)償文件及取得土地、開發(fā)土地成本資料計(jì)算得到，使用年限為50年）。但是，B市工業(yè)開發(fā)區(qū)以管委會的名義出臺征地優(yōu)惠政策：凡在該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)新辦的企業(yè)，均可以以每平方米27元的價(jià)格向該開發(fā)區(qū)管委會購買五通一平的土地（注：土地使用年限為50年，對新辦企業(yè)性質(zhì)及經(jīng)營期限無明確要求）。其操作過程是：該工業(yè)開發(fā)區(qū)管委會通過B市政府劃撥形式取得土地（征地補(bǔ)償費(fèi)用由政府另行解決），經(jīng)土地開發(fā)形成五通一平后賣給本開發(fā)區(qū)內(nèi)新設(shè)立的企業(yè)使用。如果考慮有償取得土地，開發(fā)區(qū)管委會取得土地并將其開發(fā)成五通一平的成本也約為76元/平方米。也就是說，B市政府出于加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、增加財(cái)政稅收收入等考慮，通過補(bǔ)貼工業(yè)開發(fā)區(qū)土地開發(fā)成本的形式來招商引資，正所謂“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”。另經(jīng)調(diào)查，該開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)B市人民政府授權(quán)（有文件依據(jù)），完全有權(quán)處置本開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地。那么，C企業(yè)的土地使用權(quán)評估值應(yīng)以76元/平方米為計(jì)價(jià)依據(jù)還是應(yīng)以27元/平方米為計(jì)價(jià)依據(jù)？

本案例中，買方（指C企業(yè)的外方股東）認(rèn)為，只要在該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)（因評估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，C企業(yè)的股東可理解為在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立企業(yè)），都可以以27元/平方米買到五通一平的土地，因此土地評估值應(yīng)以27元/平方米為計(jì)價(jià)依據(jù)；土地價(jià)值由76元/平方米降為27元/平方米，是由于政府政策因素的影響使土地產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)性貶值。從賣方（指C企業(yè)的中方股東）角度看，由于賣方主體是企業(yè)而不是政府，如果將其取得及開發(fā)成本為76元/平方米的土地以27元/平方米的價(jià)格賣出去，這等于C企業(yè)中方股東替B市政府履行了“招商引資”的義務(wù)而得不到政府的補(bǔ)償，顯然不公平。我們認(rèn)為，本案例中買方認(rèn)為的經(jīng)濟(jì)性貶值并不是真正的經(jīng)濟(jì)性貶值。首先，政府特殊政策因素對土地價(jià)格影響的區(qū)域較小，僅限于為B市工業(yè)開發(fā)區(qū)（我國目前的評估理論對外部條件引起經(jīng)濟(jì)性貶值的區(qū)域界定無專門論述）。其次，土地的市價(jià)直接影響土地重置成本。要以27元/平方米的價(jià)格取得土地，賣方主體必須是政府（開發(fā)區(qū)管委會），而買方主體必須是開發(fā)區(qū)內(nèi)的新辦企業(yè)；因此，27元/平方米的土地價(jià)格不是公開的市場價(jià)格，而是限定了買賣雙方主體特殊交易市價(jià)。再次，從重置成本的構(gòu)成要素看，土地的重置成本應(yīng)包含土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、資金成本、開發(fā)商合理利潤等，27元/平方米的土地單價(jià)只是部分重置成本（至少不含稅費(fèi)、資金成本、開發(fā)商合理利潤），而不是完整的重置成本。

綜上所述，我們認(rèn)為C企業(yè)土地的重置成本應(yīng)以公開的市場價(jià)76元/平方米為基礎(chǔ)依據(jù)。因此C企業(yè)的土地不存在經(jīng)濟(jì)性貶值。（信息來源：《中國資產(chǎn)評估》［２００４］第７期）