城市房屋拆遷估價(jià)中地價(jià)因素的影響與處置

一、 問(wèn)題的提出

    國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》就城市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題明確規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償；拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。在城市房屋拆遷過(guò)程中，用房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，充分體現(xiàn)了在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，拆遷人和被拆遷人作為平等的民事行為主體，就被拆遷房屋補(bǔ)償而言，是一種等價(jià)交易關(guān)系。

    在我國(guó)，由于城市房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體相一致的原則，因此，城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~是包括被拆遷房屋實(shí)體和其所占用的土地使用權(quán)在內(nèi)的一個(gè)完整的公平的市場(chǎng)價(jià)格。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）在涉及征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)，認(rèn)為依法以有償出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要拆遷其地上的房屋時(shí)，對(duì)該土地如果視為提前收回，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，包括土地使用權(quán)的估價(jià)，此中土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；在條件許可的情況下，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)可以是以劃撥方式取得的。這說(shuō)明劃撥土地也具有抵押價(jià)值，按照等價(jià)交易的原則，劃撥土地使用權(quán)應(yīng)作為拆遷價(jià)格的構(gòu)成部分。

    即使是征用農(nóng)村集體的土地，《土地管理法》也規(guī)定了要按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償，并明確了征地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目和補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。以上說(shuō)明，土地使用權(quán)價(jià)值是城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成中不可或缺的重要組成部分，在特定的區(qū)位環(huán)境條件下，甚至對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~起決定性的作用。

    土地使用權(quán)的權(quán)益和房屋建筑物實(shí)體形態(tài)構(gòu)成了城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的基礎(chǔ)，它們的不同組合成為影響城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的比較因素。如果我們把土地使用權(quán)的權(quán)益看作區(qū)位價(jià)格，同時(shí)取房屋建筑物實(shí)體形態(tài)的重置價(jià)格，在不同房屋結(jié)構(gòu)形式和不同容積率的情況下，房屋建筑物對(duì)土地的利用有的比較充分，表現(xiàn)為建筑面積可能大于占用范圍內(nèi)的土地面積，有的比較富余，表現(xiàn)為所占用的土地面積大于建筑面積，比較典型的情況下，甚至是只“拆遷”基本不影響房屋使用的土地。由于城市房屋拆遷估價(jià)標(biāo)的物的主體眾多，不同估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格具有密切的關(guān)聯(lián)性，城市房屋拆遷估價(jià)政策性強(qiáng)，又是一種即時(shí)交易的關(guān)系，拆遷估價(jià)結(jié)果作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，對(duì)拆遷當(dāng)事人的利益具有直接的影響。拆遷估價(jià)有如此重要的作用，在較短的時(shí)間內(nèi)，面對(duì)大量的估價(jià)標(biāo)的物，一一量化影響不同土地使用權(quán)權(quán)益與房屋建筑物實(shí)體形態(tài)的組合整體對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的影響，將是十分困難的。

    由此，如何定量確定土地使用權(quán)價(jià)值對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的影響，形成一條清晰的土地使用權(quán)和房屋建筑的價(jià)值和實(shí)物形態(tài)在不同配比的情況下，量化土地使用權(quán)價(jià)值對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格影響的技術(shù)路線，正確處置城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成中地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，是城市房屋拆遷估價(jià)操作框架的中心環(huán)節(jié)。

    二、 問(wèn)題的解決

    解決上述問(wèn)題的基本思路，是將城市房屋拆遷中的房和地分解，不僅是價(jià)值的分解，在有的情況下甚至是房地實(shí)物形態(tài)的虛擬分解，然后分別考慮他們價(jià)格的影響因素，因?yàn)楦鞯氐牡貎r(jià)和房屋重置價(jià)都有較為成熟的標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的修正系統(tǒng)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，量化這些影響因素的依據(jù)相當(dāng)充分，從而擺脫了把不同實(shí)物和價(jià)值形態(tài)的房地結(jié)合作為整體來(lái)量化城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格影響因素的難以確定狀態(tài)。思路更加明確，操作更加簡(jiǎn)便。

    1. 區(qū)位價(jià)+房屋重置價(jià)模式下地價(jià)因素的影響與處置

    自國(guó)務(wù)院頒布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》后，各地城市房屋拆遷估價(jià)方案，都把被拆遷房屋的區(qū)位價(jià)格作為房屋實(shí)體價(jià)格（重置價(jià)）以外的所有權(quán)益價(jià)格，由于土地的承載功能以及土地與房屋實(shí)體不可分離的關(guān)系，所謂被拆遷房屋的區(qū)位用途，實(shí)際上是被拆遷房屋所占用土地的區(qū)位用途。城市規(guī)劃布局及歷史沿襲不同，其區(qū)位分類等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)有明顯的差異。

    ⑴ 當(dāng)被拆遷房屋建筑面積大于所占用土地的面積時(shí)，我們可以不考慮地價(jià)對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格的影響，認(rèn)為土地對(duì)房屋獲得了充分利用。

    拆遷補(bǔ)償價(jià)格=（區(qū)位價(jià)格+房屋重置價(jià)格）×建筑面積

    ⑵　當(dāng)被拆遷房屋建筑面積小于所占用土地面積時(shí)，富余的土地使用權(quán)價(jià)值將對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格形成較為重要的影響。

    拆補(bǔ)償價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×土地面積+房屋重置價(jià)格×建筑面積

    =（區(qū)位價(jià)格+房屋重置價(jià)格）×建筑面積+區(qū)位價(jià)格×富余土地面積

    ⑶ 當(dāng)僅“拆遷”房屋以外的土地，如城市道路拓寬改造所進(jìn)行的拆遷，可以認(rèn)為是對(duì)土地使用權(quán)的征購(gòu)。

    拆遷補(bǔ)償價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×土地面積

    2. 地價(jià)與房?jī)r(jià)完全分離模式下地價(jià)因素的影響與處置

    此種情況下，拆遷補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成模型中，被拆遷房屋價(jià)格與其所占用土地使用權(quán)價(jià)格完全分離，分別評(píng)估。如果拆遷量大，地價(jià)可以采用基準(zhǔn)地價(jià)（路線價(jià)）修正法，而房屋建筑物估價(jià)采用重置成本法。由于各地都有政府部門(mén)頒布的基準(zhǔn)地價(jià)和房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這種方法操作規(guī)范，簡(jiǎn)便快捷3. 基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法模式下地價(jià)因素的影響與處置

    拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下等價(jià)交換的原則。隨著這種意識(shí)的深入和普及，各地逐漸否定用區(qū)位這一不能包含房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的混沌概念，作為城市房屋拆遷估價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)，不斷探索城市房屋拆遷的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估模式。建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，把市場(chǎng)比較法作為拆遷估價(jià)的首選方法，而實(shí)踐中拆遷估價(jià)工作量又比較集中，這種情況下，基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法成為拆遷估價(jià)中廣泛適用的方法。

    基格比較修正法，是在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)區(qū)別不同房屋用途，選取區(qū)域、結(jié)構(gòu)形式、成新等具有代表性的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋，基準(zhǔn)價(jià)格為不同用途的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，此價(jià)格一般按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）的程序規(guī)定，采用可比案例直接比較法評(píng)估，估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋之間只存在結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、成新、成套、土地取得方式及剩余使用年限等實(shí)體方面的差異，將估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋進(jìn)行比較，對(duì)經(jīng)按同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估得出的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正，間接得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格的方法采用基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法模式評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)某一主體而言，拆遷范圍內(nèi)土地面積大于被拆遷房屋建筑面積的土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格可以采用剩余法評(píng)估。

    土地面積大于建筑面積部分土地使用權(quán)評(píng)估單價(jià)=（基準(zhǔn)價(jià)格－標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋現(xiàn)值單價(jià)）×土地取得方式及剩余年限修正系數(shù)

    標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋現(xiàn)值單價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋重置單價(jià)×房屋成新

    土地取得方式有出讓、轉(zhuǎn)讓與劃撥，不同方式取得的土地使用權(quán)權(quán)益有所差別，同一客體的劃撥土地使用權(quán)價(jià)值一般是出讓土地使用權(quán)價(jià)值的40%-60%。房屋重置價(jià)，各地都有自己的標(biāo)準(zhǔn)。

    對(duì)于因城市道路拓寬改造等而出現(xiàn)的單純收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)的情況，可以套用上述剩余法獲得的土地單價(jià)。

   三、 方案的應(yīng)用與瑕疵

    上述方案雖是就城市房屋拆遷估價(jià)中地價(jià)因素的影響與處置提出的操作思路，但它明確了城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成中地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系以及地價(jià)對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格的定量影響，不同估價(jià)模式下參數(shù)的選取與組合有一定的交叉可能性，對(duì)于在把握城市房屋拆遷估價(jià)整體思路背景下，發(fā)展新的更加靈活的拆遷估價(jià)思路具有積極的導(dǎo)向作用。

    如同房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)、不完整的市場(chǎng)，各地房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的政策以至于參數(shù)的確定，在國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的總體原則下，差異很大。借鑒本方案的估價(jià)思路，要充分關(guān)注區(qū)位價(jià)、房屋重置價(jià)以及基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，基于這個(gè)原因，不同估價(jià)模式下參數(shù)的選取與交叉組合有一定的限制，以免估價(jià)參數(shù)間產(chǎn)生技術(shù)沖突，甚而將估價(jià)結(jié)果導(dǎo)向歧路之虞。