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城市工企單位用房拆遷估價(jià)問(wèn)題探討
拆遷估價(jià)是城市房屋拆遷工作的中心環(huán)節(jié)之一，估價(jià)是否公正、估價(jià)結(jié)果是否準(zhǔn)確直接影響拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，進(jìn)而影響拆遷工作進(jìn)程，甚至影響社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。由于拆遷補(bǔ)償估價(jià)政策性強(qiáng)、涉及面廣、影響大，因而對(duì)估價(jià)人員的政策水平、綜合評(píng)估及處理復(fù)雜評(píng)估事物的能力要求較高。估價(jià)人員在從事拆遷估價(jià)時(shí)，必須熟悉掌握國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托人及其他相關(guān)利益主題所接受的估價(jià)結(jié)果。在估價(jià)工作過(guò)程中，作為最早直接接觸被拆遷人的估價(jià)機(jī)構(gòu)，關(guān)注、協(xié)調(diào)好拆遷人及被拆遷人的關(guān)系是后續(xù)拆遷及開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)；營(yíng)造安定、和平、順利的局面是估價(jià)人員義不容辭的責(zé)任。下面就我們?cè)趯?shí)際拆遷評(píng)估中遇到的一些問(wèn)題，結(jié)合新施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)條文，談?wù)勛约旱囊恍┫敕�，供大家參考�?/SPAN>
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百二十一條 “ 因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償�！�
1、 “拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)非營(yíng)業(yè)用房給予不超過(guò)1%的補(bǔ)償�！� 在拆遷實(shí)際中，拆遷人和眾多的被拆遷人就停產(chǎn)、停業(yè)問(wèn)題很難達(dá)成一致意見(jiàn)。往往是被拆遷人盲目報(bào)價(jià)，拆遷人討價(jià)還價(jià)，缺乏談判和仲裁的基礎(chǔ)，延長(zhǎng)協(xié)商時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。這里應(yīng)分兩種情況：
情況一：對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況良好，異地重建后可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)�？筛鶕�(jù)重建時(shí)間，按一年半至兩年半期限進(jìn)行停產(chǎn)利潤(rùn)損失補(bǔ)償。企業(yè)員工在企業(yè)復(fù)建期間，拿70%的工資待崗、培訓(xùn)。（參照建筑施工企業(yè)窩工補(bǔ)償辦法）
情況二：企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳；處于停產(chǎn)或轉(zhuǎn)租狀態(tài)。應(yīng)核定企業(yè)實(shí)際在崗（尚未辦理內(nèi)退手續(xù)）人數(shù)，按照每工作一年，發(fā)一個(gè)月工資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（參照企業(yè)解聘員工標(biāo)準(zhǔn)）。企業(yè)利潤(rùn)補(bǔ)償應(yīng)不予考慮。
2、目前 ，隨著城市建設(shè)發(fā)展與提升改造的需要 ，政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)于城區(qū)內(nèi)外規(guī)劃在拆遷范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和地上附著物進(jìn)行拆遷。這里面不僅涉及到居民住宅 、機(jī)關(guān)單位和企事業(yè)辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)樓、工業(yè)生產(chǎn)廠房，而且還涉及到眾多的機(jī)器設(shè)備。
“拆遷生產(chǎn)用房，對(duì)其設(shè)備的拆除、安裝和搬運(yùn)費(fèi)用，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予不超過(guò)貨幣補(bǔ)償金額1%的補(bǔ)償�！� 由于沒(méi)有對(duì)設(shè)備本身的補(bǔ)償，在拆遷談判時(shí)，爭(zhēng)議較大。如電梯、室外龍門(mén)吊等大型設(shè)備，金額較大，往往無(wú)處可移。放置在哪，還要支付保管費(fèi)用。建議有價(jià)格鑒證資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)給予評(píng)估，供拆遷雙方當(dāng)事人談判時(shí)參考。
在機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)的價(jià)格評(píng)估中，由于在不同的情況下，機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)價(jià)格評(píng)估的對(duì)象是不同的，因此，應(yīng)將拆遷的機(jī)器設(shè)備做一個(gè)簡(jiǎn)單的分類 ：
a、按機(jī)器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備 ；
b、按機(jī)器設(shè)備是否需要安裝可分為需要安裝設(shè)備與不需要安裝設(shè)備；
c、按機(jī)器設(shè)備拆卸后能否保持原有的功能與技術(shù)指標(biāo)，可分為可保持原有的功能設(shè)備與不能保持原有的功能；
d、按政策法規(guī)所規(guī)定的機(jī)器設(shè)備可否繼續(xù)使用運(yùn)行，可分為允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備與不允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備。
需要注意的是，將不能保持原有功能的機(jī)器設(shè)備歸為不可搬遷設(shè)備時(shí)應(yīng)當(dāng)慎之又慎。因?yàn)椋瑢?duì)不可搬遷設(shè)備所需價(jià)格評(píng)估的是設(shè)備的一次性損失，其損失價(jià)值應(yīng)該是設(shè)備的價(jià)格評(píng)估價(jià)值扣除其被拆除后的可變現(xiàn)凈值。
在價(jià)格評(píng)估工作中，我們主要使用三大方法是市場(chǎng)比較法、收益法和成本法，而機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)格評(píng)估是受客觀和現(xiàn)實(shí)條件的制約 。 對(duì)機(jī)器設(shè)備拆遷的價(jià)格評(píng)估往往采用成本法
A、不可搬遷設(shè)備的拆遷價(jià)格評(píng)估
采用成本法的公式是： 不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價(jià)值 =設(shè)備重置全價(jià)X綜合成新率一設(shè)備可變現(xiàn)凈值。
其中 ：a、對(duì)于外購(gòu)設(shè)備：設(shè)備重置全價(jià)=外購(gòu)市價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+大型設(shè)備的資金成本
b、對(duì)于自制設(shè)備：設(shè)備重置全價(jià)=設(shè)備制造成本+應(yīng)攤期間費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+設(shè)備 的資金成本 +應(yīng)計(jì)稅費(fèi) +合理利潤(rùn)
在測(cè)算不可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值時(shí)需要注意和應(yīng)該作出說(shuō)明的是，如果設(shè)備由被拆遷人自行拆除，被拆遷人獲得設(shè)備可變現(xiàn)凈值的情況下，就使用以上的公式 。如果設(shè)備 由拆遷人來(lái)拆除，拆遷人獲得設(shè)備可變現(xiàn)凈值的情況下，就應(yīng)該將以上的公式改為：不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置全價(jià)X綜合成新率，即視同拆遷人購(gòu)買被拆遷設(shè)備 。
B、可搬遷設(shè)備的拆遷價(jià)格評(píng)估
可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=拆卸費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)+調(diào)試費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)損耗費(fèi)+合理?yè)p耗費(fèi) +試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)
其中：運(yùn)雜費(fèi) =運(yùn)輸費(fèi) +裝卸費(fèi) +包裝費(fèi) +運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)
合理?yè)p耗費(fèi) =拆除損耗費(fèi) +其他損耗費(fèi)
可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值是由各種費(fèi)用組成的，在價(jià)格評(píng)估時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況給予合理計(jì)取。大量的小型設(shè)備購(gòu)置時(shí)只有極少的運(yùn)雜費(fèi) ，也不計(jì)安裝調(diào)試費(fèi) ，因此，在價(jià)格評(píng)估時(shí)可針對(duì)具體情況酌情合理確定。大中型或?qū)Ｓ迷O(shè)備以及生產(chǎn)線在 購(gòu)置時(shí)，其運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本等一般都計(jì)人其賬面原值 。在確定拆遷費(fèi)用時(shí)要根據(jù)不同情況來(lái) 客觀合理的計(jì)取 。如果根據(jù)賬面價(jià)值組成和價(jià)格評(píng)估時(shí)點(diǎn)查詢情況能客觀的分出其費(fèi)用 ，則針對(duì)委估設(shè)備合理計(jì)取拆遷補(bǔ)償價(jià)值。如果，設(shè)備的運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)含在購(gòu)置價(jià)值中，即這些費(fèi)用由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，那么在確定費(fèi)用時(shí)要查 核原設(shè)備購(gòu)置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。
機(jī)器設(shè)備拆遷時(shí)的價(jià)格評(píng)估價(jià)值受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，因此，價(jià)格評(píng)估人員應(yīng)在機(jī)器設(shè)備拆遷價(jià)格評(píng)估報(bào)告中要進(jìn)行專項(xiàng)說(shuō)明。 比如，說(shuō)明價(jià)格評(píng)估結(jié)果的價(jià)值內(nèi)容、使用范圍、正�？紤]因素以及無(wú)法確定 因素等等�？傊�，我們認(rèn)為在做機(jī)器設(shè)備拆遷補(bǔ)償價(jià)值 的價(jià)格評(píng)估時(shí) ，一定要遵循價(jià)格評(píng)估原則和價(jià)格評(píng)估程序 ，本著合法和合理的思想來(lái)客觀公正的做好每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，為拆遷雙方營(yíng)造公平公正的平臺(tái)。
參考文獻(xiàn)：
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
《南京市城市房屋拆遷管理辦法》
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